刘远春

    房地产登记制度在国际上采取两种方式，一种是形式主义的登记，一种是实质主义的登记。

    所谓形式主义登记，又称契据登记制度。即房地产物权的设立、变更、转移、消灭的生效，仅以当事人的法律行为作为充分、必要条件，登记与否不决定物权变动的效力，登记只起到对抗第三人的作用。登记机关对登记不作实质性审查，不问权利变动状况如何，只要当事人提出申请，即准予登记。日本、法国、意大利、美国的多数州以及我国的香港等国家和地区采用上述制度。

    所谓实质主义登记是指房地产物权的设立。转移。变更。废止等，不仅需要当事人的法律行为，还要经房地产登记后才能生效，登记机关对房地产的物权变动有实质审查的权限，登记具有公信力。此类登记在形式具有两种。一是权利登记制度。以德国。瑞士。荷兰等国家为代表的，只在房地产登记簿上记载房地产的登记情况。如瑞士民法典972条规定：“物权不动产登记簿主簿登记后，始得成立，并依次列顺序及日期“；德国民法典873条规定：“为转让一项地产的物权，为在地产上设立一项物权以及转让该项权利或者在该权利上设立其他权利，如法律没有另行规定，必须有权利人和因该权利人变更而涉及的其他合意，以及将该项变更纳入土地登记簿，为必要条件。“二是托仑斯登记制度。即房地产一经登记，权利人便享有不可推翻的权利，初次登记某宗不动产时，登记局制成记载权利状态的地券二份，一份交与权利人，一份存查，已登记的不动产权利，以后如有转移，必须在登记簿上加以记载。

    无论何种房地产登记制度，均设有房地产登记簿（册人尽管不同登记制度下，房地产登记簿记载的形式、法律作用不尽相同，但都是发挥登记在保证房地产安全、快捷地交易的重要手段，对于实现房地产登记目的，具有重要意义。

    以香港为例，说明契据登记制度中土地登记册的作用。香港的土地登记册以地块为标准，全面地记载了每一物业的详细资料，如登记文件的编号、登记当事人、登记日期。文件的种类。成交价格、有无抵押、法庭命令等等，不仅记录了房地产物权的现实状态，而且也记录了房地产物权从设立之日起的所有变动情形，连续地、全面地反映了不同登记文件的顺序，物业权利变动的来龙去脉以及权利状况。当事人可以公开查询，在登记机关不负有实质审查责任的前提下，为现实当事人追溯交易历史。确认交易的合法性，提供了系统、完整的记录，是实现注册登记制度卿契约登记）优先性（对抗第三人）、公示性的重要载体，同时按照香港壮地注册条例》的规定，土地登记册的内容同登记注册文件一样，可以作为法庭办案的证据。

    在房地产权利登记制度中，房地产登记簿是房地产物的当然法律依据，对于当事人或第三人具有绝对的效力，是物权公示性原则的具体体现和载体，也是保障物权变动安全的必要手段。例如，实行房地产权利登记制度的瑞士民法典第970条规定：“（一）不动产登记簿是公开的；（二）任何利害关系人，均可在不动产登记簿管理官员在场的情况下，查阅不动产登记簿与其有关的分册及附属证书，或请求摘录其有关内容：（三）任何人均不得以不知应在不动产登记簿上登记为由，提起异议。登记册的设置，采用物的编程主义，按不动产的顺序编程，只登记物权的静止状态，登记册上不记人物权变动事实，而记人物的现在状态。

    在托仑斯登记制度中，不动产登记机关既设有房地产登记册，同时还给权利人颁发权利证书。但房地产权利证书只是房地产登记册的外在表现形式，是登记机关颁发给权利人的凭证，是权利人享有物权，进行交易的证据，对当事人比较方便，房地产登记簿仍然是房地产物权的法律根据，完成房地产物权公示是不动产登记，而不是房屋权属证书的颁发，权属证书的转移占有不能作为房地产物权变动的生效要件。登记簿依据物的编程主义编制。

按照《城市房地产管理法》的规定，国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。按照《城市房屋权属登记管理办法》规定：“申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。“依法登记的房屋权利受国家法律保护。“按照中华人民共和国土地管理法》的规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，确认使用权。““依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。“考察我国的房地产权属登记制度，更类似于权利登记制度和托仑斯登记制度，登记机关负有实质审查的责任，只有登记后房地产物权才能生效，在登记形式上，既要在登记机关登记，同时又给权利人颁发证书。在土地使用权登记中，登记簿的作用与形式更为明确。按照《土地登记规则》（国家土地局 [1995]国土〔法〕字第184号）的规定，土地登记程序一共有五个步骤：申请、地籍调查、权属审核。注册登记及颁发证书。其中注册登记即指“在土地登记卡上记载权利人及宗地的有关情况“，“土地登记卡以街道（乡、镇）为单位，按街、坊、村及宗地号顺序排列组装土地登记簿。“土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据；土地登记证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。“在部分房、地管理机构合一的地区的房地产登记规定中，对房地产登记簿一般也有所涉及。例如，深圳、上诲。珠海等城市的登记条例均规定，登记机关应设置房地产登记册，对房地产登记事项作全面。真实。准确的记载。房地产权利证书的记载与房地产登记册的记载不一致时，以房地产登记册的记载为准。

    同为登记发证制度，在房屋权属管理有关规定中，并未对房屋登记簿做明确规定，虽然在一般常识中，房屋产权产籍资料包括房产登记卡和登记册，但是房产卡主要是权属登记完成后，对房产情况及权利人情况的简要摘录，主要用于查档索引；“册”主要是指房地产登记簿册，包括登记簿、收件登记簿、发证登记簿。房屋总册等，簿册主要根据产权登记的结果和分类管理的要求而编制，是产权状况和房屋状况的缩影，未被赋予法律依据的效力。因此，目前，房屋登记中存在以下问题：

    一是重发证，轻登记。近几年来，由于房地产交易量大幅上升，权属登记任务骤增，社会各界权利意识增强，企业个人购房后，领取房屋权属证书的愿望也越来越迫切，因此登记机关在权属管理中，更重视权属证书的颁发，在程序上，按照《房屋权属登记管理办法》第十条规定：“房屋权属登记按照下列程序进行：（一）受理登记申请（二）权属审核（三）公告（四）核准登记，颁发房屋权属证书”。按照上述规定，在第四个步骤中，核准登记与颁发房屋权属证书似是同一步骤，但是在实际操作中，登记机关核准登记的时间，与向权利人颁发房屋权属证书的时间不可能一致，一般为先登记，后发证，在未明确房屋从受理申请到核准登记全过程中，哪一种登记资料产生登记效力的情况下（房屋权属档案的效力只是在《城市房地产权属档案管理办法》第三条中，有较为含糊的规定：“是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。“），当事人取得房屋权属的时间就会产生异议，是以核准登记之日为准，还是以颁发权属证书为准。如果按照《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证“似乎房屋权属的取得是以《房屋所有权证》为标志和依据的。这明显有伸于房地产物权登记的基本法理也与国际惯例不接轨。

    二是登记缺乏真正的公示性，影响房屋交易安全。房屋权属登记的作用主要有以下三个：一是权利确认功能。即指确认房屋的权属状态，赋予其法律效力，依靠国家的强制力加以保护，对抗权利人以外的任何人。二是公示功能。是指将权属登记的事实及权利变动的情况向社会公开，标示房地产的流转过程和结果，发挥风险警示的效力，保证交易安全，从而保护权利人和善意第三人的合法权益；三是管理功能。通过建立完整的产权产籍资料，为城市规划、房地产税收等提供依据，同时也对房地产权利的设立、变更、终止的合法性进行审查、监督。在目前的房屋权属登记管理中，权利确认功能及管理功能，以充分体现。而登记的公示性并没有充分体现，大部分地区的房地产权属登记资料及登记结果没有实现公开查询，一般只对房地产登记管理人员、权利人自身以及公、检、法机关公开。由于房屋权属证书一般由权利人持有，对于其他相关人的公示性，比如未来的购房人、承租人、抵押权人等，要了解该房屋的权利情况，只能通过该房屋权利人出示权属证书一种途径，而权利人往往出于私利或某种目的，故意隐瞒真实的权利情况（比如房屋的抵押情况），同时由于房屋权属证书上一般只记载所有权及他项权利情况，房屋的租赁或禁止性转移的情况不能在权属证书上全面反映，因此在房地产交易过程中，善意第三人购买已抵押的房地产、查封的房地产，房地产重复抵押。重复销售的情况时有发生，所以房地产登记的公示性是有限的。不全面的，房地产登记应有的风险警示效力，保障房地产交易安全中的作用没有真正发挥出来。

    三、加重登记机关责任。由于在房屋权属管理中，重发证，登记缺乏公示性，本应由当事人自己负责了解的事情叶匕如房屋有无抵押、租赁或限制转移问题等），或者是在未签定合同前应该了解的事情，要等到权属变更手续具备后，在向登记机关申请时，由登记机关负责了解并揭示，浪费当事人的精力、财力和时间，增加了交易纠纷，客观上加重了登记机关的责任。同时，在权属管理中，没有一种一目了然、全面反映房屋权利状况的登记资料（产权档案虽然全面，但比较分散，各地房屋租赁登记与权属登记的部门也不一致），很容易带来管理漏洞，造成确权错误。

    因此，为了充分发挥房地产登记在保护房地产交易安全，明确交易各方在登记过程中的法律责任，适应人世需求，同时也为了方便管理，减轻发证责任，在目前部分地区房、地管理机构一时还不能统一的情况下，在房屋登记的有关规定中，应明确房屋登记簿的作用，制作统一的房地产登记簿。在设置房地产登记簿时，应考虑以下原则：

    一是明确房屋登记册的法律效力。将房屋权利登记信息在房屋登记册上进行记载，是登记机关确认房屋权利过程的一个必要步骤，是房屋登记产生效力的法律依据，是颁发权属证书的前提，而不仅仅是房屋权属登记完成后，登记资料的整理。在一手登记完成后，房屋权属管理人员在房屋权利没有争议的情况下，可依据登记册中记载的前一手登记信息，对下一手权利登记情况进行确认；企业和群众可通过查阅登记册，而不是查阅登记的原始资料，推定或了解房屋的权利情况。

    二是登记册要对房屋登记情况做全面、真实准确的记载。所谓全面，是指房屋登记册不仅要记录房屋的权属登记状况（包括所有权。他项权等），还要记录影响权属变动的其他登记情况，比如房屋的租赁登记情况。房屋的查封登记情况等，不仅要记录当前的状况，还要反映以往的登记情况。如此，才能真正为当事人全面、客观了解该房屋的真实状况提供便利。所谓真实、准确，是指登记册要以房地产登记申请人提交的原始凭证为依据。房地产登记册应包括以下内容：

l、房地产坐落情况；

2、土地使用权取得的方式、年限、土地面积、规划用地性质等；

3、房屋的面积、竣工日期、用途、四至、交易价值等；

4、房屋所有权初始登记。转移登记、变更登记。抵押登记、注销登记的权利人名称以及有关权利的设定范围、存续期限、担保范围等；

5、上述各类登记的日期；

6、房地产权利的限制状况（如法院查封情况等）。

    三是房地产登记册应采取物的编成主义，以房地产为标准进行编制。同时要充分发挥现代化管理的作用，在计算机已普遍应用的今天，在技术上完全可以做到，登记信息一次输机，信息共享，避免确权过程中的重复劳动，在核准登记时，自动生成登记册及权属证书，实现核准登记、登记册记载信息以及权属证书的一致性，确保登记的科学、严密。

    四是实现房屋登记册可以公开查询。设置房地产登记册，并实行公开查询后，可以在不公开原始登记资料的前提下，将登记结果以及有关的房屋权利信息公开，当事人在进行房地产交易前必须进行查询，并应熟知登记的意义，利用登记的公开性决定交易或是否交易，不得以不知道登记簿中记载的事实为理由，推卸自己疏忽的责任。充分发挥当事人自身在自觉维护房地产交易安全中的作用，减少房地产交易纠纷，减少人、财、物不必要的浪费。

（作者工作单位：天津市房地产管理局权属处）