随着我国经济建设的快速发展及《担保法》的实施，一些单位和个人为筹措资金，纷纷以房地产作为抵押进行抵押贷款，使房地产抵押评估活动也十分活跃，其数量超过了房地产转让等评估项目。如何准确看理地评估房地产的抵押价格，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，已成为房地产评估界潜心研究的课题。针对目前房地产抵押价格评估中存在问题，提出自己一些粗浅的看法。

一、房地产抵押评估的现行做法及分析
目前，进行房地产抵押价格评估时的一般做法有两种：一种是评估抵押房地产的市场价格或价值，银行按评估额的50％－70％确定贷款额，这是比较普遍的做法，另一种是直接评估出抵押价格，以此，该价格被看成是抵押贷款的最高额度。其评估思路是：第一步，评估出抵押房地产在市场上所能形成的合理市价，此价被称之为“正常价格”。第二步，估计抵押房地产存在的风险因素。这些因素包括三个方面：一是抵押房地产本身存在风险，如房屋倒塌、烧毁、基础不均匀沉降等；二是贷款期间和利息变化带来的风险；三是抵押人构成的风险。风险因素扣除的方法不尽一致，有的按一定比例如叨％扣除。第三步，正常价格扣除各种风险因素后得到一个价格，有的称之为‘喧定价格”，再以查定价格的一定比例70％为抵押价格。
以上这两种做法是需要进一步探讨的。第一种做法，实际上是正常市值或市价评估，不能叫做抵押价格评估，最多存在一些保守因素。第二种做法操作起来很不方便，风险因素不易确定，而且过分强调保守性，把抵押价格压得过低，损害了抵押人应得利益。例如，风险因素按30％扣除，抵押价格按查定价格的70％折算，则抵押价格只为正常价格的49％，连一半还不到。实际上，抵押房地产存在的风险大多是不能事先预测的，而房地产抵押评估只是为抵押双方提供一个确定最高贷款额的依据，不可能通过抵押价格评估就可保证抵押百分之百的实现，有些属于法律责任问题，有的可通过投保来达到目的。
因此，这两种做法均需进一步完善。怎样评估房地产的抵押价格呢？这要看抵押价格究竟能起什么作用。在此，不妨站在信贷部门的角度来审视这个问题，金融机构会问：抵押价格与放贷本金、利息是一个什么关系？房地产评估人员也会问：房地产抵押价格的确切含义是什么？比市价低多少？怎样低？这些问题不弄清，抵押价格评估就无从谈起。

二、房地产抵押价格的含义
进行房地产估价，必须弄清所要评估的房地产价格的确切含义，那么房地产抵押价格的含义是什么呢？按2001年中国房地产估价师资格考试指定辅导教材的解释是：“抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。它的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变买时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值”。对规范房地产评估工作起到了积极的作用，但也不可否认实际评估中无所适从现实。
抵押价格评估的目的是为了合理便于抵押双方确定合理的贷款额度，它应满足两个条件：一是便于房地产评估机构评估计算，能够给出一个具有确切含义的数额；二是便于金融信贷部门参考，以确定合理的贷款数。因此，研究房地产抵押价格的内涵时，应遵循房地产及抵押担保方面的法律、法规和政策，以增强针对性和可操作性。
《中华人民共和国担保法》第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用”。抵押期满，抵押人不偿还或无力偿还债务时，抵押权人可与抵押人协商抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。而真正能起担保作用的，是抵押房地产在市场上所能形成的税费后净卖价。因此，笔者认为，房地产抵押价格的含义应是：抵押房地产在正常情况下所能形成的税费后净价，用公式表示，即：
净价=市价一卖方应付税、费（含中介费用）
从银行部门讲，抵押价格应该等于主债权及利息、违约金、损害赔偿金之和，即：
抵押价格=主债权十利息十违约金十损害赔偿金
这样表示抵押价格有以下优点：一是房地产评估机构掌握国家有关房地产方面的法律、法规和政策，熟知房地产交易行情，能准确。合理地评估抵押房地产在正常交易情况下所能形成的税费后净价，使评估人员真正了解房地产价格的内涵，防止出现不确切、无从参考的抵押价格。例如，对以划拨方式取得的土地使用权的房地产进行抵押评估时，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《担保法》，必须减去相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，因为这部分应上缴国家，抵押权人不能受偿。因此，这种表示方法也是符合有关房地产抵押法律、法规的。而如果按市场价值评估，相当于应缴纳的土地使用权出让金如何扣除，这在房地产抵押价格的内涵上是无法表明的。二是银行部门熟悉国家金融政策，可根据利率、贷款期，合理确定贷款额，避免由房地产评估机构直接计算出贷款额而带来的弊端。
贷款额与抵押价格的关系，服从于下列不等式：
贷款额≤房地产抵押价格一利息一违约金
只要知道贷款利率、贷款期及违约金比例（不考虑赔偿金）很容易计算出最高贷款
额。具体做法是：设贷款利率为1，贷款期为n，违约金占贷款额的比例为a，则有：
抵押价格＞≥贷款额十贷款额x[in＋a］
抵押价格
最高贷款额= ------
1+in+a
如果考虑其他保险因素，可再按一定途径折减，但这应由银行部门通过投保或降低贷款比例来实现，不能由房地产评估人员在评估结果上显示。
例如：某一房地产的抵押价格为10万元，贷款月利率为1％，贷款期为一年，违约金0.4％，则最大贷款额为：
10
最大贷款额= -------＝8．897（万元）
1+1%x12+0.4%

三、房地产抵押价格的求取
评估房地产的抵押价格，首先应评估出正常情况下所能形成的市价，过户费用可根据房地产交易市场管理税贸收缴标准来定，各地情况不一，不能求一致，但卖方一般需支付以下费用：l、销售费用；2、交易过户管理费，买卖双方各出50％；3营业税、城市维护费，教育费附加。如果税费征收标准变动，净价占市价的比例随之变化。因此，由房地产市价求净价，可按一定比率求取，这个比率并不是一成不变的，房地产估价人员熟知房地产管理政策及交易市场情况，求出这个比率并不是很困难的。
需要说明的是，从理论上讲，房地产抵押贷款中真正能起担保作用的抵押房地产在抵押期满时的市场净价，也就是说抵押价格评估是一种预期价格的评估。但在估价实践中，这种预期价格评估很难掌握，没有长时间的房地产价格序列是不能预测评估未来价格的，而且这种预测本身带来一定误差，尤其是在目前房地产市场价格不稳定多变的情况下，评估预期价格在实践中更难操作。即使评估出了一个预期价格，其参考可信度也值得怀疑，而房地产抵押价格评估却是涉及抵押双方切身利益的估价活动。当然，也要考虑将会影响房地产价格的因素，特别是将会产生降价的因素。

四、房地产抵押价格评估的方法选择及注意事项
抵押房地产的担保作用，全在于它可以变卖，而且出卖净收入可以支付主债权、利息、违约金。因此，评估抵押价格应充分建立在市场因素上，这也是进行房地产抵押价格估价时选取方法的原则之一。所以，评估房地产抵押价格的首选方法应该是市场比较法，这种方法是以替代原理为理论基础，符合当事人的现实经济行为，且参照市场上实际的交易实例，评估结果能准确反映市场情况，实际评估中，还应特别注意以下几点：
①要广泛收集交易实例，房地产评估机构，要把评估工作与房地产中介信息服务工作紧密地结合起来，认真收集交易资料，设计“交易实例调查表”和“交易实例分析表”，并分类建档，编卡造册，以备查用。
②根据房地产交易惯例，卖方往往只要净价，把本属于自己支付的部分转嫁给买方。这种实例在应用时，价格比较基础属于净价范畴，比较评估出的结果也应是净价。这种比较实例在同等条件下应该是首先要选用的，不能与其他实例直接混用。
③要掌握城市规划及城市发展情况，对评估对象在评估时日后在环境、交通等方面可能出现的变化，要充分考虑，尤其是影响房地产价格下降的因素更应注意。例如，评估对象附近新建一座有噪音的工厂即将投产，评估对象房地产的价格无异会受其影响，如评估时不考虑这种因素，将来拍卖时抵押房地产所担保的债权难以保证。
当抵押房地产不具备市场比较法评估条件时，如有收益或潜在收益，可选用收益还原法评估，但须注意以下两点：
①目前房地产的实际收益大多受市场竞争及经营水平等影响，起伏不稳，与客观收益有较大出入，无形收益的确定更是不易，这是评估人员不易把握的难点。应广泛收集房地产市场上类似房地产的收益及支出费用资料，预测本地区同类房地产的分布情况，慎重选取还原利率。
②如有条件，可将收益还原法估价的结果与其他方法估价的结果进行比较验证。因此在纯收益及还原利率不易确定时，勉强使用收益还原法，其误差往往是较大的。如对各参数持有疑义，宁可放弃这种评估方法。
目前，大多数房地产评估机构收集的交易实例有限，且收益资料及还原利率不易确定，一般情况下要采取成本估价法，尤其在中小城市，成本估价法是最常用的方法。在估价实践中应特别注意以下三个方面：
①要充分考虑与评估对象类似的房地产的取得价格，也就是说，评估结果要让潜在购买者在比较的基础上觉得合理，否则，评估出抵押价格不具有多大的参考价值。例如，某市近郊一块高低不平的空地，有人认为；取得土地费用一征地费十平整费。而周围平坦土地的取得费用仅为征地费，任何有理智的潜在用地者是不会以高价购置高低不平的土地的。上述评估地价为土地费用减平整费才受。
②对新开发房地产进行抵押价格评估时，要扣除销售费用和开发商负担的两税一费。在计算开发商利润时更要慎重，开发项目无利可获，甚至连成本都难以收回的例子是不少的，不能简单套用一般房地产开发利润率。
③对旧有房地产，当建筑物使用年限接近可使用年限，或已成严重损坏房及危房时，建筑物的价值不宜计算，应从地价中扣除拆除费用，再加上残值及拆旧建新时少出的城市配套费用。

五、综述
房地产抵押价格评估是一项十分细致的工作，具有很强的法律性和专业性，已成为房地产评估机构的主要业务之一。但由于理论界看法不一，实际操作中难免出现各种各样的做法。因此笔者认为，在房地产抵押评估时，把握以下几点是必须的：第一，合法性，即抵押房地产应具有合法证件，具允许正常进入交易市场或可依法强制执行。第二，弄清房地产抵押价格的含义，不能把房地产的价格（值）简单打折后看成抵押价格。第三，要带着市场比较的眼光去评估抵押房地产，评估结果越接近市场，抵押价格越能起担保作用。第四，不能为了片面强调“保守性”而过分压低抵押价格，仅仅靠压低抵押价格这一途径来达到抵押权完全实现也是不现实的，有些可以通过投保来解决。

（作者工作单位：溧阳市房产管理处）