（吴楚）

    查封与冻结，是人民法院经常采用的财产保全措施。目前，在房地产界大家讨论较多的是房地产查封，很少谈及房地产冻结，甚至有的把查封与冻结混为一谈。其实二者是两个不同的概念，有明显的区别和不同的适用范围，现辨析如下：

    《新华词典》将查封一词解释为：“〔查封〕依照法定手续对应该没收或作其他处理的财产等，查核之后就地封存，禁止动用。“在法律界，大家公认的查封定义为：查封，是指人民法院用封条就地封存被申请执行人的财产，不准任何人转移或处理。根据我国《民事诉讼法》的有关规定，分析以上解释和定义，可知查封有如下明显特征：

l、查封直接涉及的标的物必须是财产实物本身，而不是财产的有关产权证照、档案资料等。

2．查封就地进行，不转移财产的存放场所，这与扣押有明显的区别，扣押，是指将被申请执行人的财产转移到一定的场所，不准被申请执行人对该财产的占有、使用和处分。

3、查封采用的形式是用封条封存，而且封条必须粘附在被查封财产实物上，防止财产转移、隐匿。

4．查封一般无需其他单位协助执行。人民法院查封财产时，被申请执行人是公民的，应当通知被申请执行人或者他的成年家属到场；被申请执行人是法人或其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被申请执行人是公民的，其工作单位或的基层组织应当派人参加。执行员对财产必须造具清单，由在场人签名或者盖章后，交被申请执行人一份。被申请执行人是公民的，也可以交他的成年家属一份。执行员可以指定被申请执行人负责保管被查封的财产。因被申请执行人的过错造成损失的，由被申请执行人承担。

    通过上面的分析得出结论：房地产权属登记管理中的协助执行不应有房地产查封。其理由至少有三：其一，房地产权属登记管理中的协助执行直接涉及的标的物不是财产实物本身，而是房地产的有关房地产权属证书、产权产籍档案资料等；其二，房地产属不动产，被申请执行人无法转移房地产的所在地，也无法隐匿，所以根本不须要对房地产用封条加以封存。其三，房地产权属登记管理中的协助执行，是指房地产权属登记机关协助人民法院办理限制房地产权属。处置房地产权利等有关法律方面的手续，而查封一般无需其他单位协助执行。主要依靠法律约束，强制被申请执行人自行执行。

    《新华词典》将冻结一词解释为：“［冻结〕……②停止流通或停止变动（措资金、人员等人”在法律界，业内人士把冻结定义为：冻结，是指人民法院向存有被申请执行人款项的银行、信用合作社以及其他有储蓄业务的单位，发出协助执行通知书，不准被申请执行人提取和转移该项存款。现抛开这个定义的局限性，根据我国《民事诉讼法》的有关规定，分析以上解释和定义的实质，就可知冻结有如下特征：

l、冻结是通过间接方式控制财产转移的。冻结的标的物是财产，但冻结直接涉及的标的物不是财产实物本身，而是与财产有关的帐户、档案资料等。

2、冻结必需有关单位协助执行。例如人民法院决定冻结存款，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位接到人民法院协助执行通知后，拒不协助冻结存款的，人民法院除责令其履行协助义务外，还可以予以罚款，甚至追究刑事责任。

3、冻结的目的是在一定期限内剥夺被申请执行人的财产处置权。例如存款被冻结后，被申请执行人不得堤取、转帐。

4、在冻结期限之内财产的所有权人不发生变化。通过以上分析可以得出结论；房地产权属登记管理中的协助执行应普遍采用房地产冻结。其理由至少有以下几个方面：其一，人民法院限制房地产转移必须通过间接方式，予以控制。人民法院一旦作出限制房地产转移的裁定，必须通知被申请执行人，同时应及时到房地产权属登记机关核查产权产籍档案资料，并将协助执行通知书和裁定书归集到档案中去，否则被申请执行人有可能将该房地产转让，并申请办理转移登记，而登记机关无从把关，致使司法协助无从落实。其二，人民法院限制房地产转移，必须由房地产权属登记机关协助执行。这是登记机关的法定义务，必须履行，否则就有可能被处以罚款，甚至追究刑事责任。其三，人民法院限制房地产转移，是在一定期限内剥夺被申请执行人（即房地产权利人）的财产处置权，即房地产权利人不得转让。抵押该房地产。其四，人民法院限制房地产转移，在限制期限之内房屋的所有权人和土地的使用权人不发生变化。这四个方面的原因与冻结的四个特征完全相符，所以冻结不仅适用于涉案存款，同样也适用于涉案房地产，前面提到的有关冻结的定义是片面的，应予以纠正；冻结，是指人民法院向存有被申请执行人款项的银行和信用社以及房地产权属登记机关等单位，发出协助执行通知书，限制被申请执行人的存款、房地产等财产的提取和转移。

（作者工作单位：湖南省岳阳市房地产管理局产权监理处）