对当前房地产管理中   司法协助问题的思考

· 孔 德 芳

    随着社会主义市场经济的不断发展，房地产业在社会经济生活中的地位越来越高，并且时时处处显示其重要性。以查封、扣押或财产转移等形式出现的不动产司法协助行为，在我们房地产行政管理工作中越来越多，呈上升趋势且日趋复杂。但由于目前这项工作还很不规范，缺乏可操作的依据。因此，成为房地产管理工作的难题之一。笔者就实际工作中遇到的问题谈几点粗浅看法。

    一.房地产司法协助行为的特点

    1.房地产司法协助行为具有强制性。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”。并且在有关法定义务的司法释义中明确规定有义务协助执行单位包括：管理房地产档案的房管部门、土地部门、以及实际掌握有某一证据或者在该处可以查到某些证据的单位。因此，房地产管理部门是具有法定义务的司法协助单位，必须进行司法协助。

    2.房地产司法协助的依据是已生效的人民法院或仲裁机关的判决，就定或调解的法律文书。人民法院在审理案件中，经过调查取证后，在基本事实认定的情况下，因被申请人可能会对讼争的财产（包括房地产）转移、变卖或抵押，以此逃匿或避免财产受到损失，才会对其财产封查、扣押或进行最终判决、裁定。在要求房产管理部门协助执行时，都是生效的法律文书并按规定的执行程序进行，因此，房产管理部门协助执行的依据需是人民法院生效的法律文书，其他机关、单位、及个人等不具备法律规定的查封或判决权的，房地产管理部门不能予以协助。

    3.房地产司法协助执行的对象是已进行房屋所有权登记的、有确切产权归属、坐落位置的房地产并且有相应明确的被执行主体。这与其他行政执行的对象相比范围受到一定限制，仅限于物而不能是行为和人身。

    4.房地产司法协助因其不动产价值大，因而承担行营的经济赔偿的责任就大，风险也就大。这是由房地产本身的性质特点决定的，是与其他协助行为所不同的。

    二.目前房地产司法协助的两种类型及存在的问题

    就目前的实际工作而言，房地产管理部门遇到的司法协助工作主要有两类：第一类是协助司法机关进行房产查封。对于这一类的司法协助工作，房地产管理部门往往会遇到以下问题，使得查封工作无从下手，常使工作人员感到头痛：（1）查封主体、查封期限、查封的范围不明确，查封文书不规范，查封内容相互矛盾。（2）查封的房产未进行过确权登记。（3）重复查封。（4）查封房产通知了房产管理部门却不通知被执行人，无形之中增大了房产管理部门的工作压力及风险。（5）房管部门的管理手段还较落后，查封有时只凭人脑记忆或手工操作，虽有电脑，但软件设计还未达到理想程度，往往给查封工作带来困难。（6）房产管理部门内部之间协调不够，通气不够，一个部门收到查封通知，另一个部门不知道，致使已被查封的房产或转移或抵押，但最终的严重后果确是影响到整个房地产行政管理部门等等。这些问题均为实际工作中常遇到的，也是导致查封困难的主要原因。第二类是房地产管理部门协助司法机关依照已生效的法律文书转移房产证照，这类协助行为对于房产管理部门讲更是难以把握，问题主要在于：（1）司法机关的法律文书如判决、裁定等，要求协助执行的主体不对，例如我市即有一起这样的案例，法院判决是将甲公司位于**小区**号房产过户到**公司名下，而该房产的所有权人是乙公司。虽两公司为一个法定代表人，但他们决非一法人，使得我们无法执行该房产的过户手续直至法院重新明确被执行主体后，我们才给予执行。（2）司法机关通过