关于房地产“权属市场管理一体化”的一点认识

——————关   士——————

        近年来，关于房地产权属市场管理一体化的议论越来越多。或见诸报刊文字，或见诸业内人士的议论中。但何谓房地产“权属市场一体化”皆语焉不详，不得其解。据不完全资料看，归纳起来，房地产“权属市场一体化”有以下解读、理解。
    一、为便民服务，把权属、市场管理的相关业务办公集于一地，搞一站式，一条龙服务。
    二、为精简机构，便于协调，把权属、市场管理机构合并。成立包含权属、市场管理职能在内合一的机构。
    三、为树立所谓的“市场管理的主导地位”或强化所谓的“权属管理的市场意识”，把权属管理变成市场管理的附属。
    述对权属、市场管理一体化的解读、理解，如果是第一、第二两种，其出发点，目的是为了便民，为了精简机构，不涉及权属管理和市场管理本身的内涵或职能的变化，不会对工作带来影响，尚不足为虑，我们希望是如此。如果是属于第三种或者其他，业内不少同仁对此存在着某种不安，有必要来说上几句。
    房地产的权属管理与市场管理是两项管理职能不相同的工作。也可以说是两个性质不同的概念。
    所谓权属管理，是指房地产行政主管部门依法对房屋所有人的房产进行登记、审查确认产权归属、核发权属证书、变更产权登记、查处违反权属管理法律法规的行政管理行为。政府房地产权属管理机构直接面向房地产权利人实施管理。
    房地产市场是社会经济的概念，有人把这仅仅作为交易的场所是远远不够的。房地产市场的管理是包括工商、税务及房地产管理等部门在内的综合管理。房地产管理部门对房地产市场的管理主要是规范交易行为：即对有形和无形市场、中介经纪、价格评估、房屋租赁、人事人员等的管理。市场管理部门对相关行为人主要是实施监督管理。如在商店买东西，主要是商家和买主之间发生关系，工商、税务、物价、商业等部门并不直接参与具体的买卖行为，如果买卖双方的行为不规范，或者有纠纷需要调处的话，这些相关部门才来行使监督或调处的职能。
    如果说市场和权属有关系的话，那就是房屋买卖过程中的产权变更。房屋买卖的本质是产权的有价交换。除了在交易过程中应到产权管理部门办理产权变更登记，换发产权证外，市场管理就没有什么太多跟产权有关的东西了。有的地方把产权的继承、交换、赠与、抵押、典当等等通通都算作交易，越俎代庖，不徒增加办事环节，还容易造成衔接上的漏洞，引发矛盾纠纷。这些都是有悖房地产管理的历史经验和国际通行的做法。这种把二者混为一谈的做法于市场和产权管理都十分不利。许多地方的交易部门让交易双方办完所谓“交易签证”，再去办理产权转移变更登记，不光是增加了群众办事手续，更主要的是办理产权过户时才来审查产权，如无问题还可以；如审查尚有疑问：或产权有纠纷、或房屋已经抵押、或不符合法规政策等等，根本不能交易。这样交易不能成立，前面的工作都做了无用功，劳民伤财外，还影响政府形象。如果审查不严，办理了产权过户手续，其后患无穷是可想而知的了。最近中央电视台及报刊上播放、刊登的不少城市因交易、抵押、发证引发的行政诉讼案件具体证明，相当多的案件不就是市场、产权管理关系混乱造成失误的吗？
    “化”：《辞海》解释为“表示转变成某种性质或状态，如：绿化、电气化、大众化”。《新华字典》解释为“放在名词或形容词后，表示转变成某种性质或状态：革命化、农业机械化、工业现代化、科学化、绿化。”据此，房地产“权属市场一体化”，应当解释为：把房地产的权属管理和市场管理转变成为“一体”，即一项既非产权管理又非市场管理，或者既是产权管理又是市场管理的“东西”。
    诸如上面所说，权属管理，市场管理是两项不同的行政管理职能，是不同的概念。说得过分一点他们是“风、马牛不相及也”，怎么能够一体化呢？那么，权属管理的“市场管理主导地位”或“权属管理的市场意识”又不知从何而来，如果因为“权属、市场管理一体化”削弱了权属的管理或者市场的管理那是我们十分不愿意看到的事情，也非是“一体化”倡导者们的初衷吧！
    上面一席话的意思是不要混淆了权属管理和市场管理的只能界线。绝无贬低作为便民服务，或者精简机构者的良苦用心。我们强调权属管理是房地产行政管理的基础，也是房地产市场的基础的目的不外乎是希望加强产权管理，摆正它的位置。试问，如果没有准确、完整的产权产籍管理，还会有规范的房地产市场和房地产交易行为吗？