房屋初始登记凭据探疑

（陈秀群）

确认房屋的权利归属是产权登记工作的核心。经过建国以来的产权登记管理实践，已取得了相当丰富的经验。但随着房地产市场的不断向前发展，属于确权边缘化的问题仍时有发生，对这些边缘化问题加以明确澄清，有利于提高确权管理的水平，确保房产市场健康有序发展。

审查房屋的权利归属，主要以谁投资谁拥有所有权为原则，而投资的书证或者说其原始凭证，从房屋的申请报建到人住使用，每一个须经审核的环节基本上都下发有正式的文件，这些文件少则几项，多则十几项甚至数十项。如果确权工作逐一审查这些文件，必然会提高确权的时间成本，与行政管理所主张的效率原则相违背。因此，《城市房屋权属登记管理办法》，建设部《关于印发＜简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见＞的通知》规定，初始登记的必收件主要有以下几项：土地使用权证书复印件或土地来源证明、建设工程规划许可证。建设单位关于房屋竣工验收合格的证明、房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告。一般而言，以上文件所明确的建设投资者应该是一致并同一的，但由于管理体制及具体建设投资的多元化，也有例外的情况。例如，我市一别墅小区申请确权，提供的用地文是XX个人，而在建设工程规划许可证上却写成“XX单位（XXX）”，把个人列在括号内。这种情况在其他城市也存在。确权部门的通常做法是，把房屋的所有权人确认为括号内的个人。确权的理由基于这样的事实：即该宗确权属于个人向开发商“购地自建房”性质，建设工程规划许可证上的“单位”是把生地开发成熟地的开发商，括号内的个人才是真正的“购熟地自建房者”的所有权人。笔者认为这样确权有明显不妥之处：按照中文的行文格式和理解习惯，该“XX单位”应等同一“XX个人”，既是“等同”，所有权人可任择其一，就象现用名与曾用名的关系一样，具有同等的法律效力；但正如前所述，这里“XX单位”与“XX个人”事实上是甲与乙的关系。甲进行的是土地使用的再转让活动，乙是购地自建房人。两者的身份、地位退然不同。在土地与规划两文出证不一的情况下作简单的确权处理是极木严肃的，更谈不上通过确权维护权利人的合法权益了。设想时间迁延至数年后，随着人事更替，若有好事者旧事重提，认为该权利应该有建设工程规划许可证上列明的“XX单位”，或者干脆是“XX单位”直接主张权利，我们确权部门又将如何解释呢？就此事笔者专门咨询了几位从事房地产有关的法律工作者，他们几乎是一致的认为，既然国家规定建设工程规划许可证是确认权属的法律凭证之一，XX单位与XX个人理所应当对该房享有同等的权利，至少，他们在权利的享有方面是共有的关系。

确权审查的过程，是实施法律、法规、规章和政策规定的过程，对于法规之外带有边缘化的确权问题，我们不能因为其边缘化就可随意确认。对于前述问题，一是应主动与规划部门联系协调，请其出具补充说明，还事情于本来面目；二是要求“XX单位”出具证明，弃其权利，以妥善处理确权后可能产生的权属纠纷，维护确权工作的权威性与严肃性。

（作者工作单位：桂林市房地产交易所）