我国多数城市的房地产权属管理实行的是房地分管体制，房屋和土地分别由县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门分别管理，机构上的设置引起的房地产产权转移登记手续复杂、环节繁多，越来越多的房地产权利人认为很不方便，有的有房产证无土地证卖不了房子，有的有土地证无房产证更卖不了房子，作为房屋权属登记的房产管理部门现阶段转变观念、深入认识国有土地使用证到底是不是办理房屋所有权转移登记的必收要件问题，对规范房地产市场产权转移准入制度和改善依法、便民的具体行政服务行为，具有深刻的现实意义，本文就此谈谈一些浅见，以供同行参考。

国有土地使用证不是办理房屋产权转移登记的必收要件，其理由如下：

《中华人民共和国城市房地产管理法》未规定办理房屋转移登记时权利人必须提供的法律文件种类。国务院《城市私有房屋管理条例》第七条第二款规定“购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证”。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条仅规定“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”建设部《城市公有房屋管理规定》中也无任何条文规定在办理房屋转移登记时权利人必须提供国有土地使用权证件。因此依据现行的有关公、私房屋产权转移登记的法律、法规和规章只规定在办理房屋所有权转移登记时，权利人应当提交房屋权属证书，而并未规定权利人必须提供相应的国有土地使用权证件。

我国现行的房地产交易管理制度规定，以买卖形式转让房屋的，买方依法取得房屋所有权证必须经过办理交易手续和办理产权过户手续两个程序，房地产行政主管部门则行使核准交易和办理权属转移职权。由于我国目前实行“两证分离”。以及两证“权利主体相一致”的原则，因此办理完交易手续并被核准交易后，再办理转移登记时，房地产行政主管部门要求权利人提供土地使用权证未对权利人科加特别的义务，也未对权利人设定新的条件。因此虽然相关的法律、法规及规章未规定权利人在申请转移登记时，必须提供国有土地使用权证件，但房地产行政主管部门根据行政管理的实际需要，要求权利人提供相应的国有土地使用权证件并不违反法律的原则精神。但参照建设部2000年9月 18日颁布的《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》的相关规定，国有土地使用权证并不是办理房屋所有权转移登记的必收要件。在转移登记时要求权利人提供房屋相应的国有土地使用权证的目的，仅在于转让方的房屋所有权和国有土地使用权是一致的，可以进行转让，而并不意味着没有合法上地使用权证件，房屋交易就必然无效。

再者，根据我国现行房屋转让“地随房走”原则，以及房屋所有权证和土地使用权证“两证分离”、两证“权利主体相一致”的原则，未取得或者未依法取得土地使用权证并不必然导致土地使用权的丧失，而只承担不依法办理土地使用权登记的法律责任。即使房屋权属登记的房产管理部门以无国有土地使用权证为由，不核准房屋交易和产权登记，也并不必然影响房地产买卖当事人签订买卖契约或合同的效力。

另外，在实际工作中如果房产管理部门办理房屋所有权转移登记时，始终坚持仅有房屋权属证书及其他资料、无国有土地使用证就不予办理房屋所有权转移登记的做法，其后果是：

一、抬高了房地产市场房屋产权转移准入制度的门槛，增加了产权转移登记的手续；
二、阻碍房屋权属流通；
三、影响权利人对我们房产管理部门的信赖和房产管理部门在市民中的声誉，有房产管理部门颁发的房屋权属证书无土地证就卖不了房子，影响了房屋权属证书的严肃性和权威性。

再说，作为房屋买卖等权属转移登记的管理部门，我们房产管理部门的职责就是进行房屋产权转移登记。审核并颁发房屋权属证书工作，所以，我们应该管涉及房屋产权方面的事，把有关房屋产权方面的关。除此以外的事，我们不应该管，其他方面的关，也不应该由我们把。不该把的关把了，从权利角度讲，不是加强了房产管理部门的权利，而是削弱了房产管理部门的权利。这样做，当然不是随意而为，而是建立在对各种法律关系深入研究的基础之上，以不承担法律责任为原则。
因此，国有土地使用证不是房地分管体制下房产管理部门办理房屋产权转移登记时的必收要件。

（作者工作单位：徐州市房管局产权监理处）