夏千明 侯绪成

    自《房产测量规范》颁布实施以来，大家对新《房产测量规范》在某些规定中的说明还不是很清楚。其原因一是对新《房产测量规范》的理解和掌握程度还不够；二是新《房产测规范》的制定还有疏漏，个别解释还欠明晰，对特殊新问题还没触及到。故我们在房产面积测算中对某些问题的认识和理解往往存在着与《房产测量规范》规定的偏误，在实际测量操作中总是拿捏不准，给工作带来麻烦，而造成经济纠纷。

    现就工作实践中所遇到的几种面积测算问题与大家探讨一下。因观点和看法不同，阐述的内容也会有所偏差，而最终能对实际工作带来一些帮助，让测算成果更趋于准确，分摊更趋于合理，才是笔者的初衷。

关于伸缩缝

    《房产测量规范》上规定：有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

    现在有两种观点，其一认为：只要是与室内相通的伸缩缝，则整个伸缩缝均计算建筑面积，无论伸缩缝的宽度多宽。其二认为：只要是与室内相通的伸缩缝，通行的部分计算伸缩缝面积，余下的部分不算。

    一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大，若单独只算其通行的部分也只是门口那一小部分。例如：哈市吉星4号商住楼地下一层的可通行伸缩缝，经计算面积只有0．090平方米。而这点面积的界定有时由于尺寸的不详，结果并不十分准确，计算起来也十分麻烦。故笔者认为：只要是通行的伸缩缝，均应全部计算建筑面积。虽然没有通行的部分有人认为没有使用到，然而，作为伸缩缝具有的功能，此部分空间全楼均得到收益。

关于封不封闭的阳台

    我国幅员辽阔，地理位置不同，南、北方房屋建筑结构差异很大。受寒冷气候特点的影响，北方地区商品房建筑上的阳台实际上均为封闭式阳台。

    在《房产测绘制度》改革实务研讨会上，有专业人士认为：阳台封不封闭均按图纸上定论或另有批文，图纸上未封闭的阳台，实际测量时若是封闭也按图纸上末封闭算。另有《新晚报》2001年 12月 27日“建筑面积如何测算”中报道：封闭式阳台，按其水平投影面积的50％计算建筑面积。

    究竟如何计算呢？笔者认为：封闭阳台和不封闭阳台面积差了一半，这样依图纸而定未免脱离实际，给商品房面积带来很大误差，会造成面积纠纷。而商品房测量的B的，恰恰是为了房屋实际面积的准确性。商品房面积应以实测时的面积为主，故阳台封不封闭也应以实测时状况或另有特别批文为准。

关于复式建筑斜屋面

    随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展，城市建筑在满足居住的同时也越来越讲究独特、美观、新颖，一些开发商纷纷在屋顶作起了“文章”。于是，一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。比如哈尔滨市建筑业前期就有明文规定：今后哈埠建筑业建楼，楼顶必须有造型、讲风格。这就意味着今后测算商品房要测算更多的斜屋面房屋。

    对于斜屋面房屋怎么测算？《房产测量规范》规定：斜面结构屋顶高度在2．20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。

    如果单纯是斜屋面的房屋，直接“切取”220米的高度计算倒也方便、准确，遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面情况就不一样了。这种斜屋面因其仅窗顶部分高于2．20米，两侧逐渐斜下又低于这个高度，可计算的面积并不大，且结构错综复杂，测算起来十分麻烦，界定也不见得准确。

    故笔者认为：这种斜屋面房屋的窗顶超过2．20米的部分可以不予考虑。

关于小区消防通道的分摊

    消防通道在《房产测量规范》中并没有界定如何分摊。以住的界定通常是把它作为一个“套内面积"划出，然后再放到小区内进行分摊。这样的划分由于消防通道面积很大，往往造成该小区“分摊系数”过高，分摊过大，群众不很满意。

    在全国《房产测绘制度》改革实务研讨会上有专业人士认为：消防通道可以属于小区过街通道，只计算面积，不进行分摊，产权应隶属“业主委员会”。虽然“业主委员会”还是个有待成立的新生事物，开发商办产权也许等不到它的出现，但这种界定减少了看不见的分摊，似乎更趋于合理些。笔者认为这种方法可以采用，而不应按套内计算面积，再加以分摊。

关于天面上的晒台

    晒台有别于阳台，一般是指天面上没有顶盖的，四周有围护结构的，可供人们正常活动的空间平台。《房产测量规范》规定：房屋的天面、挑台均不计算建筑面积。

    然而，实际建筑中有不少晒台可独立使用，且四周围护结构很高，有的超过了2．20米。居住者只要棚上顶盖完全可以当作阳台，其空间面积远远大于阳台。显然，这样的晒台占了很多“便宜”。如果将这样的晒台按阳台计算面积，因其面积很大，套内面积就会增加很多，且这块面积又是不封闭的，也不为合理。

    笔者认为：类似这样的阳台，如果四周围护结构超过了2．20米，建筑面积均可按50％计算。反之，则不应计入建筑面积。

关于地下车位

   由于城市购车族的不断增加，地下车位明显吸引着购买者的目光，拥有者希望车位能够独立进行交易，办理产权，以期升值。

    那么，地下车位是否单独计算面积？现行的《房产测量规范》还没有规定。对于这个比较特殊的产权形式，可谓众说不一。其一是地下车位虽在地下层内，但它是有固定的面积，只要明确了具体位置，是可以出售的，理应参与分摊，独立办理产权；其二是认为它建在地下层内，四周无围护结构，长时间很容易错位，造成权属纠纷，发生矛盾，不予独立办理产权，参与分摊。

    以往的车位面积大都含在地下室面积内，统一办理产权。如果地下室为整栋楼服务，则再放入共有面积中进行分摊。这样的计算“没有车位的”也分摊了一部分面积，显然不合理，也违背了“谁使用，谁分摊”的原则。笔者认为：在明确车位的拥有者合法证明及相关合同（包含号位、层次）的前提下，埋设界址点标志进行测量取得坐标成果，就可以将车位进行交易、独立办理产权了。

    总之，上述这些问题的探讨是笔者在实际工作中经常遇到的，考虑得不是很成熟。不过，希望通过这样的探讨，最终能够找到一种正确的。合理的测算标准。

（作者工作单位：哈尔滨市开发区房地产交易中心）