培育住房消费，加强宏观调控，整顿市场秩序， 努力开创住宅与房地产工作新局面（摘要）

(谢家瑾)

一、2002年住宅与房地产工作的回顾
一年来，我们主要抓了以下工作：
（一）完善住房公积金管理制度，加强住房公积金管理
我们在完善决策机制、调整管理机构、健全监督体系、回收项目贷款、规范发展业务等方面取得了明显进展。主要表现为：
一是依法组建了管委会。截止去年底，全国345个设区城市中，已有267个城市成立了管委会，其余城市也已拟订了组建方案，正抓紧筹建。
二是稳步推进了机构调整工作。绝大多数城市的机构调整方案已经市政府讨论通过，其中201个城市的方案经省政府批准实施。各地原有住房公积金管理机构的资产清理、审计工作已基本完成，资产移交、数据对接、人员安置等工作基本准备就绪，163个城市已接《条例》要求设立新的住房公积金管理中心。
三是抓紧健全监管体系。经中编办批准，在建设部住宅与房地产业司加挂了住房公积金监督管理司的牌子，各省（区）政府都明确了建设厅的监管职能，有19个省（区）在建设厅设立了相应的监管机构；各设区城市财政、人行、审计、监察等部门加强了对机构调整和公积金管理的监督工作。全国住房公积金监管系统经过试运行，目前正在进行专网建设、系统完善及安装调试工作。
四是加快清理回收挤占挪用资金和项目货款。去年，全国共收回挤占挪用资金和项目贷款66亿元，占应收回总额的46％。
五是加强内部管理，加大住房公积金归集和个人委托贷款发放力度。截止去年11月底，全国住房公积金归集余额2840亿元，发放个人住房委托贷款余额11 25亿元，占归集余额的40％。
（二）整顿和规范房地产市场秩序，打击违法违规行为
我们主要做了以下几个方面工作：
一是及时向国务院上报了《商品房市场中存在的主要问题与对策》的专题报告，对当前房地产市场存在的主要问题及原因进行了分析，提出了规范房地产市场的政策措施。
二是根据政府工作报告提出的继续整顿和规范房地产市场秩序要求，经国务院同意，会同国家计委等6部门联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》。
三是加大查处各种违法违规行为的力度，公开曝光了一批典型案例。
四是针对房地产市场中存在的突出问题，下发了相关文件。由部里下发了《关干规范房地产开发企业开发建设行为的通知》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、《关于坚决制止各种乱评比活动的通知》；会同国家工商总局下发了《关于进一步加强房地产广告管理的通知》；与新闻出版总署、工商总局、公安部联合下发了《房屋权属证书印制管理办法》。
五是抓制度建设。完成了房地产经纪人执业资格认定考试工作，举行了第一次全国房地产经纪人执业资格考试，在全国启动了房地产经纪人员职业资格制度；全面部署房地产企业信用档案系统建设；会同最高人民法院，就房地产管理涉及的司法协助、司法执行以及房地产案件审判中有关司法解释等问题进行了联合调研、论证，将于近期陆续出台。
（三）全面把握发展态势，加强对房地产市场的宏观调控
一是去年初，对北京、上海、重庆、广州四个城市房地产市场情况进行了调研，并对其他直辖市、省会城市和计划单列城市进行了书面调查。根据调研情况，1月21日向国务院报送了《关于规范房地产市场政策措施的请示》。
二是6月底，分南北两片召开了房地产市场形势分析会，并向国务院报送了《关于上半年经济形势分析和相应措施的报告》。
三是8月27日经国务院同意，会同国土资源部等五部门下发了《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了九方面的宏观调控措施。之后，会同有关部门对部分地区贯彻落实六部门文件的情况进行了监督检查。
四是为深入了解各地房地产市场运行情况，下半年先盾赴杭州、沈阳、大连、银川等地进行调研，分别召开了由北京、上海、广东、深圳以及部分中西部地区和国务院有关部门参加的房地产市场形势分析会。并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析报告》。
（四）完善政策措施，进一步培育和鼓励住房消费
一是为降低住房交易成本，我部配合国家计委、财政部分别下发了规范住房交易手续费和房屋所有权登记费的文件，降低了收费标准。两项收费合计降幅在60％以上，大大减轻了购房者的负担，受到了社会各界普遍欢迎。
二是各地采取积极措施，进一步开放、搞活住房二级市场，鼓励居民换购新房，使存量市场与增量市场联动效应日益显现。目前35个大中城市住房二级市场已全部开放，上海、天津、重庆、沈阳、成都等27个城市取消了已购公房上市前需经原产权单位同意的限制。
三是积极探索建立房屋租赁协管机制，促进房屋租赁市场规范有序发展。
（五）采取多种措施，积极推进住房分配货币化
去年，建设部会同财政部、人民银行、监察部对部分省市住房分配货币化工作进行了督促检查。各地房改部门积极落实住房补贴资金，采取多种措施推进货币化工作，取得了积极成果。浙江省到2002年底，全省累计发放住房公积金补贴22．83亿元。重庆市截止2002年11月底，全市548个单位累计向 25万职工发放补贴资金523亿元。安徽省截止去年3季度末，全省已累计向 12万名职工发放住房补贴733亿元。天津、辽宁、江苏、福建、湖南、广东、四川、西藏等省（区、市）货币化工作也取得了新的进展。住房补贴的发放对带动职工购房和换购住房产生了积极的作用。
（六）规范经济适用住房管理，推进廉租住房制度建设
各地在大力推进经济适用住房建设的同时，狠抓制度的建设和完善。我部配合国家计委下发了《经济适用住房价格管理办法》，明确了经济适用住房价格构成，规范了经济适用住房价格审批程序。福建、大连、哈尔滨、郑州等省市也分别制定或完善了经济适用住房管理的政策性文件，对经济适用住房建设标准、销售对象、购买程序等作出明确规定。
廉租住房制度建设在试点探索的基础上进一步发展。一是部分省（区）在城市试点的基础上出台了全省推进廉租住房制度建设的政策措施。二是廉租住房工作在中小城市进一步得到启动。三是落实资金，推进工作。重庆市已确定5年内市财政包干补助1亿元，区财政安排1．65亿元，公积金增值收益安排255万元，用于建立廉租住房制度，力争解决主城区最低收入家庭的住房问题。目前，35个大中城市中，近一半的城市已制定了廉租住房工作实施意见，北京、上海、青岛等城市明确了管理机构、落实了资金来源，建立了廉租住房供应对象档案和申请、审批制度。
（七）加快物业管理立法进程，加强房屋使用安全管理
我部在推进物业管理规范发展方面，主要做了四方面工作：一是全力配合国务院法制办修改、论证《物业管理条例》，《条例》（草案）报经国务院领导同意后，于去年10月公开向全社会广泛征求了意见，可望在近期颁布；二是起草了《住房专项维修资金管理办法》、《物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业管理业主会规则》等与《条例》配套的部门规章和规范性文件；三是与有关部门协调行动，针对少数城市发生的物业管理企业保安人员殴打侮辱住户的恶性事件，部署了依法查处的专项整治工作；四是制定了《住宅室内装饰装修管理办法》，明确了物业管理单位在住宅室内装饰装修管理活动中的职责。
（八）加强城市房屋拆迁管理，维护社会稳定
一是对部分地区实施新拆迁条例的情况进行了专题调研，并及时召开了全国城市房屋拆迁工作座谈会，交流了各地贯彻新条例的经验，分析了存在的问题，提出了防范和化解拆迁纠纷、维护社会稳定的具体要求。
二是各地积极出台配套政策，保证了新老条例的平衡过渡。四个直辖市和江苏、福建、甘肃、江西、新疆等14个省（区）出台了关于城市房屋拆迁管理的地方性法规、政府规章及各种配套措施。
三是加强对弱势群体和困难群体的保护。成都市对符合“双困”条件的拆迁入，选择产权调换的房屋不得小于45平方米，拆迁面积与45平方米之间的差额部分的房价款只需支付市场价的30％。贵阳市对符合“双困”条件的被拆迁人，被拆迁房屋按市场评估价补偿，拆迁调换房屋与45平方米之间的差额部分的房价款只付成本价；仍买不起的，经本人申请符合廉租住房租住条件，优先解决廉租住房。
（九）积极协调政策，进一步推动处置海南积压房地产工作
一是为加快海南省积压房地产的处置工作，经过反复沟通协调，由国务院办公厅发下了《关于印发（处置海南省积压房地产补充方案＞的通知》。二是在联合调研。讨论的基础上，就处置海南省积压房地产中涉及的查封期限等问题，与最高人民法院形成了《会议纪要》。三是会同有关部门在联合调研的基础上，报经国务院同意，由财政部、国家税务总局发下了《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策问题的通知》，明确：处置海南省积压房地产税收优惠政策延长到2004年底，并扩大到广西北海市。
（十）完善住宅产业化体系，促进住宅产业科技成果的转化
一是加快建立和完善住宅产业化体系。
二是住宅产业科技成果转化率逐步提高。
三是探索和完善住宅产业化推进机制，住宅产业化的企业群体逐步形成。
回首2002年，在看到成绩的同时，也应看到发展中还存在一些亟待解决的问题：一是部分地区存在房地产开发投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，有过热苗头。一些城市对当地存在问题认识不足，宏观调控不力；二是一些地方对房地产开发和交易环节中的违法违规行为查处不力，市场不规范的问题尚未得到有效遏制；三是住房公积金管理机构的调整工作没有完全到位，少数城市组建管委会的工作尚未完成，相当部分城市新的住房公积金中心还没有设立，监督与管理制度有待进一步落实，违规发放资金的回收工作也不理想；四是部分地方对住房分配货币化工作认识不到位、政策不落实，住房补贴发放率明显偏低，制约了个人买房的支付能力。有的地方至今仍然还在搞变相实物分房，既违反房改纪律，又影响住房市场的发展；五是住房二级市场发展仍不平衡，租赁市场仍需进一步培育；六是物业管理制度尚不健全，矛盾和纠纷日益增多；七是由于物权制度不完善而引起的深层次的问题日益显现，成为影响行业发展的制约因素。