私有房屋权属转移登记后，时有因夫妻一方处分产权而引起纠纷，当提起侵权之诉，人民法院往往作出支持原告的判决。判决关联到是否涉及房屋权属登记公信力问题，同时也引起房屋权属登记是否完备的思考。

现行的房屋权属登记法律、法规，对夫妻房屋权属变更的登记未作特别规定。我国夫妻财产传统上为夫妻一体主义，按传统习惯对婚姻关系存续中夫妻房屋权属登记，是以夫或妻（多以夫的名义）作为登记名义人申请，登记机关按个人所有产权办理登记。笔者认为，夫妻房屋权属登记，登记机关未按《婚姻法》有关夫妻财产制规定审查确认，是权属登记审查内容的欠缺，与登记的严格实体审查要求不符，导致权属不够明晰。此项登记涉及千家万户，作好夫妻房屋权属登记工作，具有普遍的现实意义。夫妻房屋权属登记如何进行，略述如下作为探讨。

一、婚姻关系存续中，夫妻房屋权属登记，应依《婚姻法》有关夫妻财产制的规定审查确认权属

夫妻财产制是指在婚姻关系存续中有关夫妻财产所有权的制度。就夫妻财产制立法形式看，有法定财产制与约定财产制之分。法定财产制是指法律明文规定的夫妻财产制形式，约定财产制是指法律允许夫妻双方以协议的方式确定财产制形式。我国《婚姻法》对夫妻共同所有财产、夫妻一方的财产及夫妻约定财产作了明确规定，我国实行的是法定财产与约定财产制结合的制度。

房屋权属登记实行实体审查主义，婚姻关系存续中，房屋权属登记的登记权利人，应对房屋权属夫妻占有情况作出明示，登记义务人应证明具有完全的处分主体资格，登记机关有权依据《婚姻法》有关夫妻财产制的规定进行审查，予以登记公示。对夫妻财产不明确的，暂缓登记，未按《婚姻法》的已登记的房屋，在其权属转移变更登记时，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释（－）第33条规定精神办理。凡申请房屋权属登记的依《婚姻法》第18条、19条规定审查。

夫妻共同所有财产处分权操夫之手的习惯已被法律所禁止。有的城市对个人出售夫妻共有的房改房屋时，要经同住人同意签字后，方可办理交易手续。尽管同住人在概念上不同于共同所有人，但说明了管理部门注意了权属共有主体有平等处分权及处分权行使应协商一致的法律规定。

二、婚姻关系存续中，夫妻房屋权属登记审查实务

依《婚姻法》有关规定，对夫妻房屋权属进行审查登记是一项新的工作，内容也较为复杂，涉及审查范围、文件及具体登记实务等。

（－）审查范围及文件。房屋权属登记的审查范围是婚姻存续中的夫妻房屋权属得丧变更登记，以夫或妻名义与他人合资购建的房屋权属及个人婚前房屋权属，因属不同主体不在登记审查范围之内。居民户口簿、结婚证、公证书，人民法院裁决，遗产继承证明文件，财产归属协议书等作为登记审查文件，依此确认婚姻关系、夫妻财产制形式及房屋所有权主体情况。

登记确定为夫妻共同所有房屋产权的，在《房屋所有权证》共有人栏写明夫或妻的名字，附记栏，加记夫妻共同所有权字样，不另发《房产共有权证》，登记确定为夫妻约定个人房屋产权的，发给夫或妻《房屋所有权证》，附记栏，加记夫妻约定个人所有产权字样，夫妻约定共同所有房屋产权的，在《房屋所有权证》共有人拦写明夫或妻的名字，附记栏，加记约定共同的所有产权字样，约定按份共有产权的，附记栏，加记约定按份共有产权及夫妻的约定各自占有的份额。依法登记的房屋产权，不受其它夫妻财产制登记的影响。

（二）房屋权属因婚姻关系存续，终止引起的登记。

1、建造、购置、析产、接受赠与、继承取得的房屋产权登记。共同所有房屋产权登记。夫妻对房屋产权未作约定的，依《婚姻法》规定：属于夫妻共同所有财产。夫妻共同所有是法定所有，其房屋产权登记，依《城市房屋权属登记管理办法》第11条：共有房屋，由共有人共同申请的规定，由夫妻共同申请，夫或妻作为登记名义人登记。

约定所有房屋产权登记。夫妻对房屋产权进行约定的，依《婚姻法》第19条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有的规定，约定为各自所有的房屋产权，由所有方（夫、妻）申请登记；约定为共同所有或按份共有的，以夫或妻作为登记名义人申请，按共同所有产权或按份共有产权登记。

对婚前已登记的个人所有房屋产权，约定为夫妻共同所有或约定为另一方所有的，由产权取得人申请，按赠与办理产权转移登记。

个人所有房屋产权登记。依《婚姻法》第18条（三）规定：遗嘱或赠与合同确定只归夫或妻的房屋产权，由接受方申请办理房屋产权转移登记。夫或妻婚前个人所有房屋产权，由个人申请登记，但在婚姻关系存续中提出产权登记的，须另一方提出婚前所有房屋产权承认书面，方可办理登记。

2、夫妻共同所有房屋产权转让，赠与或设定负担时，依《婚姻法》第17条：夫妻对共同所有财产，有平等处理权的规定，对共同所有房屋产权的处分，应由夫妻双方协商一致，共同行使处分权。登记机关对处分主体资格进行审查，对处分主体资格欠缺的，不予登记。

3、夫妻共同所有房屋产权、约定房屋产权的分割登记。夫妻共同所有房屋产权，约定共有房屋产权，是基于婚姻关系存续，婚姻关系终止，夫妻共有房屋产权随之终止。

夫妻共同所有财产，按其性质是共同共有，而不是按份共有，也不同于继承式投资形成的共有。因此，离婚时按协议或人民法院判决分得的房屋产权，不以等份为原则，可以多于平均或完全为夫或妻一方所有，因离婚分割取得的房屋产权登记，不属于产权转移，由产权取得人申请、办理权利变更登记。夫或妻与子女共同分割所得的房屋产权，其子女分得的份额，按赠与办理产权的转移登记。

夫妻约定各自所有的房屋产权，离婚协议或人民法院判决为一方所有时，由产权取得人申请，按赠与办理产权转移登记。夫妻约定共同所有的房屋产权，因离婚分割所得的房屋产权，由产权取得人申请，办理权利变更登记。约定按份共有房屋产权的，因离婚按原有份额分得的房屋产权，由产权取得人申请办理权利变更登记，分割产权超过原有份额产权部分，按赠与办理产权转移登记。

4、夫妻一方死亡引起的房屋产权登记。夫或妻死亡的，依《继承法》规定，继承取得的房屋产权，由遗产继承人，凭遗产继承证明文件，申请房屋产权登记。与子女共同继承的房屋产权，以子女或子女之父母作为登记名义人申请登记。

5、夫妻房屋所有权形式及房屋产权登记名义人变更登记。婚姻关系存续中，夫妻对登记为共同所有房屋产权，变更为约定各自所有房屋产权的，由产权取得人申请，按权利变更登记。夫妻约定各自所有产权变更为共同所有产权的，由夫或妻作为登记名义人申请，登记机关审查其有无损害第三人利益行为，其合并部分，按赠与办理产权转移登记。

以夫或妻作为登记名义人登记的共同所有房屋产权，申请变更另一方名义的，因系夫妻共同所有房屋产权，变更登记人名义人，无实际意义，原则上不予变更登记。

属于夫妻共同所有房屋，只以一方名义登记的房屋产权，依《婚姻法》第17条规定，申请增加夫或妻为共有人的，由登记名义人凭居民户口簿或结婚证，申请权利变更登记。

有关夫妻财产归属的法律、证明文件及协议书面，其内容涉及房屋产权的，登记机关留存验证的复印件，抄件，其内容为房屋产权的，登记机关留存原件存档。

（作者工作单位：长春市房产产权登记发证中心）