本文所指的“隐形共有人”，仅指房地产权属登记中夫或妻登记的权利人为一人，而依据《中华人民共和国婚姻法》中规定的属夫妻共同财产的共有人。

房产登记机关，在受理出让人申请转移房地产权属时，对“隐形共有人”需不需要按《城市房屋权属登记管理办法》中“共有的房屋，由共有人共同申请”的规定办理，本文对此问题开展讨论。

第一种观点：城市房产登记机关对达到法定婚龄的房地产出让人在申请转移其房产权属时，需追溯其“隐形共有人”作为权利共有人亲自共同申请办理。由此，房产登记机关需审核出让申请人的婚姻状况，是否属夫妻共同财产，其配偶姓氏、名谁。出让申请人需出示与“隐形共有人”的结婚证，双方身份证，如果结婚证遗失，需有关部门出具婚姻状况证明。如果转让申请人是未婚，需有关部门出示未婚证明。

登记机关对出让申请人的一系列要求，一系列审查，其目的就是审查其“隐形共有人”，要求“隐形共有人”到登记机关作为房地产共有权人共同申请办理其房地产的出让转移登记。这样做，房地产登记机关认为是为了保护夫妻共同财产，减少纠纷，减少诉讼，但当事人并不理解登记机关的苦心，斥责登记机关办事繁锁、效率低下，抱怨情绪很大。在权利人申请出让登记与登记机关受理登记中，“隐形共有人”问题给双方都带来较大的障碍，处于两难的境地。

随着社会经济的不断发展，产地产交易日趋活跃，每天有大量的二手房上市交易，有相当多的房地产权利人需要办理房产权属的转移登记。登记机关在受理出让申请人登记时，在审核申请人有无“隐形共有人”，其婚姻状况等问题上，耗费大量的人力、物力及时间，同时，出让申请人以及社会有关部门也付出大量的人力。物力及时间。

出让申请人在转移房产权利时，登记机关为追溯其“隐形共有人”而花费的社会成本是否太高？登记机关是否必须追溯“隐形共有人”？是否需要逐一排查，逐一审核出让申请人的婚姻状况？“隐形共有人”是否需要作为共有人亲自申请办理？这些问题给房产登记机关带来许多思考，许多问题需要我们重新审视、重新认识。

第二种观点：如果房地产权属证书中的所有权人为一人，由出让权利申请人一人到场，办理房产权属转移登记，登记机关不强制性审核其“隐形共有人”。如果有“隐形共有人”存在，登记机关把他们视为隐形的委托与被委托关系。这样，房地产权属转移申请人，向登记机关申请时，不需提供本人的婚姻状况，该房是否属夫妻共同财产的证明材料。

笔者赞同处理“隐形共有人”的第二种观点。其法律依据：

l、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释〈－〉》第十七条，“（－）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。

2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，房地产权属是以登记发证为生效要件的。对未经登记的“隐形共有人”，登记机关不追溯，也是符合法律规定的。

在实践中，可采用以下方法及思路：

l、如果房产登记机关发放的房产所有权证书上，夫妻双方明确为共有人的，在出让房产办理权属转移登记时，共有人必须到场共同申请办理。如果权属证书上只有夫或妻一方作为所有权人，则只要求登记的所有权人申请办理出让房产的转移登记。

2．为避免因“隐形共有人”问题产生不必要的民事诉讼及纠纷，作为权利主体的“隐形共有人”，可持有关证明文件，到房产登记机关追加房产权利共有人。

在夫妻双方取得房产所有权，办理权属登记时，如果是夫妻共同财产，夫妻双方作为共同财产的共有人，共同申请办理权属登记，明确财产的共有人。

3、在日常交易中，权利人出卖了与“隐形共有人”共有的房产，在正常市价中，那只是由房产转化为货币，并木影响夫妻共同财产的存在。如果权利人故意未经“隐形共有人”同意，将房产赠与或低价出让他人，“隐形共有人”完全可以依据有关法律，通过民事途径解决。如向人民法院提起民事诉讼，人民法院依其职权作出相应的司法凋解或判决。

笔者认为：房产登记机关在出让人转移房产权属时，不追溯“隐形共有人”，不审核申请人的婚姻状况，是否属夫妻共同财产。这样做的好处是简化了大量的不必要社会劳动，降低了登记成本，符合现行法律、法规。房地产权利是以房产登记机关登记为生效要件的，对没有申请登记由夫或妻一人登记产生的“隐形共有人”，登记机关不作强制性审核，也是保护公民各项权利的具体体现，也有利于公民增强法制意识。随着社会的不断进步，法制的不断完善，房产登记机关依法按其职权履行好房产登记职能尤为重要。

（作者工作单位：四川沪州市房地产监理所）