“分时度假”是“分时置业”的同义词，是指将符合销售条件的房屋按时间切割成可供多户人家拥有的财产使用权并将其出售给不同的认购者（一次性付款叫购买者，分期付款叫认购者。为了方便，本文都用后者。）从“分时度假”房地产（简称“分时度假”）形成的法律事实看，其与房屋（房地产）租赁有相同之处，都是有偿让渡使用权，不同的在于前者的合同标的可以是特定物，也可以是种类物，而后者只能是特定物。此外，还有受法律调整不同，目前前者只能通过法律解释，没有专门的调整法，而后者有专门的《城市房屋租赁管理办法》调整。

对于什么是符合销售条件的房屋，应当从两个方面理解。第一方面是关于客体的问题，第二方面是关于主体的问题。客体在上述定义中写的是“房屋”，但实际上房屋离不开相应范围内的土地及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。首先，符合销售条件的房屋应参照《城市房屋租赁管理办法》规定，无以下情形之一的就可出售：（1）未依法取得房屋所有权证的。（2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。（3）共有房屋未取得共有人同意的。（4）权属有争议的。（5）属于违法建筑的。（6）不符合安全标准的。（7）已抵押，未经抵押权人同意的。（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。（9）有关法律、法规禁止出租的其他情形。同时，作为“分时度假”的房屋，笔者认为销售者用多大范围内的土地开展“分时度假”业务，就应当用多大范围内的土地作为销售使用权的条件，因为“分时度假”是以休闲、养生、启迪教育为重要内容的度假，如果没有相应的物业活动空间及其设施、设备，就无法满足认购者的需求。所以，“分时度假”的土地具有一定的专用性，是为“分时度假”服务的，一般地不与其它非“分时度假”土地共有产权，否则有可能产生连带责任而影响认购者的权益。销售者应当根据需要和可能确定“分时度假”的相应用地，甚至在合同或邀约书中注明相应土地的范围、面积、用途。使用期限、他项权等内容。当然，上面是就“分时度假”的房屋而言，如果一般地讲房屋，那么可以理解为每幢房屋的相应用地（占地）。每幢房屋的相应用地是按规划容积率配置的，占地面积比较少，不可能一幢房屋占用大片土地，充其量在相邻土地上有地役权（如通行权）。

关于“分时度假”的地上权、地役权问题。因为我国物权法还未出台，因而只能从交易观念上作一些简单的说明。
我国民法通则使用了“财产所有权与财产所有权有关的财产权”的概念，被认为是对物权的表述。虽然“分时度假”的房屋建筑物。固着物是法律上的集合物，但在特定条件（规定的）下仍可依照土地和房屋租赁登记的管理制度调整其有关物权中的法律关系，而且“分时度假”认购者主要是为获得相应用地上的建筑物和固着物的使用权（用益物权），认购者在享有相应物权时，如果他人对该土地使用权进行妨碍的，那么排除妨碍的请求人应主要是销售者或所有权人，因而不必为“分时度假”房地产的物权问题过分担心，尤其还可以通过会员权利抵押公证、登记公示、信托管理等办法解决“分时度假”业务中的一些法律问题，所以相关权利的取得是可以得到保障的。

关于客体是称“房屋”还是“房地产”的问题。这个问题应该说只是称呼的问题，实际上对“分时度假”的权益没有多大的影响。但如果认为需要作理论上的阐述，那么也可以用物权理论中关于土地使用权与房屋所有权关系的解释进行说明。

在自然属性上，房屋是不能离开土地而存在的。但在法律上，对土地和建筑物的权利是否可以分开，土地和建筑物是否可以作为相互独立的不动产，历来存在两种不同的立法体例。我国《房地产法》第31条明确规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定：“转让土地使用权，地上建筑随之转让。”可见我国法律是将土地和房屋视为一个整体对待的。又根据《房地产法》第二条二项规定：‘本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。’俄们发现，不论该法的标题名称还是正文部分都有用“房地产”来进行表述的，还允许颁发房地产权证（两证合一）。可见，用“房屋”和“房地产”都是可以的，房产离不开地产，只是在不同的场合有不同的使用意义而已，比如某幅地的使用限期是50年，已用30年，余20年，卖给认购者是30年，欠10年出让金也不能让认购者负担，这是所有权人应履行的义务，与认购者无关。这时用“房屋”显然比用“房地产”贴切，更能体现“责、权、利”三者的关系。

当然，上述规定在法律上过分地强调房屋与土地不可分，也是有弊端的，是不利于对各种权利人提供充分保护的，也是不利于界定各种权利和利益的。其理由在于：首先，对土地和对建筑物的权利常常是不同的。例如土地所有权人不一定对房屋享有所有权，而房屋所有者不一定对土地享有所有权；或者说房屋所有人只是对土地享有使用权作抵押，或者房屋由数人共有，而土地使用权为一人所有等等。这个问题在现实中是十分突出的。其次，土地使用权和房屋的价值并非完全不能分离。例如设定抵押时，只是以房屋作抵押，而并不是以整个地块的全部使用权作抵押，房屋在整个地块中占据的面积是很小的，因而将土地和房屋分开仍然是必要的。如果土地使用权和房屋是分别登记的，也未尝不可以分别确定其价值。尤其是在房地产抵押权设定以后，土地上新增的房屋就不应属于抵押物，该房屋与土地的价值是可以分离的。这正是房屋所有权与土地使用权分离的结果。第三，将建筑物、房屋视为一个整体，而不将其作为独立的不动产对待，也不利于确认各种权利和利益。在现代社会，随着经济的发展和对资源利用效率的提高，土地之上与地下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也获得法律确认，尤其是土地之上房屋的多层性、单元性以及分层单元的让与特征，使其权利结构呈现出极为复杂的状态，因此单纯从土地权利或房屋权利角度，是不可能揭示各种权利和利用状态的。此外还应看到，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分，分别予以转让和处分。如土地使用人转让地上建筑物后保留在地下修建停车场的权利，或将建筑物周围的土地使用权转让给他人以保留建筑物的所有权等等。这些协议，只要不违反现行法律的强制性规定，都应当认为是有效的，而不能仅因建筑物和土地不能分离就简单地宣布这些协议无效。第四，从我国现实情况来看，土地和房屋在绝大部分地区都实行分别登记制度，土地使用权变动由土地管理部门负责登记，而房屋则由房产管理部门负责登记，因此也造成了两种权利在事实上的分离。

总之我认为，尽管从自然属性来说，土地与建筑物是不可分割的，但从法律的角度看，是可以将它们分开的，因此，我国物权法应在确认房屋和建筑物一并转让和抵押的同时，承认房屋和建筑物也可以作相互独立的不动产权利，并应确认各种分离的权利和利益。如果当事人就房屋和建筑物的分离和转让达成一致的协议，也应当受到法律保护。只有这样才有利于做到物尽其用，有效地利用资源，增加社会财富。

至于从建筑物区分所有的角度考察，各区分所有人对建基地（宅基地）享有何种权利？主张区分所有者对建基地使用权享有共有权的观点应当比较合理。由于我国法律并还未承认地上权，地上权制度被土地使用权制度取代，所以建基地使用权在性质上属于使用权而非地上权。另外，这种共有权是按份共有还是共同共有呢？我们认为，这种共有权在性质上还是按份共有。因为，各个区分所有者所拥有的在整个建筑物中所占比例，即构成其对建基地的权利享有的份额。

以上讲的只是一种意见，也许可能发展成为法律规范，但目前毕竟不是现实性规范。当然，即使将来按照这些意见立了法，也不影响“分时度假”的房地产权利，该取得的房屋和土地权利上是一致的，不会因房屋或房地产的称呼不同而有不同的法律结果。

关于主体问题，也有两层意思。第一层意思，主体都应当是具有相应民事权利能力和相应民事行为能力的人。而且只有是企业法人，才具有“分时度假”民事权力能力（经营资格）。非企业法人不具有经营资格，非企业法人的财产不经一定的法人机关批准，不能进入市场。完全无行为能力主体或受限制行为能力主体也不能成为‘汾时度假”的经营主体，如被吊销营业执照或有欠税、走私等不良记录的企业。强调主体的合法性，是关系销售行为是否有效的要件。不是合法的经营主体，就不能从事特定的销售行为。第二层意思，销售人可以是房地产权人（房屋所有权人），也可以是房地产承租人。目前，我国没有“分时度假”的专门法律，如果是承租人经营“分时度假”，也即承租人以“分时度假”房屋为销售标的的，应当参照《城市房屋租赁管理办法》的有关法律精神开展业务，承租人经出租人同意，可以将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人。为了确保认购人的权益，房屋租赁双方在办理房屋租赁备案登记的同时，还应当向土地行政部门申请办理土地使用权的租赁登记。

由于“分时度假”是新生事物，其内涵丰富，外沿不断扩大，而且因涉及到税务等问题有待进一步理顺和解决，因此目前不直通过间接取得房屋和土地的办法开展此项业务，应由所有权人直接经营为好。

所谓财产使用权。财产使用权是指使用权人根据法律享有对国家所有的自然资源和其他财产的使用并获得收益的权利。其法律特征是：①财产使用权是他物权，是与所有权相分离的非所有人享有的独立的财产权，而不是指所有人对自己的财产享有的使用收益权能。②财产使用权是一种以占有为前提，对物的直接支配权。③使用权的内容和目的，是从物本身获得利益或取得使用价值。④使用人享有和所有权人一样的物上请求权。⑤使用权的取得必须具有合法性。

“分时度假”销售的财产使用权是房地产使用权，但不否定出售部分房屋所有权。房屋所有权的取得，应当是特定物，应当向房屋行政部门申领房屋所有权证（或房地产权证人目前，我国没有给种类物的房地产发放产权证。（信用证可能是今后发展方向），所有权的取得自合同的债成立之时起，风险也随所有权的转移而转移，债的标的毁损、灭失时，才发生债的履行不能，风险责任由所有权人承担。

“分时度假”使用权也是依合同取得的，通过立法认定应当是他物权，是用益物权。其标的物可以是特定房屋，也可以是种类房屋。认购特定房屋的，可以向房屋行政部门申领他项权证。目前，我国也没有给种类物房屋发放他项权证。用住房证（卡）作为产权使用凭证的，有关房屋应当进行权属登记或公证。由于“分时度假”产权占有、使用和流通是合法的，但种类房屋无法取得与此相关的权属证明，因此流通、使用受到一定的限制（如银行贷款抵押）。还有种类房屋的部分毁损、灭失不会发生债的履行不能，风险责任没有转移，合同因不可抗力造成暂停履行的，可以根据情况迟延履行。“分时度假”种类房屋的销售，要纳入封闭式管理，其产权流动要建立起相应的管理机制，目的是保障债的法律关系的正常建立。在目前条件下，销售“分时度假”产权应以所有权作担保，或者通过信用保障、公正保障、基金设置（留置）保障，商业保险保障。置业担保保障等途径，确保有关权属的稳定性，加快“分时度假”业务的开展。

上述关于“分时度假”特定房屋与种类房屋的区分，只有形式上的不同，无受益内容上的区别。不论是特定房屋还是种类房屋，其合同受益内容都应当明确是对规范范围内的硬件和软件的受益，即整体受益内容是一样的。另外，只要在不改变认购价格的情况下，受益物可以增加，但不能减少。使用权人依约可以享有用益物的全部或部分受益权，这在“分时度假”合同中应当表示清楚。只要合同条款有关用益物和受益权表示清楚，即使销售者另行行使所有权的处分权，也不影响认购者的上述权益。

“分时度假”作为一种特殊的销售方式，其中有附条件的法律行为，即以代理使用权的经营与管理为整个“分时度假”的销售附加条件，所有权人在销售中自然地取得使用权的经营与管理代理权。之所以这样，不但是因为“分时度假”使用权是所有权的组成部分（只是从他项权能中分离出来，所有权仍然是主权利，使用权仍然是从权利），更重要的是销售价格包含了预付的“分时度假”相应服务费用的全部，认购者日后的相应消费是不用再付钱的，这是受益权的实现，销售者不能随意更改合同或者不作为。因此，由销售者代理认购人的使用权的经营与管理，成为“分时度假”法律关系的必要内容（但不需另行签订代理合同）。

上述代理权的设定和取得，其合理性和合法性不容否定。但是，由于认购后单方代理操作的时间较长（20年、30年或更长），一旦诚信系统出现故障，“吃亏”的一般是认购者，认购者相对处于弱势位置。还有，“分时度假’期售的是比较特殊的商品的使用权（含所有权，下同），也即是房地产这个具有固定性、个别性、保值性、增值性、相互影响性等特殊性商品的使用权，以及房地产的整体性也是比较特殊的，也即其不仅是土地和建筑物．还包括为提高房地产使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等“不可分离的部分”，其折旧、增值、毁损、灭失、“孽息”等都随时发生或可能发生，因此在代理关系中因当事人双方的利益不一致时，发生“挤占”的行为是不无可能的，如改变设施用途，或合作后期放慢维修资金的投入等，还有，在“分时度假”销售中，认购的当时是依据“时点”的标准价格，也即认购者当时是按使用权标的和服务标的当时的标准及其当时价格一次性支付价款的，而其中的服务标的发生是在其后的“时段”里，在时段中取得的受益可能不及时点时的状态，如服务人员素质下降。独占“孽息”等。

基于上述理由，“分时度假”的销售合同应当符合“平等互利、协商一致”的原则，协商双方的地位是平等的，任何一方不得把自己的意志强加给对方。同时，要加强制度建设，制订行业管理标准和办事规则。制度建设主要是制定和颁布有关“分时度假”的产权管理、企业经营管理、保障基金管理三个方面的法规性文件。行业管理标准是指合同履约依据、执行标准及其效果测定，如物业管理的环境优化所需投入的人力、财力、物力的数量和标准，“星级”评估和调整标准，代理业务的项目细化和要求等。办事规则是对具体业务操作所提出的思想、道德、作风、行为等方面的要求，如纠纷调解、仲裁（司法）适用规则，网络经营等另类经营规则，理财及财务信息反馈规则、建立“点数”指数及价格体系规则、企业承诺适用的法定程序和认定规则。特殊效益的共享规则、重大事故处理规则。附加服务的收费规则、格式化业务运用规划等。

综上所述，只有以经济为基础疖场为导向、理论为依据、保障为目的，充分结合各行各业、各领域的实践经验和理论成果，研究‘分时度假”和“时权酒店”等行业内的共性与个性法律问题，掌握经济发展规律，才能够建立和完善有效的运作机制和管理机制，才能够形成具有中国特色的“分时度假”法律关系。

（作者工作单位：湛江市房管局）