不断提高管理水平 改善住房消费环境
·陆庄
刘东
当前，随着国家深化房改，启动住房消费的一系列政策措施的实施，房地产业的改革和发展取得了突破性的进展，房产经济出现了较好的增长势头，住房消费主体由集团转为个人，房屋产权呈现多元化，这给房屋权属管理部门在管理和服务上提出新的课题。为了适应日趋活跃的个人消费为主体的房地产市场的需求，近年来，我们紧紧围绕启动住房消费市场的工作大局，抓管理、抓服务，加大科技投入，锐意改革创新，努力提高房屋产权产籍管理水平，促进了南京房地产市场持续健康发展。
近年，在个人购房逐步上升，房地产市场日趋活跃的情况下，由于商品房销售缺乏规范化管理等多种原因，使少数开发企业为谋取高额利润，采取未批先建、超面积建房，销售面积短少等方式损害消费者权益，消费者对此反响强烈，引发了一些社会矛盾，规范商品房面积管理刻不容缓。为此，我处在实行商品房登记备案管理的基础上，于1999年3月在南京市实行销售商品房面积报审制度，该制度规定：1.房地产开发企业预售商品房应向市房屋产权监理处申领《南京市预售商品房屋登记备案证明》，同时提交项目建设核准图、商品房面积测算方案和面积统计表等文件一并报审。经核准的面积作为预售商品房的面积依据。开发企业在销售中改变面积的，应当申请办理变更备案登记手续。2.房地产开发企业销售已建成的商品房，应当依法申请办理商品房权属登记，领取《房屋所有权证》后方可销售。商品房的销售面积以《房屋所有权证》的记载为准。3.预售商品房竣工后，房地产开发企业应向产权处申请面积复核，交易当事人以复核后的面积办理商品房过户登记。合同约定面积与复核后的实测面积不符的，按《南京市房地产交易管理办法》的有关规定处理。此外，我局还要求房地产市场管理部门办理商品房预（销）售许可证，必须查验开发企业是否领取产权处核发的预售商品房登记备案证明。
为了推动这项工作开展，我处一方面通过新闻媒体广泛宣传，另一方面对全市房地产开发企业的营销人员进行房屋面积测算培训，使开发企业业务人员全面掌握了商品房面积测算、公有面积分摊的方法。同时，为了减轻开发企业的负担，我处始终坚持审核商品房销售面积，办理商品房登记备案不向开发企业收取任何费用。实行销售商品房面积报审制度，强化了产权登记机关的职能，使预售商品房登记备案、商品房销售、商品房交易、房产测量、产权登记等各项管理环节，环环相扣，形成了一个比较严密的管理体系，从而使开发企业的商品房开发、销售的全过程均处于房管部门的监管之下。实行面积报审制度以来，我处共核发《商品房登记备案证明》1590件，建筑面积1856.73万平方米，杜绝了商品房销售经营环节中违章建房、“短斤少两”等违规行为，净化了市场环境。报审制度的实施，受到购房人的疑虑，减少了此类纠纷和矛盾，有利于我们更好的搞好销售经营。
南京市房屋总登记工作结束至今已经10年，这期间，伴随着房地产业的发展，我市房地产状况发生了很大变化，但由于一些产权人意识淡薄，不重视、不及时办理产权登记，许多企事业单位、个人手中的产权证已与实际状况不符，这种情况一定程度上影响了正常的房地产交易。为了全面掌握和了解我市房屋权属现状，提高产权证书质量，我们从1999年7月开始实施房屋权属证书验（换）证工作。通过验证，将房屋持有的旧权属证书，同时及时开展房屋权属及现状的转移变更登记。目前，验证工作已在我市玄武区完成试点，共验证1.7万本，验证率达80%。由于我们广泛宣传，深入基层，采用街道、居委会设点和上门服务相结合的工作方法，使产权管理工作由被动变主动，特别是不少房屋产权已发生变更和长期不申办产权登记的群众，纷纷借验证之机办理了产权登记，还有一些历史遗留问题也在验证中得到了妥善处理。下一步，验证工作将在全市各区分期展开，并以此进一步提高公众的产权意识和法制观念，促进房地产规范有序地发展。
由于建立了一系列新的规章制度和约束机制，有力地促进了全处干部职工改进工作作风，加快了办证速度。特别是市房管局向社会公布了改进行风，简化办证手续的具体措施之后，从处领导到每个工作人员都感到肩上担子重了，工作压力大了，为了履行承诺，工作人员能够自觉按照规定的工作时限约束自己，尤其是涉及房改房发证工作的产权监理科、测绘大队、档案馆，自觉取消双休，每天早来晚走，加班加点，千万百计加快办证速度。今年7月份，我们又在全处范围开展了“百日劳动竞赛”，从应知应会，劳动纪律、工作质量和效率、行风建设等五个部分，对全处职工进行考试、考查和现场作业竞赛，充分调动了职工的工作积极性和创造性，激发爱岗敬业的精神，在全处形成了良好的工作氛围。由于措施有力，今年1-8月份，我处共核发各类房屋权属证书9.9万本，群众普遍反映，如今办产权证不但服务好，而且非常简便、快捷。
我处计算机应用起步于1986年，经过多年的建设，先后设计了“南京市房产登记信息系统”、“房产档案光盘扫描存储系统”、“测绘分层分户图处理系统”、“产权缮证系统”等业务应用软件，并建立了房屋卡片信息数据库，为南京市房产年报统计提供了基础数据。近几年，随着房改的深入和房地产市场的发展，对房屋产权产籍管理工作的要求不断提高，而原有的应用软件虽然在一定时期解决了很多业务问题，提高了工作效率，但是由于整个系统规模较小，加之受办公场地限制等因素，未能形成网络管理系统，造成数据分散管理使用，不能实现数据共享，难以满足不断发展的产权产籍管理工作的要求。
为了使房屋产权产籍管理部门在新形势下更好地履行职能，我处经过多次调研论证，于1998年初开始陆续投入1500万元开发研制了“南京市房屋产权产籍信息管理系统”。目前，系统开发工作已经全部完成，系统运行所需的硬件已全部到位，今年10月份开始试运行，明年元月将正式投入使用。
“南京市房屋产权产籍信息管理系统”分为房产测绘、产权登记发证、房产档案管理三个子系统。按照产权产籍管理业务流程，该系统收件棗测绘棗产权审核棗缮证棗质检棗收费棗发证棗归档，登记发证全过程紧密结合，实现网络运行，无纸化办公。三个自系统之间既相互独立，又有机联系，并实现各类型数据库的灵活查询、双向查询、适时变更，可以极大地提高管理水平和工作效率。在软硬件环境上，系统采用当前国际上十分先进的系统平台，系统软硬件配置不仅完全满足现时管理工作的需要，而且充分考虑到今后业务发展的要求。比如，系统主机的存储设备空间为800G，可以确保产权产籍管理今后30年的数据增容。
数据是信息系统运行的基础。在长期的产权产籍管理中，我处形成了大量产权产籍资料，现在我处有房产档案11.5万卷，1：500房产分幅平面图5000余幅，房屋分层分户图近2万张，其中有图形信息、图象信息、数据信息等，信息类型复杂，数据量庞大。为了作好产籍资料的管理、利用，确保系统顺利进行，我们十分注重系统的数据采集和建库工作，从1997年7月开始，先后组织了60余人，投入40台计算机、20台扫描仪将全市最新一手房产档案图象、房产分幅平面图全部扫描存入计算机。
为了使产权产籍管理现代化建设早日取得成效，我们按照“总体规划、分步实施”的建设方针，边开发、边应用、边完善，及时将科技成果转化为生产力。早在1996年，我处就设计了“房产分层分户图处理系统”软件，应用于房改房发证工作，大大提高了工作效率，但是由于改软件只能绘算图形规则、分摊测算方法比较简单的房屋，不能处理高层建筑及特殊的不规则房屋。为此，在信息系统建设中，我们将房产测绘子系统作为首期开发的主要课题，集中力量攻关研制了“房屋分层分户图编辑与面积计算”软件，该软件开发成功后，我们随即交付测绘部门使用，经过测绘人员工作中对比使用，证明该软件不仅操作简单，计算速度更快，而且功能完善，实现了各类房屋的绘图与面积计算，工作效率较过去有了进一步提高。1999年9月，该软件经过市科委的技术鉴定，认为软件各项性能达国内领先水平，具有很好的应用前景和推广价值。现在该软件已先后在青岛、西安、济南、南昌等10多个城市推广应用。
“南京市房屋产权产籍信息管理系统”全面投入运行后，将极大地提高我市房屋产权产籍管理水平，规范办事程序，提高工作效率，有利于我们进一步加强行风建设，增强行政管理工作的透明度。今后，群众到产权登记部门办理产权登记将十分快捷，工作人员办案，当事人、法院、律师等查询产权登记资料可直接通过计算机查询、查阅档案资料，无须调阅产权档案原件。下一步，我们还考虑不断完善信息系统，借助互联网技术，为社会提供更多、更准确的房产信息服务。
实践让我们认识到，科技工作的开展和科技成果的应用，为完成房改房发证等各项繁重的产权产籍管理工作起到了至关重要的作用，只有加大投入，不断实践，加快科技创新，努力推行现代化管理，才能不断提高产权产籍管理水平，适应快速发展变化的房地产市场的要求。
（作者工作单位：南京市房屋产权监理处）