试论房地产档案的开发利用

—————洪宪文—————

      随着我国社会主义现代化建设的发展，城市建设日新月异，房地产开发势头强劲，房地产市场空前活跃。在房地产行政管理、住房制度改革、产权变更、房屋变动、落实私房政策、解决民事纠纷、城市规划、征地拆迁及所有权登记发证等各项工作中，都需要利用房地产档案调事定界、判断产权。所有这些，越来越突出地显示了房地产档案的重要性和社会价值。因此，我们始终把面向社会、服务大众，开发房地产权属信息资源，作为房地产档案管理的主要目的和重要任务。5年来，我们立足服务社会，努力搞好房地产档案的开发利用，为社会各界提供查考利用档案6万多宗次，取得积极的成果。本文试图根据我馆房地产档案管理的实践，对房地产档案的开发利用作一粗浅的分析。
    一、从房地产权保障体系看房地产档案开发利用的必要性
    随着我国社会主义市场经济体制的建立，迫切需要建立起一个在市场经济条件下财产交换关系的房地产保障制度，籍以发育和规范房地产市场，保护房地产权利人的合法权益。房地产档案是政府职能部门依照法律规定，代表国家对房地产所有权、使用权及相关权利进行登记、确认和规范的管理活动中形成的，反映权利人、房屋自然状况及土地使用状况，具有法律凭证价值，应当归档保存的各种载体的文件材料；这些文件材料是房地产行政管理法定职责的体现物，它不同于一般的文献资料，而是能合法地证明权利人与房屋、土地之间的权利关系的原始凭证，表现的是权利主体与权利客体的社会经济关系的法律形式。由于房地产档案形成来源的合法性和反映对象的客观性，决定了房地产档案成为国家实行有效的产权保障体系的一个要素，成为房地产权界定的有力存证，为实施产权管理和产权保护提供了可靠的法律保障。
    房地产档案的这一法律地位，使房地产档案的开发利用对房地产权利归属的判定具有特殊的 意义。如某某教育基金会诉汕头某某局返还位于汕头市外马路某号房屋纠纷一案，某某局延请律师从本馆查考诉争房产的历史沿革情况，确认该房屋属公产性质，并从我馆收藏F11558号档案中复印了15页资料作为证据提交案件受理法院，获法院支持，促使案件最后以原告无理而自动撤回起诉告终。
    适用、有效的房地产产权保障体系，对于保障房地产权利人的合法权益，提供了合法、有效的证据；它对落实华侨房屋政策，同样起了不可替代的作用。如马来西亚华侨李铭兴先生名下汕头市某某里1、3-8号房产7座，于1959年由国家经租管理，因李老先生已亡故，其子女于1990年提出申请,要求上述房产落实政策予以撤还自管，但其所持原契均已遗失。后经查证本馆档案资料，该产权归属明晰，按政策于1991年予以撤管，并由其子马来西亚拿督李莱先生继承。李先生深受感动，积极支持其房屋所在片区的旧城改造，并将或赔的新楼命名为“铭的楼”以志纪念。类似这样的例子不胜枚举，我市落实侨房政策工2472宗49万多平方米，都是通过查阅本档案资料得以落实解决的。

    完善产权保障体系，开发利用房地产档案，还可以为城市规划建设和管理提供重要的依据。随着经济特区建设的迅猛发展，汕头房地产业异军突起，城市建设不断发展，新城区开发与实施旧城区和危房改造工程同时并举。城市规划、旧城改造、拆迁安置，采用传统的成本费用测算办法，投入大、周期长、水分多、可靠性差。利用馆藏档案，可以比较全面地反映公私房产的分布情况，为实施旧城区和危房拆迁安置提供准确的依据，且缩短了前期准备的周期，节约了成本。近十年来共拆除危旧房屋150万平方米，新建住房210万平方米，有24000多户回迁新居。汕头市区人均居住面积从70年代末的2.4平方米提高到12.7平方米，跃居全国中等城市人均居住面积排行榜的前列。这一骄人成绩的取得，其中也包含了房地产档案工作者辛勤的汗水。

    二、从房地产行政管理和市场管理看房地产档案开发利用的重要性

    房地产档案与文书档案有着重大的区别，也不同于一般的科技档案。科技档案的放映对象属自然科学范畴，房地产档案的反映对象则是自然人与法人对房屋和土地所拥有的合法权利，表现的是社会经济关系；并且这种权利状况会由房地产的买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属转移变更，由房屋的新建、翻建、灭失等引起的房地产现状的改变，其中任何一种客观变化都必然导致权利状态的变化。对于这种纷繁复杂的变化，如果没有完备的、准确的房地产产权产籍管理，没有作为产权产籍管理重要物质基础的房地产档案，实施合法、规范的房地产行政管理就难以落实。我市房地产行政机关就是凭籍着自己的房地产档案馆权属信息中心的优势，加强了房地产档案的动态管理，保持了反映对象权属结论与权利现状的一致性和现势性，从而保证了确权办证和行政管理的合法、规范、准确。从档案利用对象分类看，房地产行政主管部门工作查考利用档案看，房地产行政主管部门工作查考利用档案，占全部开发利用档案总量的46.55%。

    开发利用房地产档案对于促进和规范房地产市场发育的作用也是不言而喻的。房地产业是国民经济发展的先导产业，它的繁荣与发展可以带动其他许多相关产业的发展。而房地产业的发展又取决于健康完善的房地产市场的日益活跃，这些都要以明晰的房地产权利归属关系为前提。一个房产权利人拥有了房地产所有权，也就有了市场在法律的保障下行使占有、使用、收益、处分等权利。只有加强产权管理，实行有效的产权保障体系，保护权利人的合法权益不受损害，权利人才会有安全感，才会增强其投资和购买房产的信心和积极性，房地产市场才能活跃起来，房地产业就有了需求和发展的良好外部环境。随着住房制度改革的不断深化，人们对住房的多元化需求，刺激了房地产二手市场的发展，同样需要明晰的产权及有效的产权保障体系来保证，因而房地产档案的开发利用就成了房地产交易行为的桥梁和必要环节。根据我市房地产市场管理的实践，每一宗交易行为的确认和权属转移变更登记，都离不开房地产档案开发利用提供证据的支持。

    同时，随着经济的发展，以房地产设定抵押贷款的行为日益增多，并且由于房产的所有权性质的多样化导致了产权结构的多元化，房地产纠纷呈上升趋势，房地产档案的开发利用迅速增长。5年来，我们接待公安、司法、检察等部门查考利用档案共25000多宗次。如本市某公司诉某厂经济纠纷案，某公司向法院申请财产保全，要求查封(未完见杂志第5页)