（胡建永）

　

     协助法院执行房产主要包括两个方面的工作，一是协助法院限制房产的转移。抵押、出租等；二是协助办理法院裁决的房产权利转移手续。协助法院执行房地产工作事关产权登记各项业务工作的质量，一旦出现疏漏，就很有可能引发错案错件的发生，如将法院已限制的房产，办理了转移或抵押登记，不可避免将承担法律责任。目前，协助法院执行房地产究竟如何进行，全国尚无可依据之规范。笔者在此结合同行前一段时间的探讨和自身工作实践提一些陋见。

    不少的同志将协助法院执行房地产的工作统称为“司法协助”，这种称谓实际是不科学的，在法律上“司法协助”有自身特定的含义，它是指一国法院根据本国缔结或参加的国际条约或互惠原则，为他国法院代为一定诉讼行为，如代为送达诉讼文书，代为调查证据、询问证人，承认和执行外国法院生效裁决等。因此，“司法协助“的准确含义与房管部门协助法院执行房地产遇然不同，此为误区一；误区二在工作中混淆“查封”与‘寸0押“的界限，查封是指人民法院将执行对象的财产加贴封条，予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施。根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第41条的规定，对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续；扣押是指人民法院将执行对象的财产运送到有关场所加以扣留，从而使被执行人不能占有、使用和处分的强制措施，主要适用于动产，对房地产是不适用的。因此，协助法院限制房产只能称为协助查封，不能是协助扣押房产；另外，要提出的就有人认为冻结是指登记机关根据行政命令对特定地段范围内的所有房屋暂停办理权属的转移变更登记。这种理解有失偏颇，是将房地产管理中拆迁冻结属概念等同于了冻结这个种概念，犯了以偏概全的错误。

    现目前，协助法院执行房地产可寻找到的规范有：一是最高人民法院。公安部、商业部、城乡建设环境保护部一九八五年三月二十一日联合发布的《关于转发陕西省西安市(关于办理离婚。房产案件中有关户粮分立、迁移和房产变动问题的联合通知）的通知》对房屋产权变动的规定，主要内容是房管部门在接到人民法院有关房屋产权变动的裁判文书后，应依据法院裁判文书，按房屋管理有关条例规定，办理房屋权的转移、变更登记手续。二是《民事诉讼法》第二百三十条，“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。”这些规定十分原则，缺乏可操作性。随着市场经济的发展，涉及房地产纠纷越来越多，情况也越来越复杂，几条散见于不同法律文件中的原则性规定已完全不能适应目前房管部门协助法院执行房地产工作的需要，笔者在从事此项工作的实践中，完全是在一边摸索，一边工作，这样不可避免地具有主观随意性。目前全国各地房管部门在协助法院执行房地产的工作中规定很不统一，有的甚至与法律背道而驰。因此，笔者建议建设部与最高人民法院就房管部门协助法院执行房地产能尽快联合出台一份操作性强的规范性文件。

    l、对购买商品房尚末办理房屋所有权证的和房屋建成尚未办理初始登记的查封不能受理。人民法院查封单位和个人的房产，前提应是单位和个人对该房产享有所有权，而要取得房屋所有权，根据我国现行法律规定，必须是申请房屋所有权登记并已取得房屋所有权证书，在取得权利证书前，申请人对房产享有的只是一种期待权，即单位或个人有可能在将来取得所有权。譬如，李某在金帝房产公司购买了一套总价12万元的房产，李某已交了购房款10万元，但尚未取得房屋所有权证，如此时受理法院将李某作为执行对象对该房产的查封，就有不妥之处，因为在李某取得房屋所有权证前，他与金帝房产公司仅是一种房屋买卖法律关系，李某只是根据房屋买卖合同有可能取得房屋所有权，在此之前，在法律上该套房屋仍属金帝房产公司所有，在该合同因法定原因归于无效或被撤销时，如李某逾期付款，金帝房产公司未取得售房许可等，那么李某就不能获得该套房屋所有权。此时以李某为权利人查封房产就属对象不当。同理，对房屋建成未办初始登记的，即使是建房手续齐全，此时，申请人的权利也处在期待状态，只有办理初始登记后其所有权才最终在法律上获得确认。

    2．办理协助查封房产，一定要验证房屋所有权证或房屋所有权登记申请书，法院协助文书内容必须具备产权人、房产坐落、房产证号三要素，并与房屋所有权证或房屋所有权登记申请书的内容一致。在查封房产时，有的法院工作人员根据房产现场的街道门牌号和当事人提供的产权人填写协助文书，但房管部门在异动管理上不可能做到尽善尽美，在房产的街道门牌号或产权人有变动时，如当事人未及时申请登记，很有可能造成法院查封的房产与房产档案不一致，这样的限制输入微机并不能保证查封的落实。譬如，某法院根据现场查看某企业的房产坐落为小西外街20号，于是据此填写协助文书，但实际上房管部门为此房产颁发的所有权证的坐落却为小西街18号，如该企业申请办理小西街18号房产的转移或抵押登记时，查阅微机房产限制信息，小西街18号房产却并未受限。因此，办理查封房产时，验证房屋所有权证或房屋所有权登记申请书与法院协助文书显得十分重要，因为它可以避免因法院填写错产权人和房产坐落而引起的纠纷。虽然提交房屋所有权证有一定难度，但人民法院可开具介绍信到房管部门查阅复印所有权证登记申请书或产权证存根，一定要让法院形成要查封房产先到房管部门查档的意识。

    3、关于重复查封。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第282条规定，对被执行人的财产查封、冻结的，任何单位包括其他人民法院不得重复查封、冻结或擅自解冻。因此，对重复查封房产的房管部门不能受理，但是，这里有一个对重复查封房产和对同一宗房产再次查封的正确理解问题。最高人民法院注于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第39条规定，查封财产的价值应当与被执行人履行债务的价值相当，当被执行人一处房产价值100万元，但其应履行的债务只有50万元，甲地法院据此只能查封该处房产价值50万元部分，后己地法院对该房产剩余的部分查封，此时，从表象上看是两家法院对同一房产的查封，但实际上甲、乙两地法院查封的落脚点却是同一房产不同价值部分，因此，应该是允许的。重复查封应是对同一房产在同一价值部分进行两次或两次以上的查封。因此，对同一房产查封后，尚有剩余价值的可再次查封，但重复查封是绝对禁止的。

    4、对抵押房产的查封。有不少人认为办理了抵押登记的房产不能再受理查封，殊不知这是对抵押的一种曲解。因为房产抵押并不移转房屋的所有权、抵押人仍是房屋的所有权人，债权人只是把房屋的交换价值，在债权不能顺利受偿时，可就房屋交换价值优先受偿。因此，抵押的房地产完全可以办理查封。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条也规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权的财产，可以查封，但财产在拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

   5、协助办理法院裁决房产过户。《民事诉讼法》第二百三十条规定，“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”，因此，协助办理法院裁决过户房产是房管部门的一项法定义务；根据《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，办理此类过户时，应具备法院的协助执行文书、裁判房产过户的文书，原房屋权属证书等。但在具体实践中，法院常常不能提供原房屋权属证书，笔者认为此时应当先由法院在协助文书中说明不能提交原房屋权属证书的原因，并请求房屋部门予以注销，在注销后再按程序办量房产过户，因为不办理原房屋权属证书的注销手续，否定该证的法律效力，将出现“一房二证”的不合法情况。

（作者工作单位：南充市房地产管理局）