城镇学校校舍应当办理房屋权属证书

《中国房地产报》2002年11月25日第四版刊登了某县县办中学朱先生提出的问题：该校房屋的产权性质界定不清，该不该按照县房管局要求办理房权证，若办理房权证，产权所有人应为谁？

对此问题，该报已邀张律师在当天的《律师在线》专栏作了回答：“作为城镇学校，不能对占有、使用的校舍办理产权证”“城镇学校校舍由国有资产管理机构登记造册即可”。笔者认为张律师的答复，有悻于现行房地产法律法规，理由如下：

第一，《城市房地产管理法》第59条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。据此，国家建设部以第99号令发布的《城市房屋权属登记管理办法》明确了城市规划区国有土地范围内的房屋，均应由房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权进行登记，依法确认其房屋产权。

县办中学，属于城市规划区国有土地范围内的房屋，必须按照县房管局的要求依法进行登记，也只有经过登记、调查、确权才能将学校房屋的产权性质界定清楚，依法确认产权归属。产权若属于学校，其产权所有人就是县办中学；产权若不属于学校，产权所有人也可以是县教委或教育局。正如军队房地产就曾规定：军队房地产的权属统归于军委、总部。军队房地产必须根据国家有关规定，由各使用单位向当地县以上人民政府办理登记造册，领取房屋所有权证。可见，张律师所言“学校作为公益性事业单位，对其自己所占有、使用的房屋只享有使用权，而不享有所有权，依法不具有办理房产证的资格”是与现行房地产政策法规不相吻合的。

第二，随着我国多种所有制经济共同发展的基本经济制度的形成，必然要改变过去那种兴办教育、校舍建设，单靠国家投资，而且已经出现了国家、集体、个体、外资、合资、学校自筹等多种形式的投资渠道，因此，校舍的所有权不再是单一的国家所有，而是权属多元化。这样，校方就应当到县房局依法办理房屋所有权登记，由登记机关依据申请人所提供的合法证件，经审核查实后确权发证。按国家现行标准规定，一所学校其产权分类将会出现“国有房产”“集体所有房产”“私有房产”“联营房产”“港澳台投资房产”等多元化的形式。可见，学校对其占有、使用的校舍虽然不能实施如变卖、抵押等民事法律行为，但是确权办证对学校实施联合办学、合资办厂、校址拆迁等行为都是有一定法律效力的，怎能说“学校房屋办理产权证没有任何实际意义”呢？

第三，《城市房地产管理法》规定，建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，管理全国房地产工作。不论其是国有的、集体的、私有的、共有的房产；亦不论其是生产性的、经营性的、公益性的、生活服务性的房产，均应接受房地产行政管理部门的行政管理。张律师在复函中说，“城镇学校校舍作为国有资产，依法应由国有资产管理机构管理，而不属于房屋管理机关的管理范围”是没有任何法律根据的。据查，国务院以192号令于1996年1月发布的《企业国有资产产权登记管理办法》给国有资产管理部门的授权是：代表政府对占有国有资产的各类企业的资产、负债、所有者权益等产权状况进行登记。这种登记与《城市房地产管理法》提出的国家实行房屋所有权登记发证制度是根本不相同的。前者是为了防止国有资产流失，强化国有资产管理而确立的制度，后者则是通过政府行为，确权发证，为房屋权利人提供法律的保障。因此，凡在城市国有土地范围内的所有房屋，不问其产权来源、产权类别、房屋用途如何，均应到当地房产管理机关办理登记、确权、领取产权证书。针对这一问题，国务院法制办公室曾于2000年3月16日专门作过解释：‘核发房屋所有权证书的部门，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门”。可见，各级国有资产管理部门是无权行使这一职责的。

最后，笔者认为，房地产登记、确权、发证，是法律赋予房地产权属登记机关行政职权的具体实施，是一种具体行政行为。对这类问题的咨询，最好是请房地产行政主管部门作答，以免误解、误时、误事。

（作者工作单位：牡丹江市房地产业协会）