房屋权属登记行为的救济

房屋权属登记行为的救济

--------孙振辉张先庆---------

房屋权属登记管理是房地产行政管理的基础和核心。房屋权属登记主要有所所有权登记、他项权登记，依据《城市房地产权属登记管理办法》第三条第一款的规定“房屋权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”可见，房屋权属登记行为是各地政府授权房地产管理部门行使的具体行政行为。房屋权属登记是行政机关对房屋权利人所享有房屋所有权、他项权的确认，这种确认是一种物权的确认，因此其具有一般物权所具有的排他性。也就是说同一房地产上不能出现两个以上性质相同的所有权或他项权。但是由于种种原因可能导致房屋权属登记行为的错误，而且有损房地产管理部门的形象。因此建立一个前后衔接、协调一致的房屋权属登记救济制度是必要的。

一、房屋权属登记行为可能出现错误的原因

房屋权属登记行为是一种行政确认行为，出现的问题是错发、误发房屋所有权证和他项权证。造成这种结果的原因主要有以下几种：

1、有关房地产管理的法律、法规、规章以及地方性管理制度有不适宜的地方。依据法学理论，法律规范是对以往法的社会现象的进行总结后，结合社会现实制定出来的规范某种行为的规范性文件。发具有概括性、稳定性的同时，也同样有他的它的局限性和滞后性。在我国目前改革形势下，全社会的各个方面都在不断的变化，作为行政法一部分的房地产管理法（包括房屋权属登记管理办法）不可能完全适宜瞬息变化的社会发展。在法律规范同现实发生矛盾时为维护法律的尊严和稳定性，我们应当服从法律，这就必然导致房屋权属登记行为或多或少的错误。

2、当事人在房地产交易即权属登记中虚报房地产情况造成错误登记。依据〈城市房屋权属登记管理办法〉第27条的规定：“登记机关应当对权利人的申请进行审查。凡权属清楚的、产权来源资料齐全的”应给予登记。可见，登记机关须对提供的资料进行全面审查，在履行了忠实审查义务并确定其符合法律规定时，放可对其进行权属登记。在现实生活中当事人为了自己的利益，利用非法手段制造各种各样的假象蒙骗房屋权属登记管理人员，在房屋权属登记管理人员自身业务水平还不是很高、房屋权属登记程序本身存在弊端的情况下，可能产生登记行为的错误。

3、房屋权属登记机关工作管理制度不完善。房屋权属登记机关是各地政府授权的行使权属登记职权的行政机关，它应当具备一套比较完善的管理制度，在程序上保证登记行为有条不紊地进行，在实体上维护当事人的合法权益并保证法律法规的落实。但是在实践中由于登记机关工作人员水平有限，认识法律法规的角度不一，各地的实际情况有各异，故制定的权属登记管理制度有它的局限性和弊端。

二、房地产权属登记救济制度的社会作用

1、是建设社会主义法治国家的一部分，可以提高广大人民群众的法律意识。党的十五大明确提出了“依法治国，建设社会主义法制国家”的宏伟目标，大家知道法治建设是一个循序渐进的过程，需要全社会的努力。建立一套房屋权属登记救济制度不仅充实了房地产法的内容而且可以更好地宣传房地产法律法规，从而提高了广大人民群众的法律意识。

2、平衡行政机关与管理相对人之间地位，为房地产立法提供实践经验。行政执法中行政机关同管理相对人的地位是不平等的。依据行政法原理行政机关代表国家行使行政管理职能，在行政执法的过程中为了保证行政主体有效地行使职权、履行职责，往往赋予行政主体许多职务上或物质上的优裕条件，这也往往忽略了管理相对人的地位，因此需要在房屋权属登记的相关法律法规中，从保护当事人的角度考虑，建立健全救济制度，防止和纠正房屋权属登记的错误，避免对当事人及社会造成的损失。

3、健全房地产管理制度，维护当事人的合法权益，促进房地产也的健康发展。

三、如何在房屋权属登记行为中进行救济

认真审查房屋权属登记的整个程序结合行政程序法原理，我们认为房屋权势登记行为的救济可参照立法、执法、司法三个阶段，把房屋权属登记救济分为事先救济、事中救济和事后救济，其中事中救济和事后救济实为预防救济，即在未造成登记错误结果的情况下，救济制度提前间入，防止错误登记的发生。事后救济则是现实救济，即权属登记错误结果已发生而采取的一种补救措施。

1、事先救济。

事先救济就是在作出房屋权属登记行为前（包括调查取证等准备阶段）为预防错误登记而设定的救济制度。这一阶段是整个救济制度的最初阶段，房地产立法是关键，通过制定适宜的房地产法律法规可以把可能出现的错误登记消灭在萌芽时期，把房地产的局限压缩到最小限度，为房屋权属登记的执法创造良好的基础，因此应当加快房地产的立、该、废过程，以及时调整各种新出现社会关系。

2、事中救济

事中救济就是从行政执法的初始阶段到作出具体行政行为的整个过程中建立必要的救济制度，也是房屋权属登记的行为救济的核心内容，这主要体现在登记机关结合房屋权属登记法律法规和当地实际情况而制度的工作程序、工作管理制度上。在有了适宜的法律法规的情况下，应该有一套比较完善的行政执法程序去执行，否则法律法规就不可能得到落实。从行政经济的角度而言房屋权属登记的执法的过程也是预防错误的过程。首先行政机关应当认真学习房地产管理法及相关法律法规，结合本地的实际情况制定出合法、合理的权属登记管理制度。例如：登记机关根据房屋权属转移性质不同指定房屋权属所有权登记管理办法、房屋租赁登记管理办法、房屋状况变动登记管理办法、房屋抵押登记管理办法等等内部管理规定，通过这些管理办法可以保障房屋权属登记有条不紊地进行。应当认识到管理办法的好坏直接影响到登记结果的真实性，因此完善权属登记管理制度可以避免权属登记行为的错误，达到房屋权属登记事救济的目的。其次，登记机关要即使总结实践中出现的问题并以此对权属登记加以改进，而且登记机关可以把实践中出现的情况反馈到上级主管部门为房地产理发提供依据，从而形成法源于实践，实践充实法的原则。第三，权属登记机关可以建立强有力的责任追究制度，对登记过程中因登记管理人员的原因造成登记结果错误的，要追究其行政责任或经济责任。例如：在房屋登记、监理、鉴证、验证、测绘、鉴定、估价、代理中，因疏忽失误、不负责任造成重大损失的，要根据实际情况给予相应的行政和经济处罚。

3、事后救济

事后救济就是当错误登记行为的事实已发生，为挽回或减少可能对当事人及国家遭受的损失所需要建立的救济制度。其主要途径有两种：第一种是房屋权属登记机关的自我纠错制度。登记机关可以建立自己的监督机构对作出的具体的登记行为，进行审查、复核，发现问题及时处理、补救。例如：登记机关可以审查利害关系人的申请或自己的审查，对已出现错误的登记行为，分不同情况给予处理，如没收、注销房屋所有权证并给予责任人相应的处罚等等。第二种是当事人通过司法手段救济。这主要有行政复议和行政诉讼两种，行政复议及当事人申请特定的行政机关对房屋权属登记行为的合法性与适当性从新审查，并作出相应裁决的行政司法救济行为。例如：当时人认为登记机关的登记行为有错误，就可以申请上一级行政主管机关（房屋权属登记机关的上一级主管机关为各级人民政府）进行复议达到救济的目的。行政诉讼是指当事人对登记机关作出的登记行为不服可以起诉到法院，通过司法审判救济手段维护自身合法权益。当登记机关认为其作出的登记行为正确，但当事人又认为其不正确的情况下，这就形成了登记机关同当事人之间的矛盾，为缓和矛盾我们可以通过行政诉讼途径来恢复房屋权属登记行为应当具备的状态（正确的权属登记行为）。

房屋权属登记行为的救济是一新概念，对其进行必要的探讨和研究，可以从宏观的角度对房屋权属登记制度有一新认识，通过认识在结合当前的房地产管理法律法规以及各地的实际情况，我们可以从立法、执法、司法三方面对房屋权属登记制度加以完善，为房屋权属登记行为合法、合理、高效的进行创造良好的法律基础。

（作者工作单位：文登市房地产交易监理所）