（陈美乾）
解决房屋产权登记历史遗留问题，既是落实国家法律规定登记制度，也是落实“三个代表”重要思想。中共福州市委、市人民政府为处理房屋所有权、土地使用权（下称两权证）登记历史遗留问题，先后下发了处理、加快处理遗留问题的三个指导性文件，专门成立处理“两权证”遗留问题领导小组，下设办公室并由规划、建设、房管、土地等11个部门组成的协调小组，协调小组经常开会研究解决方案与具体办法，提交市政府例会决定。历时两年，市政府召开42次例会并下发会议纪要，处理并已办结涉及 183个开发、拆迁单位， 313个建设项目、 1237幢、 44184户“两权证”登记遗留问题，为社会安定稳定作出了贡献，受到全社会的好评。
然而，如何解决、怎么防止房屋产权登记遗留问题，一直是困扰产权管理工作者的一个大问题，也成为全国各城市产权管理发展的一大障碍和影响社会安定稳定的一个重要因素。笔者认为；要彻底解决和防止遗留问题，关键是要解除产权登记的束缚，坚持“尊重历史，实事求是，各司其责，职能到位“的原则。具体的来说，就是要用历史的观点，实事求是的原则研究解决遗留问题；政府各职能部门在房屋建审、建设各个环节中各司其责、严格把关并坚持谁的责任谁承担的原则，制止遗留问题的发生。具体论述如下：
一、解开束缚，轻装前进
产权登记的主要目的是履行政府职责，维护房屋权利人的合法权益。因此其审查的主要问题有两个：一是房屋是否存在，二是产权取得是否合法，房屋是否存在，审查其竣工验收与否，已经竣工的房屋，可视之为是一座完整的房屋。房屋取得是否合法，分两种情况：自建房屋审查其土地来源及建设规划，如土地来源清楚，其建筑不影响城市规划，产权人取得房屋应是合法的；继受取得的房屋如买卖、继承、赠与等，审查原权情况和继受手续的合法性，原权明晰，继受手续符合规定，该公证的要公证，该鉴证的要鉴证，房屋取得就具备合法性。因此建设部在2000年9月18日下发的《简化房地产交易与房屋权属登记程序》的指导意见，简明扼要提出了产权初始登记必须提交的证件：①土地使用权证书复印件或土地来源证明；②建设工程规划许可证；③建设单位关于房屋竣工验收合格的证明；④房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告。
但从目前的情况来看，由于产权登记成为房屋的建设审查链环中的最后一环（有人称之为总闸门），因此产权登记部门要审查的内容不仅包括了与登记有关的问题，而且也包括许多乘此时机搭车带货的问题，如房屋消防、绿化、小区配套建设、物业管理甚至白蚂蚁防治等问题。这些问题与日增多，困惑和束缚了产权登记工作的发展。目前产权登记难，主要因为关卡太多、束缚太多，使历史遗留的登记问题无法逾越重重关卡而寸步难行。因此要解决房屋产权登记的遗留问题，就要解放思想，尊重历史，摆脱束缚，实事求是，履行产权部门应履行的职责，才能既加快处理速度，又不违反法律法规的规定。否则，搭车带货、替人站岗把关，解决遗留问题就冲不出瓶颈束缚。
二、应站在群众利益的立场看待遗留问题，尊重历史，各负其责。
房屋产权登记历史遗留问题情况复杂，但透过现象看其产生的原因，主要是四种情况：一是由于政府政策调整的原因；二是一些开发建造单位不能依法按规划建造房屋造成的；三是政府有关职能部门管理不严、不到位的原因；四是由于一些群众自身的法律意识不强、盲目行事造成的。从这些产生的原因来看，许多历史遗留问题的累积，大多过错并不在于产权人自身，而是在于政府各职能部门或开发商身上。特别是商品房、拆迁安置房，房屋所有人即购房者和拆迁安置户是无辜的，因此不能将其它部门或其它人的过错统统由房屋所有人来承担，使其无法办证。否则受侵害的就是群众的合法利益。解决这些问题应该从以下几点着眼：
1．尊重历史，以历史的眼光看问题。历史遗留问题原因很多，其中一个很重要原因是由于政策调整造成的。因此我们应该以建房当时的实际政策去处理问题，而不能以现行的政策去套用过去的做法。如在城乡结合部的村民建房，当时建房时是采用农村村民建房的规定予以审批，现在这些地方虽然已经纳入城市的范畴；但房屋产权登记仍要以过去政策为准，按当时的作法予以审查、确权，能办的就应该给予办理。还有对于《城市规划法》或《实施细则》还未出台之前建造的房屋，应尊重当时的现状，只要是当时不影响城市规划的，就应当予以产权登记。
2．从群众的利益出发，各负其责。在处理历史遗留问题的过程中，应做到谁的过错应由谁来负责。因存在问题的房屋都已建成许久，早已既成事实，因此事实不是购房人或拆迁安置人的过错，就应当给予产权登记。至于这些问题是由开发企业不按建筑规划审批建造房屋造成的，就应当由相关职能部门追究开发企业的责任，或处以处罚，或以限制其行为能力等手段加以制裁，但不能以无法追究开发企业为由而限制产权人申请所有权登记。对于由于政府各职能部门监管不力造成的原因，责任就应当由政府各职能部门来承担，《行政处罚法》明确规定，违法行为做出后两年内行政机关不加以处罚的，就超过了处罚时效，木得再进行处罚，存在遗留问题的房屋都已建成多年，在建成的这几年中，职能部门并未对其进行处理，因此其应当承担监管不力责任，而不能限制房屋所有人进行产权登记。如果政府各职能部门都能以群众的利益为出发点，许多问题都能迎刃而解。
三、政府有关职能部门应在其职权范围内认真负责，跟踪管理，职责到位
目前对产权登记工作存在一种错误的认识，认为由于产权登记是房屋建筑管理的最后一个环节，因此房屋只要进行了产权登记，那便万事大吉，质量也没问题，小区建设也没问题了，即使有问题，也因为进行了产权登记而没问题。其实这种观点是十分错误的。产权登记其它管理工作，有的是前后关系，如规划审批，建筑监管；有的则是并列的关系，如质量监督，小区综合验收等。房屋作为一种商品与其它商品的区别其实就在于：其它商品一经交付，所有权即变更，而房屋需要经过登记手续才确认所有权的归属。我们认为，其它商品交付后出现质量问题可以退换，房屋也应该如此，而不能因为已经进行了登记就将其它问题加以掩盖，不得补救，因此房屋产权登记工作与其它管理工作可以同时进行，不互相干扰。
改变了这种错误的认识，就能使其它职能部门在自己的职权范围内认真负责，各司其职，该提前介入的就应当适时介入，跟踪管理。而不能将产权登记视作为一根手杖，进行产权登记的时候加以诸多限制。而且质量、消防、综合验收等职能部门也不能因为房屋已经进行了产权登记就撒手不管了，房屋即使已经进行了产权登记Z这些部门仍要继续跟踪管理，认真负责。因此只要政府各职能部门严格在自己的职权范围内认真负责，才能使产权登记工作顺利开展，才能防止遗留问题的产生。
产权登记的历史遗留问题各地的情况有所不同，处理方法也各有差别，各个城市都应根据自身的特点制定相应的解决措施。福州市政府于1999年初至2001年间先后制定了三个处理遗留问题的文件，在两年多的时间内解决了近5万户的产权登记遗留问题，基本上完成了预定的目标，但仍有少数问题至今悬而未决。我们通过这次处理产权登记遗留问题的工作，认为坚持以上所述尊重历史，实事求是，各司其责，管理到位等原则，才能彻底解决遗留问题，也才能使将来不再出现遗留问题.
（作者工作单位：福州市房地产产权监理处）