未成年人的房屋产权
李程
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城市房屋登记管理办法>>规定:房屋权利人,是指依法享有房屋所有权,房屋他项权利的自然人,法人和其他组织.房屋权利人取得.转移.变更.丧失房屋所有权以及设定或终止房屋抵押权.典权等房屋他项权利,均应向房屋所在地的登记机关申请办理房屋属登记.房屋权属管理实行登记了证制度,依照本条例登记的房屋权利受法律保护.房屋权得人对其依法取得所有权的房屋享有占有.使用.收益.处分的权利.所谓不动产登记的权利正确性推定
,即以不动产登记簿所记载的权利内容为正确的不动产物权的一种法律上的假定.<<德国民法典>>第八百九十一条规定:”(1)在不动产登记簿中为某人登记一项权利时应推定此人享有此权利;(2)在不动产登记簿中涂销一项被登记的权利时,应推定此项权利不存在.”德国法称之人”法律推定”.法律之所以把登记权利当作正确权利的推定,乃是因为登记权利不一致的情况.在一般情况下,登记的权利应该与当事人的实际权利相符和,但是现实生活中是复杂的,合法权利与登记权利之间出现不一致也不会绝对消灭.但是对第三人来说,登记的权利总是正确的权利,第三人依据登记取得的权利即应受到保护.在此一般规则之外,对第三人而言,不动产登记的正确性推定主要表现在如下的情形:(1)登记的物权人对不动产的处分对第三人推定为正确;(2)第三人对登记的物权人所为的给付或者与其发生其它的法律行为,推定第三人给付对象为正确(3)登记于抵押权的限制,第三人取得抵押权时,仍然受此限制.我国民法虽然没有直接采纳登记权利的正确性推定规则,但在学理解释上我国法律的作法与德国法一致.根据上述
<<城市房屋属登记管理办法>>的有关规定和不动产登记的权利正确性推定原则,未成年人可以成为事实上抑或法律上的房屋产权人.,是指根据什么方法,依据何种法律事实而取得所有权.<<民法通则>>第七十二条规定:”财产所有权的取得,不得违反法律的规定”.因此,所有权的取得方式必须合法.合法取得所有权的方法,在理论上分为两类:一是原始取得,即所有权第一次产生或者不依靠原所有人的权利而取得所有权.二是继受取得,即新的所有人通过某种法律行为或法律事件而从原所有人那里取得所有权.一般而言,未成年人可以通过原始取得中的生产.继受取得中的买卖.赠与.互易.继承.受遗赠等方式取得房屋权.但由于其主体是未成,其房屋所有权的取得有其特殊之处,主要体现在民法通则对公民的民事行为能力的规定上.<<民法通则>>第十一条第二款规定:”十六周岁以上,不满十八周岁的公民,以自已劳动收入为主要生活来源的视为完全民事行为能力人.”第十二条规定:”十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,可以进行与其年龄.智力相适应的民事活动;其它民事活动由他的法定代理人代理,或者征得其法定代理人的同意.” “不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人,由其法定代理人代理民事活动.”由此右风,示成年人如果符合<<民法通则>>第十一条第二款的规定,其房屋所有权的取得与未成年人并无二致;如果符合<<民法通则>>第十二条规定,其房屋所有权的取得由其法定代理人代理或征得其法定代理人的同意.但是,诸如赠与.继承.受遗赠等单方.无偿.实践性法律行为则无需由其法定代理人代理或征得其法定代理人的同意.所有权的取得
目前
,未成年人房屋所有权的取得还有一种特殊的事实情形:以未成年人名义购买房产，其房屋产权所有人为未成年人已为法律所认可，但这种取得是一个复杂的法律行为。未成年人与出卖人为房屋买卖合同的当事人，如果购房款项为未成年人之外的人所有，其以未成年人名义购买房屋则包含两个具体的法律行为，第一个是赠与（购房款项），第二个是买卖。例如父母以未成年人的名义购买房屋棗父母赠与其购房款项+父母以其法定代理人的身份代理其购买。于此，即使父母对子女有抚养教育的内容，但是抚养权并不包括为子女购买房屋的内容。所谓抚养权，即哺育、照料未成年子女的生活，使其享有必要的生活条件，从而使其生存权得到基本保障，并得以健康发展。而事实上父母以未成年人名义购买房产有很大一部分是为了达到规避税费、逃避清房等基于本人利益的目的。而其法定代理人之外的人赠与未成年人购房款项，其实质是一种特殊赠与。在现实生活中有一些赠与附加的条件，并非使受赠人负担一定义务，而只是为实现一定目的、达到一定结果而进行赠与，这种赠与称为目的赠与。在目的赠与中赠与人不得向对方请求目的的实现，而只能于结果不实现时，请求对方返还不当得利。如某人赠与一未成年人一笔款项，只是为该未成年人购买一处房产而规定不能作为其他用途，且规定其法定代理人无权处分该房产。二、未成年人房屋产权的行使和保护
房屋所有权人拥有对其房屋占有、使用、收益、处分等各项完整的权能。而未成年人一般为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，其房屋产权的形势由其法定代理人代理，未成年人的法定代理人为其监护人。《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”监护人应当保护被监护人财产方面的合法权益，主要表现为被监护人的个人财产所有权、继承权和受赠权等。
监护人为了被监护人的利益，可以合理利用或处分被监护人的财产，但必须受到以下三个限制：（
1）从保护被监护人利益出发，监护人对其财产有管理权，包括使用、收益的权利及其为了使被监护人的财产利益增加的处分行为，否则不得对其财产进行处分。例如，未成年子女A有一套三居室房屋，其父母B、C为其法定代理人，B、C对其房屋有使用、收益权，但若要以此套房屋作为B、C担保债权的抵押使用就违反了为子女利益的法律行为的原则。（2）作为监护人根据需要可允许限制行为能力人的未成年人处分一定的财产或者同意、承认其依法就业或独立从事一定经营活动，有两点须注意：第一，被允许的未成年人要对允许处分的一定财产有财产所有权；第二，对被允许就业或独立从事经营活动的财产有管理处分的权利。对此，监护人若进行干预，必须征得未成年人的同意。（3）为防止监护人滥用监护权，损害未成年人的利益，设立特别监护人（特别代理人）对于保护未成年人有积极意义。如果，监护人的财产利益与未成年人的财产利益相背以及当第三人增与未成年人财产时指明不能由其监护人管理，可以设立特别监护人或特别代理人，代理未成年人管理该项财产，或者经监护监督机构、或者法院许可其监护人可以为某项法律行为，从而切实保障未成年人的合法权益。此外，必须明确的是，当未成年人成为完全民事行为能力人后，对于上述房屋产权的行使，监护人不得再行干预。
（作者工作单位：湘潭大学法学院）