小集镇房屋产权管理思路与对策 吴坚
玉溪市为地级市，下辖一区八县。红塔区为中心城区，同时辖两乡六镇。
全国第一次城镇房屋登记发证完成以后，房地产产权管理面临新的形式，房屋产权多元化格局已经形成，仅属形式从过去单纯的国有、集体所有、私有三类演变为八类，增加了联营、股份制、港澳台投资、涉外。其它所有的类型，特别是随着经济体制改革、城镇住房制度改革的不断深入，出现了同房异产、异产多权等房屋权属的多种形式，而且明晰产权的要求也越来越高，这给产权管理带来了内涵异常丰富的新课题，需要产权管理人员去努力探索和解决。一、红塔区房屋产权管理现状及存在问题
建国以来，我区小集镇也和其他县一样，没有进行过规划控制、土地权属登记。房屋权属登记及发证工作，原因是过去小集镇经济发展和集镇建设较为落后。随着玉溪市中心城区建设步伐的加快，小集镇建设步伐也随之加快，但是，与集镇建设相关的各项管理工作却跟不上。如：各乡镇早已设立了村镇规划和土地管理的分支机构，而房屋管理机构在乡镇至今仍未建立，到目前为止，红塔区除中心城区外，其它两乡六镇究竟有多少房屋、建筑面积和房屋状况如何等基础资料都是空白。由于缺乏这些产籍资料，给一些违章强占。骗占宅基地的建房者钻了空子，引发了许多新的矛盾。究其原因，一是村镇房屋权属管理未被乡镇政府高度重视；二是房屋行政管理部门对乡镇房屋权属管理的重要性宣传工作做得不够；三是产权人对房屋产权的法律保护意识不够。1. 房屋产权管理跟不上小集镇建设步伐
房地产产权具有占有、使用、收益。处分四个权利。《宪法》和《城市房地产管理法》等法律、法规作出了明确的规定，必须“保障房地产权利人的合法权益”，房地产产权管理正是为实现这个目的而建立的行政管理。然而，由于长期以来村镇房屋产权产籍管理滞后，使村镇房屋的产权归属关系没有得到具有法律效力的确认，从而使村镇房屋在继承、转让、分割、使用过程中引发了许多民事案件，例如：兄弟分家析产为房屋产权划分及共有份额发生争执、殴打以至残杀；长期在外工作的房屋产权人，将祖遗房屋借给亲戚朋友居住或口头委托其代管，天长日久，因祖遗房屋没有产权确认依据而被借住者或代管者强占；再如：北城镇的国有直管公房，由于没有产权依据，使用者将租用的公房视为自有房，长期不缴纳租金等。2. 房屋产权人的合法权益得不到保护
3. 小集镇房地产二级市场的开发受到制约
随着改革开放的不断深入和房屋商品化政策的推行，房地产作为巨大的物质财富，将越来越多地进入商品流通领域。近几年来，村镇农民建房屋、修寓所的需求也在不断增长，他们已不满足修建过去那种千篇一律的平房或一楼一底的住房，而发展到现在普遍建造二楼一底或四、五层砖混乃至框架结构的房屋了。这些房屋竣工后，如果不能按照法律规定程序及时办理房屋产权登记并发放《房屋所有权证》，那么房屋就不能在商品流通领域中发挥应有的作用。无证的房屋不能上市交易，国家也就失去了交易的税收，也就不能刺激消费，拉动经济增长。房地产作为不动产，具有良好的担保性能，用房地产抵押贷款已成为主要的担保形式和融通资金的渠道，如果房屋产权不能及时确认并颁发《房屋所有权证》，银行就不能将这些房屋作为抵押物发放贷款，就不能为村镇建设融通大量的资金等等。二、加强对小集镇房屋产权管理的思考与对策
房屋作为重要的生产和生活资料，正在进入市场，在国民经济和人民生活中的地位和作用越来越重要，推进小集镇房屋产权产籍管理既是小集镇管理体制改革的需要，又是对房屋权利人权益的保障，针对上述存在的问题，就规范产权产籍管理提出以下几点对策。房地产管理的最基本任务是依法确认房地产产权的归属，并保护房地产权利人的合法权益。目前，我国除了少数地方实行“房地合一“的管理体制外，大多数地方都实行“房地分管”的管理体制，即房地产分别由房产管理部门和土地管理部门管理，红塔区现设有土地管理所和房产管理处，乡镇房屋管理未设机构和人员，造成了管理的不便。国家颁布的《城市房地产管理法》规定，乡镇应设专职管理人员，以形成纵向的房屋产权产籍管理体制。因此，当务之急，各乡镇应尽快建立房产管理所，乡镇房产管理所接受区房管处工作指导，具体负责村镇房屋产权初审，报上级房产行政主管部门复核，由房屋行政主管部门代政府颁发房屋所有权证书。1．迅速组建机构，成立各乡镇房产管理所
2. 培养高素质的职业房产管理人员
高素质的人才队伍往往掌握着先进的技术和管理经验，是房产管理发展的关键因素。房地产产权产籍管理是一项政策性强。业务性强、涉及面广，同时又十分繁杂的管理工作，必须有一批高素质的管理人员才能胜任。产权管理具有一定的权力，管理人员应当有较高的思想政治觉悟和较好的职业道德，才能不以权谋私，奉公廉洁；产权管理人员应当有较强的政策观念，必须熟悉、精通国家的房地产管理政策、法律、法规，才能坚持原则，依法行政，才能在产权管理中避免失误。随着科学技术的进步，宽带网络技术、智能化管理系统、电子商务、管理软件等新技术的介入，有力地推动了房产管理的发展，也向房产部门提出了严峻的挑战。因此，房产管理人员要增强学习的自觉性，深入学习现代经济、科技、法律、房地产、建筑、房产管理和WTO规则等知识，迎接加入WTO和知识经济时的挑战。要坚持理论联系实际，运用理论解决各地房产管理中的大问题，通过各种方式提高学习质量和效果。加强房产管理人员的队伍建设，是一项长期的战略任务，应当有计划、有步骤。有目的地进行，一是鼓励岗位成才，直接在游泳中学会游泳，在管理实践中学会并提高管理水平；二是举办业务培训班，针对业务的需要和人员的水平，有计划、有目的地举办一些长期或短期、脱产或不脱产、业余的培训班；三是实行“继续教育”，选送部分人员到有关的大中院校进修。总之，房地产管理人员要努力提高职业素质，才能把房地产管理工作做好。随着房地产业的发展，房地产权属与社会经济领域各个方面的关系日益密切，要向群众广泛宣传国家颁布的关于房屋产权的法律。法规和规章制度，宣传依法管理房屋产权的重要性。通过宣传，提高群众的法制观念，使产权人懂得产权管理对自有房屋的保护作用，自觉要求通过登记领证来保护自己的合法权益；懂得房屋产权一经法律承认，在房屋的使用管理过程中不受侵害，并具有对自身房屋行使出租和出售的权利，行使房屋继承、分割的权利等。村镇房屋产权产籍管理的基础工作重在“确权”，而“确权”的大量工作又在于产权人提供产权依据，所以要求产权人懂得产权申报的有关程序及提供有效的、准确的确权依据。通过宣传，争取产权人对产权确认工作的理解、支持和配合，共同努力，圆满完成村镇房屋产权的确认和发证工作。3. 加强宣传教育，提高群众的法制观念，争取社会的理解支持
在小集镇房屋产权管理过程中，管理人员应认真贯彻执行《城市房屋权属登记管理办法》，严格掌握房屋面积测绘标准，严格执行房屋权属登记程序。在村镇房屋权属确认阶段，首先要搞好房屋普查，认真调查房屋产权人提供的产权依据，进行受理登记、权属审核，同时按照懒市房屋权属登记管理办法》第十条第三项进行产权公告，在公告期间如没有利害关系人和知情人对房屋权属提出异议，经核准登记，才能颁发房屋权属证书。房产档案资料是产籍管理的主体，产籍是房屋产权发证的依据，是村镇规划管理、建设管理的基础资料。房产档案记录了每一处每一幢房屋的原始信息，如房屋的结构、面积、用途、建成年份等，这些信息经处理就可获得每个村镇的房地产基本情况，是村镇规划建设不可缺少的依据。房屋拆旧建新，必然涉及产权，弄清拆迁范围内房地产情况，是拆迁的前提，及时提供房地产档案，可加快拆迁进度。可见房产档案在房产管理工作中的重要性，所以必须建立健全房屋产权档案，做好产权档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用等工作，将档案资料按档案的不同密级进行严格管理，并保障档案室内安全、干燥，使产权档案更好地为村镇建设服务。 总之，加强村镇房屋产权管理，关系到村镇建设及促进农村经济发展；关系到促进城乡一体化，缩小工农差别、城乡差别；关系到保障人民群众对其房屋所有权的合法权益不受侵害；关系到我区建设和发展。因此，加强房屋产权管理是当务之急，认真贯彻执行上级有关房地产管理的法律、法规和政策规定，才能迅速改变我区房产管理滞后的状况，才能把村镇房屋产权管理工作搞好。 （作者工作单位：玉溪市房地产管理局服务中心）4. 严格房屋权属登记程序，建立健全房屋产权档案