规范抵押管理优质服务社会

-------杨玉琴------

         房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押作为一种担保方式，它的优点在于：房地产价值量大，可以担保巨额债务的履行；房地产是不动产，无需交付占有即可设定抵押，一般情况下，风险较小，便于抵押权人的监督。设定房地产抵押，对抵押人来讲既可获得贷款的需求，又不影响自身对房地产的使用、收益，对抵押权人来讲可增强借款信心。正因为此，随着房地产市场的发展，利用房地产抵押筹措资金的企业、个人越来越多，房地产抵押活动日益活跃。

     房地产抵押登记业务量的迅速增加，对房地产权属登记机关的工作提出了更高的要求。有的登记机关管理手段相对落后，还停留在图表卡册原始手工阶段，对已经抵押登记的房地产怕不法之徒非法转让，又恐因疏于管理给抵押权人造成不应有的损失，权属大呢国际机关也会担负一定的责任。因此，有的房地产权属登记机关在办理抵押登记时，便采取不规范行政行为：即办理抵押登记时，在审核相关材料准予登记后，给抵押权人颁发《他项权利证》，而对抵押人的《房屋所有权证》并不是在原证上作他项权利登载后，由抵押人收执，而是由登记机关收存，即将抵押人的原《房屋所有权证》不作他项权注记或作注记后扣留在抵押登记机关手中，待抵押登记注销后，归还抵押人，或者在抵押人不能清偿到期债务时，随抵押的房地产一道进入处分程序。

     由于抵押人对抵押登记应办理哪些手续不甚明白，或虽有异议但因“有求”于登记机关而不敢置疑，以至这种管理办法在有的产权登记机关一直沿用下来，甚而成为堵住管理工作中疏漏的经验之谈，使《城市房地产抵押登记管理办法》第三十四条---“以法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》时间作他项权利记载后，由抵押人收执，并抵押权人颁发《房屋他项权证》。”这一规定得不到切实贯彻执行。房地产权属登记机关收存抵押的房地产的产权证书不仅违反了抵押管理办法的规定，不合乎情理，损害了行政管理机关的形象，加大了登记机关的工作量——地、替抵押人的权利和权利和利益。如前文所述，房地产抵押是不转移房地产的占有，将房地产作为债权清偿的担保的行为。抵押期间债务人按期履行债务清偿责任担保有抵押房地产的产权权利，而作为这种权利的唯一合法凭证，抵押人仍应持有房地产产权证书，仍应占有、使用抵押的房地产，所以房地产权属登记机关扣留抵押的房地产的产权证书侵害了抵押人的权益：第一，抵押人在生产经营过程中，在需要时无法出示产权证书，要到登记机关要求证书复印，造成生产生活的不便；第二，丧失抵押房地产的处分权。《城市房地产抵押管理办法》和我国担保法均规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。由于抵押登记机关扣留抵押人的房地产产权证书，故抵押人在抵押登记注销前无法拿回自己的房地产产权证书，因而转让、出租等市场行为都无法进行。第三，我国担保法和抵押管理办法均允许同一房地产设定数个抵押权，规定：房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。由于一宗房地产只有一本产权证书，而这唯一证书又被抵押登记机关收存，故只要抵押期尚未终结，则抵押人就无法拿到原产权证书，再签订抵押合同，就无法就该房地产再向其他人进行抵押，也就不能利用同一房地产进行最充分的融资。这种侵害从客观上也一定程度地阻碍了房地产市场的发展。

         从以上的分析中可以看出，这种不规范管理行为的危害是很大的，需要引起有关抵押登记机关的高度重视，只有努力提高管理人员的素质，切实改进管理方式，实现管理工作的现代化，才能真正堵住管理工作的一切可能的漏洞，不给不法分子可乘之机，真正作到利于抵押当事人双方，也利于抵押登记机关的工作。

                      （作者工作单位：沧州市房屋产权产籍监理处）