何为“积木切割式”权属登记？即：根据权属登记需要，按不同产权人的不同产权范围，象拆积木一样，将整幢建筑切割成若干个不同的产权“单元”，每个单元是整幢建筑中独立完整的组成部分，产权人以“单元”为单位出售，购房人以“单元”为单位进行权属登记。
本文试从这一观点出发，探讨建立新的权属登记管理体系的必要性与可能性。 一、“积木切割式”权属登记管理体系的核心思想及其组成要素 建立这一管理体系的核心思想是：科学地反映房屋产权的基本特征，实现房屋产权范围的立体表述，使房屋所有权人的产权明晰。分割彻底。指界清楚、内容具体。 建立这一管理体系的基本观点如下： （一）房屋产权范围应是三维立体空间而不仅仅是平面表述，具体地讲，房屋产权范围指下列内容：—构成房屋的前后两面全部墙体；
—和房屋配套的阳台全部； —房屋与楼梯间隔墙的全部； —与左右邻之间隔墙厚度一半的墙体； —上下隔层厚度一半的楼板； —由上述墙体构成的空间； —在上述空间内的附属设施，如：上下水管道、取暖设施、各种线路等； （二）房屋产权为全部产权，而非“混合产权”。 权属证书中登记的建筑面积全部为产权人所有，不再含有共有建筑面积分摊。整建筑中的共有部分只剩楼梯间的外墙和屋层屋面的一半，它们的存在只有结构上的连接。支撑。覆盖作用，而无产权意义。因此，权属证书中不再存在自有产权与共有产权（公摊部分）的“混合”状态，产权范围明晰、指界清楚。 （三）以权属单元为单位计价销售。 权属单元的界定，依不同的销售方法而定，可以是“套”、“间”或摊位论“个”、“套”、“间”的概念定义为第一项所列墙体构成的空间，摊位的“个”的范围定义为四周边界围成的地（屋面）以及相应的空间。 销售合同中对面积的约定只规定下限，作为其他社会管理的依据，而非计价依据，不存在多退少补问题。 预售的房屋，在交付使用时，只要不改变预售时出售的结构布局，且面积不低于下限，应视为信守合同。 （四）以切割单元为单位进行权属登记。 第一、住宅房屋，无论多大面积、多少自然间，只要是同楼、同一单元、同一层次，隔墙毗连，一个分户门，均视为一套，以房间号为准进行权属登记。 第二、作为辅助记载，将套的全部建筑面积保留在权属证件中，其数量以房产测绘部门测量为准。 第三、单独出售的地下室，以“间”为单位，单独列项，不与房屋面积混在一起，其产权范围依房屋产权范围界定方法确定。 第四、非住宅房屋的出售，可以“间”为单位登记。如属整层购买，其产权范围，应包括构成该层的楼道和楼道两端的墙体。 第五、大型商业用楼，将营业厅分割成摊位出售的，可按“个”出售，可授权各地根据实际情况出台相应的地方性法规。 二、实行“积木切割式”权属登记管理的利弊分析 第一、使长期困扰我们最棘手的共有建筑面积分摊问题得以解决。 和传统做法相比，“积木切割式”权属登记，将原来列入共有面积的外墙划归了产权人，因此，就墙体而言，纠正了“两张皮”现象，就房屋产权人而言，其产权是完整的、独立的。购房人不必担心开发商在面积问题上做手脚，即使面积有出入，因为事先约定以套计价，不会产生因零点几平方米的误差争执不休，甚至引起民事诉讼。 第二、减轻房屋权属登记部门法律责任方面的压力，使房产测绘部门从繁重的劳动中解脱出来，提高工作效率。 一个社会现实是：只要权属证书中的面积出现争议，发证机关作为执法主体总要成为诉讼对象，因为不论测绘机构是否与行政部门脱钩，其测算面积结果是你认可的，产权证是你颁发的，法律责任主体必定要负责任，登记机关常陷于无休止的诉讼当中。 从房产测绘部门考虑，分摊面积的测算实在繁琐复杂。住宅设计的多样化，使异型结构越来越多，有些结构的部位，根本无法测量，只好依托图纸计算，而恰恰是这些部位，实地与图纸又不一致，直接影响到测算结果的真实性，而且因不能及时出结果，影响办证速度，成了办证程序中的“卡脖子”工程。 不含公摊面积的房屋面积测算，简便易行，不仅减少纠纷，还可大大提高工作效率。 第三、房屋产权界定清楚，反映直观。 从严格的法律意义上讲，含有公摊面积的权属登记是不科学的。因为总面积中的公摊部分，只能确定数量，不能划定范围，具有不确定性，因而导致产权客体的不确定性。 以权属单元为单位的销售和权属登记，强调的是房屋的不可分割的整体性，它不是每个平方米的累加和拼凑，也就是说，不是由面积大小去划定范围，而是范围决定面积大小，它反映的产权界限清楚、直观可靠。 例如：按现行规定，斜面屋顶层高在2．2米以下部分面积不计入套内，也就是说不允许作为计价面积销售。那么，此部分面积归谁所有？一不能作为公摊分到各户，二不能留给销售者，三也不能给购房人，因为他实际上并没有支付此部分面积款项。但这一部分又和其他部分连在一起，只能是开发商无偿奉送，但又无正式的赠与手续。因此，这一部分面积是说不清、道不明、法律无法解释的永远会有争议的面积。而以权属单元为单位的登记则不存在此类问题。 第四、增加销售过程中的透明度，促进商品房交易。 许多消费者形容商品房面积是“雾里看花”。一提到面积，总排除不了被欺骗的疑虑，一定要问清含有多少公摊。有些开发商能明确答复，于是购房者还要计算，折合成套内多少面积，煞费苦心。有些开发商则回答需房管局认定之后才能确定，特别是对预售房屋，消费者到权属登记部门咨询又不能—一满足其要求，因此，因其透明度不高，直接影响了商品房的成交率。 不含公摊面积的销售，所有面积全部归购买者所有，且指界清楚、以套定价，透明度高。可以促进成交，活跃房产交易市场。 第五、堵塞渠道，减少开发商弄虚作假的机会和手段。 少数房产开发商弄虚作假，欺骗消费者的主要手段是在面积问题上作文章，而现行规定，又给他们提供了利用的依据，如：全封闭阳台按全部面积计算，未封闭的按阳台外围水平投影面积的一半计算面积。众所周知，封阳台的成本大大低于房屋销售价格。于是，开发商完全可以以小区物业管理统一要求或其他行政管理部门的要求为理由预售后再封阳台，以增加面积，有时还会在面积认定后封闭阳台，要求更改认定结果，与权属登记部门发生矛盾，凡此种种，不一而足。都可给不法开发商提供欺骗消费者的条件。而以权属单元为单位的登记则可避免此类问题的发生。 第六、兼顾全面，为小城市开展工作提供条件。 目前，全国2000多个县级市或城镇权属登记工作，发展并不均衡。一个突出的问题是，专业测绘人才奇缺。国家及部属少有的测绘院校和专业的人才，很少到这些地方工作。按测绘行业管理的要求，很难组建成一支合格的专业测绘队伍。即使勉强拼凑起来，也很难取得相应的资质，没有资质的队伍，其测量结果得不到法律认可。使这些地区的房产行政管理部门对面积的认定工作处于尴尬的地位。如果舍弃以面积为尺度的登记方法，可以使这些单位放开手脚，有利于他们开展工作。 第七、可以促进其他行业管理的改革。 目前明显不合理的行业管理与权属登记管理有关的是物业管理，物业管理按售房面积收费，没有体现以人为本的原则，应向以人为主、人和面积相结合的方向转化。其他行业如管道设计安装、取暖设施的设计安装到分户控制等，都可以通过这项改革实现自身改革，使各项社会管理趋于合理。 不利因素，则有四个方面。 第一、舍弃面积造成的统计失误。 分割出售后，原产权人房屋面积注销后剩余部分无产权意义，必然要遭“遗弃”。按以往惯例，以平方米为单位，对城市建设规模的统计会有一定的误差。一般住宅楼，公摊系数在 13一15%之间，扣除已划入产权人的部分，约有3—5％的统计误差。对于分层出售或接间出售的非住宅楼，由于楼梯。电梯井、供电等设施所占面积，一般有10一15％的误差。因此，在统计中，应确定不同房产类别的面积系数。 第二、公共部位、共用设施维修的难度增加。 由于产权范围的界定，有些原来意义上的公共部位已不复存在，成为产权人的所属财产。会引起产权人上下左右邻户之间因供水、排水、供暖方面的故障排除和维修而产生的矛盾与纠纷，如上漏下堵等问题，一方不配合，则难以解决。这个问题现时也存在。实行以权属单元为单位的登记办法，也无法解决。问题的解决，一方面要靠立法，用法律约束，另一方面也要靠提高全民素质，用社会道德来约束。 第三、顶层屋面的维护问题。 由于产权范围的界定，顶层屋面的厚度的一半成了无权利主体的屋面，考虑以后的使用，又不可能划归顶屋产权人。因此，对屋面的维修带来困难，如能通过立法，确定为公共使用部位，共同承担维修责任为最佳方案。 第四、社会心理承受问题。 多年的惯例，一旦改变，公众社会心理恐难以承受，应在完善配套法规的同时，加强宣传引导，得到广泛的认可，也可通过试点工作逐步推开。 三、“积木切割式”权属登记管理的可行性 尽管存在一定不利因素，但毕竟是利多弊少，这种办法是可行的。其理由如下： （－）是房屋产权本质特征对房屋权属登记工作的要求所决定的。 第一、房屋产权的本质特征之一是权利的排他性。排他性在权属登记工作的具体体现是权属证件中产权主体和客体的唯一性。广义的唯一性是说产权主体有特指对象；客体的唯一性即指客体中不存在其他产权成分。因此，房屋产权的登记应该彻底摆脱“混合状态”，同一权属证件中，不能既有个人产权部分，又有共有产权部分，使产权证成为既不是完全的所有权证，又不是真正意义上的共有权证。这种现象，从严格的法律意义上讲是站不住脚的。如果按逻辑严格的推理，应该形成这样一种事实：当整幢建筑分割出售后，所有全部共有建筑面积为一种产权形式保留在一个产权证中，然后分别由全部产权人各自持有一个相应的共有权证，在实践中这是行不通的，于是，就出现了我们工作中法律。法规与实践脱节甚至是矛盾的问题。因此，最好的办法，是让房屋的自有产权从混合状态中分离出来，把依附于产权人自有产权范围内的共有产权直接划归产权人所有，才能真正体现房屋产权的排他性。 第二、房屋产权的另一特征是权利的完整性，它要求权属登记工作体现出产权人对房屋拥有的全部权利。 按目前我国有关法律规定，一旦取得了房屋产权，产权人对房屋则拥有了占有、使用川文益和处置权，这是完整的权利。 如果房屋产权含有共有建筑面积成分，因为此部分面积与整套房屋构成一体不可分割，当产权人将自有产权进行交易、赠与、抵押。对换。处置或利用墙面从事宣传广告等经济活动时，无疑是连同共有部分一同进行了处置或利用共有部分获得了利益。从理论上讲，是侵犯了其他共有权人的合法权益，该产权人事先应征得其他共有权人的同意，这样就使产权人对房屋拥有的收益和处置权受到了限制，因而其权利是不完整的，同时，上述理论上要求的做法在实践中又是行不通的。解决这个理论与实践矛盾最好的办法仍然是将共有部分明确归属产权人，使其对房屋拥有完整的权利，而不是残缺的。 （二）是社会现实对房屋产权状况的认可所决定的。 第一、房屋产权状况的社会心理认可。 尽管现行权属登记制度规定了权属证书中含有共有建筑面积部分。但从社会心理对房屋产权的认可程度上分析，出现了严重的背离。因为，没有任何人去尝试，也不可能做到在别人房屋的外墙上去主张或维护自己的权利，虽然也明知外墙是共有产权，自己有一份权利，但这种权利是有名无实，当这部分权利受到侵害时，社会反映麻木，熟视无睹。例如，常见于城市临街宿舍楼，外墙和楼顶堂而皇之的支挂起广告牌，其收益只是由几户产权人所得，众人不以为然。这说明社会心理已认可以了外墙部分的产权归属随房屋的归属发生了转移。所谓共有部分产权已经没有任何实际意义。 第二、现行共有建筑面积分摊不合理之处。 按部发517号文件之规定，外墙体一半厚度的面积计入套内，一半计入公摊，导致楼房两端房屋明显地承受着不合理的负担。原因是，我国北方地区楼房外墙厚度多为37Cm，这样计入套内的山墙部分面积比中间单元邻户隔墙要多出反6.scm乘以房屋的长度，以同样价格按面积购房，同一建筑面积两端房屋得到的使用面积少，没有享受到按邻户间隔墙一半计算的待遇，是明显的不合理之处。如果改按权属单元销售和登记，则不存在这个问题。 （三）交易市场中的交易行为为我们提供了实践依据。在私房住宅交易中，随意选择一宗交易例证，就可以发现，无论是自建房屋还是房改售房进入二级市场，其计价方式均为按权属单元计价，直接约定总价格，根本不涉及面积大小和以面积计价，即使有面积内容，也只是将其列为产权证中的记载而作为附带说明。这说明，当房屋的房间号明确，产权范围界定之后，面积问题已失去了实际意义，没有人去计较。在这方面，群众已走在了前面，只是我们的管理制度还没有跟上，落后于形势。
综上所述，有理由认为，“积木切割式”权属登记管理体系在实践中是可行的，我们的权属登记工作同其他行业一样，也应不断进行改革，以适应经济建设不断发展的新形势。 （作者工作单位：石家庄房屋资产权属登记监理中心）