建立与抵押事实相适应的抵押登记日制度

（李丕陶）

《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”但我国一些地方没有关于登记日的规定，也没有统一的确认方式和标准。

根据抵押权顺位的法律意义，统一抵押物登记日制度，是抵押管理的迫切需要。

房地产抵押权属于不动产物权范畴，不但受民法的调整，也受行政登记法的调整。房地产抵押当事人根据相关法律规范签订的抵押合同并经过法定登记部门的登记，才形成有效的房地产抵押法律关系。

在抵押法律关系中，抵押权的取得经历了合同签订、申请登记、填发证等法定程序，相应发生多种时间事实。

一般说来，具有标志性的抵押登记时间，都可以成为法律认定抵押权效力的法律事实。但因抵押权有顺位请求的客观需要，因而抵押权登记不能撇开当事人应当取得抵押权的客观事实。适宜于作为认定当事人拥有抵押权的登记时间，应当是登记机关与当事人在申请抵押活动上衔接的第一时间，也即应是登记机关在收齐申请人交验的申请登记文件的当日（称为受理申请日）。

主张把申请人交验申请登记文件的当日作为受理申请日，并非受理申请日必然是抵押权形成日，而是因受理申请日具有标志抵押权如期取得的作用，同时因其是审查备案的起始标志，因而可作为审查终结时法律效力可及于的时间界限。顺利通过审查的抵押权自效力及至之时生效。

相比之下，其他诸如填证日或发证日只适宜于作为抵押权正式取得的宣告时间，其与颁证形式相结合，以受理申请日的相关事实一起印证抵押法律登记实务中，以受理申请日为抵押权具备的时间，能最大限度地减少当事人规避法律行为对有关第三人抵押权顺位的影响。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”和《房地产法》第用条第1款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”但只有当事人在向房产登记部门申请有关抵押登记后随即向土地登记部门进行有关登记，或者向土地登记部门进行有关登记后随即向房产登记部门进行有关登记，才不会在抵押中出现与事实背离的倒位现象。

如果各登记部门没有相应的联席制度和防范措施，或者债务人为了轻易得到债权人的信任，利用登记制度不完善以及时间差等机会，把再次抵押中抵押权取得的时间前于前次抵押权取得的时间并非不可能。比如，甲以其与房屋标的相当的房地产与乙向房产登记部门进行抵押登记后，又以该与土地标的相当的房地产与丙（不知道座落于该地上的房屋已抵押登记）向土地登记部门进行抵押登记。

抵押权并不因抵押物的登记而可以充分实现。抵押物的登记是抵押权受法律保护的必要前提，而非抵押权实现的充分条件。上述的甲借登记制度存在的缺陷并以抢登记的办法规避登记部门的管理，有可能成就丙的抵押权先期于甲而取得。

根据登记法则，除了不考虑抵押权竟存的情况之外，当事人在抵押登记的先后顺序上，一般地是：构成抵押登记事实因素的时间在先发生，其相应抵押排序（顺位）在先的抵押权人享有实现抵押权在先的有关权利；相反，如果构成抵押登记事实因素的时间在后发生，其相应抵押权排序在后的抵押权人享有实现抵押权在后的有关权利。当多次设定的抵押担保额之和木超过抵押物整体可抵押额的，即使未依《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第33条的规定进行其一抵押登记时随之进行其它相应部分的抵押登记，也可能在抗辩中得到审判机关依某些时间事实对其诉请作有利的支持，加之有关债权人有不知道产权报疵而善意取得抵押权的情况，有关他项权证上标定的时间便成为司法判案采用的时间。

当然，由于同一抵押物被多次设定的抵押担保额之和未超过该抵押物的整体可抵押额，因此当事人在债务清偿之前难以预见期待请求权受到的或在担保上对债权保护所构成的潜在威胁。正是由于未预见到有关权利受到的潜在威胁，所以当在抵押物贬值或不可抗拒原因造成抵押物损失的情况发生后，一般都会在抵押权顺位问题上发生冲突。

抵押权冲突的原因应在债务人和登记部门中寻找。问题是，如果房产登记部门与土地登记部门不充分意识到在申请和审理抵押权环节上存在的管理缺陷，那么管理滞后继续期会更长。

为了改变管理滞后的状况，给抵押关系的产生、变更或消灭提供充分必要的登记依据，有关部门在登记日问题上应有统一的认识，不宜有些以申请日作为抵押合同登记生效日，有些以审核发证或合同设定日期为生效日。不确定的方式和标准，都会影响抵押登记的透明性和公平性。

最高人民法院《关于适用＜担保法＞若干问题的解释》第58条第1项关于：“当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同”的规定，是倾向于以受理登记日为抵押合同登记生效日的，因而该规定是易于执行的。但登记实务的操作标准不可能由司法解释决定，包括推行受理申请答复书，以及在工作日当天设定停止受理申请的时点时间等制度，就得登记部门在协调中建立，并有必要通过立法形式公告。

（作者工作单位：湛江市开发区房产局）