试论产权登记制度下我国房产权属管理的完善
（尹春燕 王建）
自从人类社会发展出现了私有财产以后，人们就开始寻求法律保护不动产物权的方法。房产做为不动产的主要构成部分之一，其权利的归属确认和维护，更是倍受关注。建立房产登记制度，就是各国普遍采取的重要方式之一。房产登记又称房产权属登记，是指由法定行政机关根据相对人的申请，将其享有的房产权利登记于政府特定的簿册上的行为。从法律的角度来讲，房产登记属于一种行政确认行为，即由行政机关以行政确认方式明确房产权属，以保障行政相对人权利、义务的实现。它具有羁束性的特点，是对特定法律事实或法律关系是否存在的宣告。而某种法律事实或法律关系是否存在，是由客观事实和法律规定决定的。行政主体（行政机关）只能严格按照法律规定或技术鉴定规范进行，因此这种确认行为没有自由裁量的余地，或者说很少自由裁量的余地。现今世界各国采取的房产登记制度，可分为契据登记制和产权登记制两大类。契据登记制以对抗要件主义为理论基础，两者相较而言，契据登记制具有简便易行的特点，并充分地尊重了当事人的意思自治，但该制度也有明显的弊端：登记只有公示力而缺乏公信力；一旦原房产所有人将其房产让与受让人以后，尚未登记而又转移给第三人，容易形成在房产上的多种权利状态。而产权登记制有较强的公信力，任何人在他人发生交易行为时，要确定对方是否有权转移房产，只需要信赖登记，而不必要信赖任何协议。但此种方式并未尊重当事人转移房产所达成的协议，且因公信力强，其实质上是以国家或政府的声誉来保证某一房产权利的归属和可靠性，该审查要求也严，手续也较为繁琐。我国房产登记制度采取的是产权登记制，其先进性主要表现为：1．房产权利的得失变更，非经登记不发生效力，具有强制性；2房产权利人应当在规定的期限内到房屋所在地的登记机关申请登记，具有时限性；3．登记机关对房产权利人的申请进行实质性审查，核准后发给权属证书，实行登记发证制度；4公信力强，一经登记即具有不可推翻的效力，依法登记的房产权利受国家法律保护。但应该看到，我国的房产权属登记制度从现行的法律规范及其实践来看，也还存在一些问题，亟待进一步解决和完善。
首先，政府管得过多，承担的责任也过重。房产登记机关在对权利主客体进行实质性审查时，由于法律上没有赋予登记机关调查权，加之权属登记工作的浩繁及审查技术手段的局限等原因，登记机关除对权利客体进行实质性的审查外，对申请登记人提交的权利主体资格及权属来源等证明文件只能作形式上的审查。一旦出现登记错漏行为，登记机关就负有行政赔偿责任。笔者认为，登记机关承担行政赔偿责任与否，应视具体情况区分对待：当登记机关因其工作人员过错或登记行为确认过程中违法，造成登记事项与登记来源证明文件所载内容不符而使登记发生错漏时，才对当事人承担赔偿责任。如登记记载有误，应予登记事项未作登记及登记文件遗失等。但因当事人自身原因，而使登记记载与当事人的真实意思不符造成登记记载不实、错误、遗漏的，登记机关不承担责任。另外，基于不可预见或虽可预见但不可避免的原因，致使登记文件丢失而致当事人受到损失的，登记机关不承担责任。例如：因火灾、水灾以及其它非登记机关自己的原因而造成的登记文件损毁等。
第二，登记立法还有待完善。比如在现实生活中，同一个不动产之上可能同时存在数个物权。因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。我国物权立法在这一方面已作了有益的尝试，如房产预备登记的规定：在房产权利转让中，房产的流转在合意达成之后，常存在多种登记条件暂不具备的情况。房产买卖合同的成立与房产转移登记之间常会有很长时间的间隔，其原因可以是当事人约定为房产的转移附条件和附期限，也可以是当事人以外的原因使然。合同成立后，虽然目前的所有权人或其他物权的享有人已经承担了未来转移其所有权或者物权的义务，但因为合同的相对人享有的债权无对抗第三人的效力，所以合同行为的目的并不一定能达到。为保护这种未来的或者附条件的请求权，有必要建立预备登记制度。预备登记是为保护尚未成为物权的权利，而将物权公示制度（就是要将物权的变动公诸于世，或者说将物权变动的意思表示向社会公众显示）适用于债法上的请求权，并使得该请求权具有对抗第三人的物权特有效力的保全措施。通过预备登记，债法上的请求权也有了对抗第三人的效力。可以说，预备登记以保全登记请求权为目的，对房产交易的安全具有实际意义。另外，根据2000年最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。“广东省已通过立法来区分公示与交易本身。因为公示方法是属于物权的范畴，也就是说，是否完成公示，原则上不应当影响交易本身，而只是影响到物权的设立和移转。就大陆法系关于公示效力的规定而言，无论是采用登记要件说还是采取登记对抗说，都要求将公示本身与合同效力区分开。也就是说，无论是否办理登记，都不应当影响合同本身的效力，只不过影响到物权变动的效力而已。
第三，完善在房产登记中形成的法律关系。改变以调整纵向登记法律关系为主的状态，建立完备的以调整横向登记关系为目的的法律机制。纵向房产登记法律关系，是房产登记申请人在对登记机构为登记行为的过程中形成的。横向的房产登记的法律关系，即指登记权利人和登记义务人在登记申请过程中形成的关系，存在于登记申请人之间，属于民事法律关系。从范围上看，它仅存在于特定的房产登记场合，主要有两种情况：一是房地产权发生了实质上的物权变动；二是虚伪登记。从立法上看，第一种情况由产权转移登记加以解决；第二种情况有更正登记、注销登记加以纠正。公正的交易机制在法律上，体现为对市场参与者权利、义务、责任的合理分配。市场化的房地产运行机制，要求对横向登记关系主体的权利义务尽快做出明确规定。通过对登记权利人与登记义务人的关系的调整，权利人登记利益的实现就可以得到保障，登记权利人即不再困登记义务人怠于履行登记义务而承担风险，在登记义务人不履行义务的情况下，则可请求法院强制执行。
建议物权立法时考虑设定登记的请求权。登记的请求权是登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。登记请求权包括两方面，一是享有请求权的一方可以请求对方为其办理登记手续，二是享有请求权的一方也可以是负有办理登记义务的一方，但他有权利请求对方协助办理登记义务。登记请求权实际上应当由双方享有，因为在许多情况下，即使法律和合同没有规定另一方有义务协助办理登记手续，我们从事登记实践工作时仍体会到该当事人有义务协助。因为在登记过程中需要该当事人提交有关登记的资料，否则难以完成登记的手续。
登记请求权既可以由法律直接规定产生，也可以由法律授权双方约定产生。例如，双方在合同中规定，一方应当负有办理登记过户的义务，另一方据此可以享有请求对方办理登记手续的权利。一般来说，如果合同明确地规定了应由哪一方提出申请办理登记，合同已经成立生效，则该方当事人便有义务办理登记手续。在此情况下履行登记的义务实际上是履行一种合同义务。长时间以来，我国许多学者认为，登记只是由一方提出申请，如果没有办理登记手续，则合同并不生效。所以一方不履行登记义务并不构成违约。如果区分登记与交易，那么是否办理登记原则上不应影响到合同本身的效力，而只能导致权利的移转因为缺少公示要件而不能生效，但合同本身已经生效并且对当事人已经产生了拘束力。因此合同一方依据合同的规定应当办理登记的申请，乃是一种依据合同应负的义务；而另一方要求其履行登记义务实际上是要求其实际履行合同。如果负有登记义务的一方拒不办理登记义务，应当以构成违约论，另一方有权要求其承担违约责任。如果合同没有规定登记的义务，当事人也应当依据法律的规定双方都履行登记的义务。此种义务一旦为法律所固定下来，便可以自动转化为合同义务。任何一方违反此种义务，都将构成违约。在法律上确定办理登记的义务是一种合同义务，而且是主要义务，对保护合同当事人利益是十分必要的。
第四，登记要件主义的适用以及对真权利人的保护。房产登记的公信力，客观上要求登记在产权流转中具有效力，否则其公信力无从体现。增强登记效力在一定程度上也有利于维护公示原则。笔者认为，对不动产物权的变动，应当强调登记，但绝对地适用登记要件主义，也会产生不合理现象。要件登记主义的不合理性，最主要表现在以登记作为不动产物权转移合同生效的要件，未登记将导致合同的不成立或无效，则在实践中将会产生不利于当事人认真订立和遵守买卖合同等问题，对于房屋的分期付款买卖也难以适用登记要件主义。如果在任何交易里，均非详细地调查真正的权利人，以确定权利的实象，方开始交易不可，则受让人为确定权利关系的实象而裹足不前，交易行为自然会受到严重的影响。因此，原则上应坚持登记要件主义，但是登记要件主义是指在一般情况下，应当以登记作为不动产物权取得、变更、消灭的生效要件，而不是说应以登记作为房产权利转移合同生效的要件。强调合同的有效性，也可以在未进行正式登记的情况下使善意买受人依据合同享有登记请求权。此外，赋予房屋权属登记以公信力，虽有利于对第三人的保护和整个市场交易秩序的维护，但对真正权利人的损失确是显而易见的。如采用异议抗辩登记制，则在第三人从登记名义人处取得所有权前，真正权利人可以向登记机关提出异议，以阻止公信力。既然我们要区分登记与交易本身，就要允许当事人补办登记。也就是说，当事人虽然没有及时办理登记，也并不是说合同是当然无效的，而是根据具体情况来决定是否允许当事人补办登记。因为如果当事人双方已经实际履行了合同或愿意受合同拘束，任何一方不能以没有登记为由而请求确认合同无效，否则，不仅不符合当事人的意愿，而且因为无效后返还财产将会造成财产的损失和浪费，也不利于鼓励交易。但补办登记不得损害第三人的利益。如果补办登记将会实际影响到第三人的利益则不应当允许补办。例如，在双重买卖的情况下，后买受人信赖没有登记的事实，而与先手订立了合同，并已经交付了房款，则如果先买受人与出卖人愿意补办登记，也因为这种补办将损害买受人的利益，也不应当允许其补办登记。补办登记必须尊重当事人意志。这也符合民法善意取得制度的规定。一种较为完善的房产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记公信力的原则。以此为标准，我国的房产登记制度在各级领导和同仁的共同努力下必将日臻完善。
（作者工作单位：株洲市房地产权属与市场管理处）