近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，商品房面积纠纷时有发生，据中国消费者协会报告：从1999年到2001年，消费者关于商品房计量方面的投诉分别是门34件。1389件、1432件，呈逐年递增的趋势，2001年面积纠纷占整个房地产市场投诉总量的16％。
2002年，建设部等七部委以建住房[2002]123号文发出《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，6月25日在全国整顿和规范房地产币场秩序电视电话会议上，汪光焘部长指出要依法重点查处商品房销售面积“缺斤短两”行为，并通报了福州东煌花园面积缩水案，商品房的面积问题成为商品房的交易中除质量以外买房者最关注的焦点。本文试图就如何解决这一问题提出一些看法：

一、商品房面积纠纷的主要表现
1、房地产开发企业将木应分摊的公共面积进行分摊
商品房的面积不仅包括室内面积，还要分摊公共设施和公用空间。由于测绘工作方式本身的缺陷，测绘工作中的大量原始基础数据未能充分展示、测绘的过程及计算方法未能予以必要的陈述说明，对分摊的部位以及面积数据也未能具体列举。一些开发商就会把不该分摊的面积，也分摊了进来。
2、将已分摊的公共面积再次出租或出售
公用面积分摊以后，应该为住户所共同拥有，但有的开发商又把公用部分重复销售出去。
3、预售时违规进行面积计算
不按照国家《房产测量规范》进行面积计算，把不应该计算的面积算了面积，把按半面积计算的面积按全面积计算。
4、不按摘品房销售管理办法》的规定处理面积纠纷
《办法》第则条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”但是，实践中出卖人经常违反规定，只约定产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积误差比绝对值是否超过3％时如何处理，但对套内建筑面积与公摊面积发生变化时如何处理则拒绝约定。
5、房地产开发企业与房产测绘机构勾结，在面积计算中弄虚作假
由于测绘是开发商委托测绘机构测绘的，某些不法房产测绘机构为谋取利益，故意多算面积或在房地产开发企业的授意下，违规操作，在面积计算中弄虚作假。
6、在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积
根据有关规定，按“建筑面积”计价的，房地产开发企业在售房合同中应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。某些开发商为谋取不正当利益，故意不标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，欺骗消费者。

二、造成商品房面积纠纷的原因
当前，商品房的面积纠纷已经成为购房者与房地产开发商共同挥之不去的痛，并且这种纠纷在一定程度上激化了购房者与房地产开发商的矛盾，影响了房地产市场的整体形象。
从表面上看，造成商品房面积纠纷的原因有：
l、开发商或代理商为追求利润，利用它们在信息不对称中的强势地位，做出了一些有损于消费者利益的行为；
2、商品房的面积计算是一个很专业的技术工作，分摊共有建筑面积计算较复杂，消费
者对建筑面积中所分摊的公用面积数量总是心存疑虑；
3、目前通用的房屋买卖格式合同中，并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体来源，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式。
从本质上看，商品房的面积问题是一个综合问题，最根本的原因是住宅市场不成熟和住宅产业超常发展的矛盾。一方面，房地产市场处在发育阶段，许多法律法规不够完善。
机制不够健全、管理不到位，使得如何计算商品房的建筑面积（销售面积），成了开发商和购房者扯不清、理不顺的难题。另一方面，住宅产业不成熟所表现出的管理、学术研究的相对滞后也给从根本上解决商品房的面积问题带来了困难。

三、解决商品房面积纠纷的若干对策
面积测算是一项专业性极强的工作，消费者渴望把面积问题简单化，开发商也渴望从旷日持久的面积纠纷中解脱出来。解决商品房面积纠纷问题，不仅要从现行的商品房计价方式、面积计算标准和方法上下功夫，还要在完善法律法规、健全管理监督机制、现范测绘市场等多方面下功夫。
l、推行商品房销售的新计量方式，将销售面积与权属登记面积区分开来
2001年出台的摘品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》中，都已明确了商品房销售的三种计量方式：一是建筑面积、二是套内建筑面积、三是套。在七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中再次明确指出：要积极推行按套或套内建筑面积（使用面积）销售商品房的计价方式。成都、广州、深圳、上海、重庆等地曾纷纷推出按套内建筑面积售房、按使用率售房等方式。
在商品房销售中推行按套或套内建筑面积的计价方式，在权属登记测绘中再严格按照有关政策要求测算权属建筑面积，既可以减少商品房面积纠纷，也不影响商品房权益的明确。
（1）按套内建筑面积售房
根据《房产测量规范》GB／T17986．l－2000，套内建筑面积为套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和。
套内使用面积：套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算，内墙面的装饰厚度应计入使用面积。
套内墙体面积：套内自有墙体面积，全部计人喜内墙体面积。套与营之间的共有墙体，套与公共部位的共有墙体，套与外墙（包括山墙的墙体），均按墙体的中线计算套内墙体面积与套内建筑面积。
套内阳台面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积；不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积；没有顶盖的阳台不计算建筑面积。
在实际工作中也可按照套型的中线尺寸，直接计算套内建筑面积，但阳台面积则应按外尺寸计算，即使用外墙至外墙的尺寸计算阳台面积，当两阳台相邻共用一公共墙体时，此时对共墙的尺寸使用中线尺寸。
实行按套内面积计算房价，有以下几方面的好处：
①有利于创造一个公平、公开、公正的商品房市场。不计公摊面积，避免了房地产开发企业在公摊方面做手脚而获取更高的房价（利润），促使房地产开发企业既要提高单元的实用率，又要注重楼盘的质量和配套及环境建设，使商品房适销对路。
②实行按套内面积计算单价，购房者可以按套内面积核实，较直观实在，便于比较，免除了对公摊面积是否合理。数据是否准确的疑问。
③有利于减少有关面积计算方面的销售纠纷。面积的纠纷，多半来源对公摊面积的认识和界定，而不计公摊面积了，这类纠纷自然就减少了。
（2）按套售房
商品房成套销售是国际惯例，无论商品住宅还是社会性住宅，国际上通常都采用“套’（户）或“栋”（单体）来作为计量单位。美国专家查尔斯·温茨巴奇讲过：“在不动产中，销售的产品是空间。”房屋的套（户）是立体含义，更能表现房屋的空间特征，准确性强，便于区分可交易部门（套内）和不可交易部分（公摊），有利于产权为基础的权益划分，方便物业管理等一系列事宜。
西方国家以及我国的香港地区都是按套销售，法律规定很清楚，公摊面积按一定比例
扣除，包括锅炉房、变电室。停车场等。国际上（包括我国的香港地区）没有房产证这一说，都是以契约为准，契约上写多少就是多少，如有缺陷由建筑师、律师和开发商三方承担，律师是公正的，建筑师和开发商都很讲法律和诚信。卖房时，按契约上写的面积进行交易，就是说消费者不会因面积的多少而吃亏或占便宜，消费者可以复测，但费用自理，所以基本上没有人进行复测。
按套售房及相应的交易结算计价方式，可给出一个产权结构边界清楚的房子，将面积等专业问题留给公共管理部门去处理，更适合没有房屋测量等相关专业知识的老百姓，既使业主省事放心，在房屋转卖、拍卖、拆迁、抵押、估价、贷款、保险、评股上市等不动产流转时，便于交割、区分、认定、计算，大大节约了交易成本。此外，按套销售也是适应“人世”、与国际通用惯例接轨的需要。
2、进一步完善商品房面积计量标准等相关法规
现行的《房产测量规范》对住房的公摊面积分配原则进行了规定，但对一些部位具体的测量方法尚不明确，容易造成说法不一；对于建筑设计方面不断出现的新结构与新格局，现有的计算规则和标准也存在许多滞后和不完善的地方；国家《房产测量规范》和分户图示没有要求公布公摊面积清单、测量报告书仅限于一个分摊原则说明，一般只列举了公共部位的类型与构成，而对公共部位所处的准确位置、暂测面积的多少、以及在不同业主间的分配方法比例等均无具体、清晰的说明，买房人要弄清公摊面积的计算过程和每一个具体部位的分摊数值确实不易2002年5月1日起执行的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然对房屋权属和面积测量所做的进一步细化和补充，但由于房屋面积的权属和计量问题，由相应的一系列的法律法规以及技术标准组成，目前还不能一揽子解决整个房屋面积计算的问题，要真正解决房屋买卖双方对公摊面积的争议，还需进一步完善相关法规。
3、加强舆论宣传，提高消费者的商品房面积意识
在经历了过去的福利分房到现在的购买商品房，中国的住房消费者正在走向成熟，越来越多地学会了用法律保护自己的权益。要解决商品房面积纠纷，就要加强商品房的面积意识，帮助购房者把握知情权。一方面房地产管理部门要推行电子政务，实行政务公开，充分利用网络信息手段，建立商品房面积测算。房地产面积鉴定网站，将面积鉴定程序。办事时限、房产测绘收费标准以及《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》入关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等技术标准和行业规定在网上发布，介绍房产测绘知识、行业发展动向；另一方面要通过各种媒体对商品房面积计算的相关知识及有关规定进行宣传普及，让广大开发企业，购房人熟悉面积计算知识和面积纠纷处理方法，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识。
4、引导树立依法经营、诚实守信的经营理念
开发商、测绘机构的诚信直接影响到房地产市场的整体形象。要引导开发商诚实有信用地经营，坚决执行《商品房销售管理办法》，实际上，只要开发商在销售前预先请测量机构做预测，销售时公布其分摊原则、数值大小、权属情况并计人销售合同，不管是拉套内使用面积还是建筑面积卖房，消费者都会欢迎。
5、清理整顿测绘市场，规范商品房面积测算行为
在严格遵照建设部等七部委发出的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，全面清理整顿测绘市场，对违规开展房产测绘活动的处罚的同时，积极推行房产测绘单位脱钩改制，认证一批有资质的专业房屋测量机构，建立健全房地产测绘管理、监督机制，逐步完善房产测绘的业务培训、考核与行业指导，规范商品房面积测算行为：一是要加大查处力度，打击面积“短斤缺两”行为；二是要严格房产测绘市场准入，实行房产测绘资质管理；三是要增强测绘人员资格管理，推行人员待证上岗制度；四是要完善测绘工作程序，规范房产测绘行为；五是要建立鉴定纠纷仲裁机构，健全测绘执法监督体系。
6、协调各方，衔接口径，解决相关问题
鉴于在当前的房地产市场运行中，建筑面积是众多房地产行为的重要计价标准之一，房屋建筑面积的计算绝不是仅仅为了进行房屋权属的登记，其作用是多方面的。
实行以套售房，突出了计量上的实物性特征，随之带来宏观上的平均房价的涨落不易观察的问题。在市场的形势估计与判断中，需要相应建立实物和价值两套分析指标，显然比原来增加了工作量。同时，房屋产权证目前是按建筑平米面积制作，按套售房后就会把许多问题推移到产权管理部门办证时处理，明显加大了局部工作压力。另外，可能还会带来土地分摊的认定、分割对算等问题。
实行按套内建筑面积售房，为了避免房地产开发企业为追求利润而减少公用面积的建设和配套，损害购房者的利益，要在规划报建和竣工验收时把好关，以保证公共建筑面积按规定实施和配套设施完善。同时，由于不计公摊面积，使商品房单价上升，商品房单价、销售面积等许多方面统计口径、物业管理的服务费标准等也要相应调整。
总之，按套售房或套内建筑面积售房虽然可以较好地解决商品房面积纠纷，但由于房屋建筑面积的统计需要测绘。质检、产权、物业管理、规划、土地、建设。城管等诸多行业管理部门在计量单位上进行衔接，甚至牵涉到整个国民经济核算体系的调整。经济社会综合管理部门要从产业发展、社会管理的角度出发，为从根本上解决商品房面积问题铺平道路，还需统一和规范统计口径，协调各方面的利益，还需要相当长的一个过程。