刘华伟

    商品房预售合同约定面积与实际交房面积不一致是目前房产销售中经常出现的现象。如何处理因这一误差而产生的面积纠纷是开发商、购房者、房地产行政主管部门经常要面对的一个难题。为解决这一问题，国家建设部、上海市房地局出台了一些行政规章制度来进行规范，但就目前上海的情况来看，这一问题并未完全得到解决。很有必要对这一问题进行深入研究，提出切实可行。操之有效的解决途径。

    一、当前上海解决这一问题的主要政策依据

    首先指出，下文中所指的面积误差比即为商品房预售合同中约定面积与实际交房面积的误差与商品房预售合同中约定面积的比。用公式表示为：

    面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积X100％

    就上海而言，目前对面积误差比这一问题解决的政策依据主要体现在建设部 2001年88号令《商品房销售管理办法》，上海市人民政府 1997年42号令《上海市房地产转让办法》，及上海市2000版商品房预售合同示范文本中。

    l、建设部制定的自 2001年 6月1日起实施的《商品房预售管理办法》中第二十条规定：

    面积误差比绝对值在3％以内（含3％）按实结算房价款；超出3％的买受人有极退房。不退房时若实测面积大于约定面积的，面积误差在3％以内的部分房价款由买受人补足，超出3％部分由房地产企业承担；不退房时若实测面积小于合同约定面积的，在3％以内部分房价款由房地产开发企业返还买受人，超出3％部分房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

    2、上海市人民政府制定的自 1997年6月1日实施的社海市房地产转让办法冲第四十四条规定：

    预售商品房交付使用时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，除因分摊房屋共用部位的建筑面积引起的建筑面积增减。因具有相应资质的测量机构实际测量勘测的误差引起的面积增减、因建筑设计变更引起的建设面积增减以外其他原因引起的建设面积增减按以下原则处理：

    建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的房价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。

    3、2000版上海市房地局的商品房预售合同示范文本第五条：

    在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1．按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2．甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋——% （包括——％），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－——％（包括———％），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。

    二、现行行政规章制度难以解决的问题

    l、建设部88号令没有解决的问题。

    建设部的规定末明确指出文件中的“建筑面积”是指套内建筑面积还是指每套建筑面积（即套内建筑面积十阳台建筑面积十分摊公共建筑面积）。笔者的理解是除非买卖双方在预售合同中约定，否则就是指每套建筑面积。

    而当买卖双方约定以每套建筑面积计价时，建筑面积的增减就是一个非常复杂的问题。如建筑面积增加就包括：①套内建筑面积增加，分摊公共建筑面积减少，但前者增加比后者减少的多；②套内建筑面积增加，分摊公共建筑面积不变；③分摊公共建筑面积增加，套内建筑面积减少，但前者增加比后者减少的多；④分摊公共建筑面积增加，套内建筑面积不变；⑤分摊公共建筑面积与套内建筑面积均增加五种情况。这五种情况对购房者来说是不同的，但如果按建设部文件规定来处理，处理结果却可能是一致的。

    为说明这一问题，举个简单例子来看：购房者预售合同中约定购房 100M，按建筑面积计价，套内建筑面积80M，分摊公共建筑面积20M，实际交房时套内建筑面积为70M，分摊公共建筑面积30M，则如果按建设部文件处理，由于每套建筑面积没有发生变化，购房者要按合同约定支付房价，这对购房者显然是不公平的。因为购房者最需要的的套内建筑面积，而不是分摊的公共建设面积。很多购房者都不愿因套内建筑面积减少和分摊公共建筑面积增加而支付与合同约定相同的房价款。反之如果是套内建筑面积增加为 90M，分摊公共建筑面积减为10M，又要按合同约定支付房价对开发商又似乎显失公平。

    再看一个例子：购房者预售合同中约定购房100M，按建筑面积计价，套内建筑面积80M，分摊公共建筑面积20M，实际交房时建筑面积增加了2M，但这2M建筑面积的增加可能是因五种情况引起：①套内建筑面积增加 5M，分摊公共建筑面积减少 3M；②套内建筑面积减少3M，分摊公共建筑面积增加5M；③套内建筑面积增加2M，分摊公共建筑面积不变；④套内建筑面积不变，分摊公共建筑面积增加 2M；⑤套内建筑面积与分摊公共建筑面积各增加 1 M。五种情况下由于面积误差比绝对值均为2％，在3％以内，购房者一般都无权要求退房（除非合同中特别约定），且都要补足2 M健筑面积的房价款。而这五种情况下购房者愿意支付补价的程度是不同的。显然购房者在第一种情况下愿意支付补价款，在第二种情况下最不愿意支付补价款，在这种情况下最容易引起房产面积纠纷。

    总的来说，建设部88号令没有考虑到建筑面积增减问题的复杂性，对建筑面积增减问题的处理过于简单化，难以解决因每套建筑面积增减而带来的房产纠纷问题。

    2、市政府42号令第44条难以理解，根本不具现实操作性。

    上海的购房者和开发商因对壮海市房地产转让办法》第四十四条规定理解的不一致而引起的房产纠纷越来越多。笔者以为应对这一条的规定进行修改甚至废除。首先，购房者很难从字面意思上理解这一条规定的真正涵义，即使是上海市房地局的不同管理部门对这一规定的解释口径也不尽相同。购房者与开发商对这一规定的理解分歧较大，矛盾纠纷不断，对此类诉讼法院的判决也常常截然相反。其次，第四十四条规定明显与建设部的文件精神不一致。从文件效力上讲，建设部令的效力应高于上海市人民政府令，两者冲突时应以建设部令为准，故第四十四条规定理应废除。最后从实践角度来讲，第四十四条规定很不具现实可操作性。如第四十四条第一款规定：对因分摊公共建筑面积增减而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。实践证明当分摊公共建筑面积减少而造成建筑面积减少时转让总价格不变是行不通的，开发商一般也按预售合同的约定向消费者退款。所以笔者以为，因第四十四条规定的不规范、不统一而带来诸多房产纠纷，有损政策法规的严肃性与政府形象，政府应对此条规定做出修改，甚至废除。

    三、应采取的措施

    l、房价计价按套内建筑面积或使用面积计算。

    2001年10月份，重庆市政府对外公布了《重庆市商品房价格计算方法暂行规定》，其核心内容是商品房销售以套内建筑面积取代原每套建筑面积。广东省 2001年也出台了《广东省房地产交易价格计算暂行规定》，自 2001年1月1日起，商品房计价面积将仅按套内建筑面积计算。北京锋尚国际公寓开发商目前更是宣布将按套内使用面积计算房价，也就是说房子按照“套”为单位来卖。这在北京尚属首次。由于购房者可以亲自测量所购房产的套内建筑面积，尤其是使用面积，使得房产销售面积非常透明化，开发商难以在分摊公共面积上做文章，买卖双方对房屋面积测量计算清楚、简单和直观，避免了不少因房产面积误差带来的纠纷。

    但仍应指出，不管是按套内建筑面积卖房还是按使用面积卖房，仍不能完全避免因分摊公共建筑面积增减而带来的销售纠纷。以套内建筑面积卖房或按使用面积卖房时购房者也并不是就只关心套内建筑面积多少，他们也仍要关心分摊公共建筑面积的多少，因为分摊公共建筑面积的增减意味着他们可分享的公共服务设施的变化。所以当套内建筑面积或使用面积不发生变化，而公共分摊建筑面积缩水时，仍有可能引起房产纠纷。这些亦需在预售合同中加以约定。至少合同中约定的公共服务设施必须在交房时能够有所体现。

   2．将合同约定面积与实际交付面积不一致的情况分分摊公共建筑面积增减和套内建筑面积增减两种情况来处理。

    上海市房屋土地资源管理局最近发布了《关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知》，对合同约定建筑面积与房屋实测交付面积的不一致作了如下处理：

    ①共用部位分摊的建筑面积增减处理办法：误差在0．8％以内（包括08％）转让总价格不变；实测面积大于约定面积的，超出0．8％的，购房人不承担超出部分的总价款；实测面积小于约定面积的，面积误差比超出0．8％的，房地产开发企业应退还超出0．8％部分的房价款。

    ②套内建筑面积增减处理办法：按“按实结算”的原则在合同中约定处理。如没约定的：实测面积大于合同约定面积的，购房人不承担超出部分房价款；实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业退还多收房价款。

    笔者以为，上海市的这种规定可能是全国第一个将合同约定建筑面积与房屋实际交付面积不一致的情况分分摊公共建筑面积增减和套内建筑面积增减两种情况来解决的一种方案。这一方案的出台，使得合同约定面积与实际交付面积增减情况进一步细分化、具体化、明朗化，它必将非常有利于解决因合同约定建筑面积与房屋实际交付面积的不一致而带来的房产纠纷问题。

    当然这一方案也并非十全十美，笔者以为，至少有两个问题值得探讨：①共用部位分摊的建筑面积增减中0．8％的误差标准要求对于开发商来说是否过于苛刻？②套内建筑面积增减的处理方案中，在合同中只约定按实结算的原则似乎对购房者有些显失公平，与建设部的文件也有些冲突，尤其当套内建筑的误差比超过3％时，还要求购房按实结算房价款显然购房者很难同意，因为按建设部的文件购房者此时应有权退房。所以笔者以为套内建筑面积按实结算的原则还是应控制在3％以内为好。

    3、修改2000版预售合同示范文本中的面积提示条款部分。

    《关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知》自7月1日实施。但目前由于购房者与开发商签定的预售合同仍为2000版上海市房地局制定的商品房预售合同示范文本，这一示范文本已很不适应上面的处理办法，所以政府还迫切需要对2000版预售合同示范文本中的房屋面积提示条款部分进行修改，尽快出台新版的预售合同示范文本。

    4、必须制定相应的行政规章制度使分摊公共建筑面积的情况透明化。

    房产销售面积纠纷的根本症结在于购房者对其分摊公共建筑面积的不理解、分摊公共建筑面积情况公布的不透明。由于目前没有明确规定开发商要把分摊公共建筑面积的详细情况告知购房者，测绘工作过程封闭，开发商往往会与房产测绘机构暗中勾结，在公共分摊建筑面积上玩猫腻，做文章。购房者只知自己分摊了多少公共建筑面积，却不知是怎样分摊而来，公共建筑面积到底由哪几部分组成，购房者又不可能亲自去测量公共建筑面积的多少，即使能够测量，又不知如何进行分摊。购房者所知的测绘仅限于在买卖合同附件中的一个分摊原则说明，以及测绘单位出具的面积登记表。前者一般只列举了公共部位的类型与构成，而对公共部位所处的准确位置、数量、暂测的面积多少，以及在不同业主间的分配方法比例等等，均无具体、清晰的说明；后者仅记载了套内建筑面积、阳台面积。公摊面积和公摊系数等。业主基于仅掌握的以上资料文件，的确无法坦然接受，除非业主对于测绘单位的能力、职业道德有极大的认同。当购房者向开发商索要公共分摊建筑面积的详细情况报告时，开发商又是百般推倭，要么就是要购房者向测绘机构索取，要么就是借口购房者看不懂拒绝提供，实在推倭不过，干脆说自己没义务向购房者提供这方面的资料。大量的房产销售面积纠纷因此而起。

    开发商拒绝向购房者提供分摊公共建筑面积的详细情况报告实际上是没任何道理、依据的。仲华人民共和国消费者权益保护法》第八条明确规定：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。购房者拥有获知所购房产建筑面积详细情况的知情权。《消法》第十九条规定：经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。开发商也有向购房者告知房产销售面积详细情况的义务。一旦开发商与购房者因销售面积纠纷问题对簿公堂，法院必将判决责令开发商向购房者提供公共分摊建筑面积的详细情况报告。

    当然，一般情况下购房者是不愿因小小的房产面积纠纷问题而花费巨大的人力、物力去打开发商的官司的。所以对于房产主管部门来说，目前最迫切的是制定相关的制度要求开发商在卖房时向购房者提供公共分摊建筑面积的详细情况报告书。建设部2002年 74号文《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》中明确要求：在房屋权属证书附图中应明确注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊共有建筑面积。各地应尽快制定与建设部这一原则性相适应的文件，使购房者能够清清楚楚、明明白白知晓所购房产的公共分摊面积的详细情况，才能从根本上解决房产纠纷问题。

    总之，笔者以为，解决国合同约定面积与实际交付面积不同而此起的房产纠纷问题的关键还是在于相关配套政策的尽快出台。政府应尽快出台相应政策措施使购房者能够真正了解所购房产的详细面积情况，尤其是分摊公共建筑面积对建筑面积的增减情况必须要一分为二来处理，即既要明确套内建筑面积增减情况处理办法，又要明确分摊公共建筑面积的增减情况的处理办法，不应混到一起来处理。而作为开发商来说，采用按套计价，按套内使用面积、套内建筑面积来卖房也不失为解决此类纠纷的好办法，政府应鼓励这一计价方式的实施。

（作者工作单位：上海市房屋土地资源管理局）