抓住机遇 改革创新
--------努力培育和激活住房市场
牡丹江市房地产产权市场管理处
我们牡丹江市房地产市场于1987年建立，现有10个管理科室，80名工作人员，拥有3000平方米的现代化房地产交易大厦，全方位地开展房屋买卖、租赁、抵押等房地产交易和中介服务活动，年均办理房屋交易20，000户，交易额15亿元。
近年来，我们抓住深化住房改革制度和贯彻国家开放住房市场政策的机遇，采取各种措施，激活住房市场，扩大了住房消费，推动了牡丹江市经济的增长。
我们的主要做法是：
一、改革创新，在政策上下工夫
落实政策是开放和激活住房市场的关键。近年来，我市出台并实施了一系列配套规章，主要有 《牡丹江市人民政府关于加快开发住房市场扩大住房消费的若干意见》（牡政发[2000]8号）、《牡丹江市直属机关事业单位住房分配货币化实施方案》（牡政发[1999]22号）、《牡丹江市贯彻住房公积金管理条理加强住房公积金管理工作的意见》（牡政办发[2000]41号）、《牡丹江市公有住房使用权转让转租试行规定》（牡房字[2000]33号）、《牡丹江市加快个人住房抵押暂时规定》（牡政发[2000]16号）、《牡丹江市房产管理局关于已购公有住房上市交易管理暂行规定》（牡房字[2000]32号）。这些规章概括起来，主要通过十个字来激活市场，即推入、刺激、放开、引导、帮助。
一是推入，即把居民推入市场买卖。我市从1998年12月31日起停止住房实物分配，实行住房分配货币化，同时加大租金调整历度，老百姓住房或改善条件，得到市场买房，扩大需要。什么时候买，什么时候发补贴，如租房得多拿租金，改变租售比价不合理的状况，使居民在政策的逼迫下进入市场。
二是刺激，即通过“低门槛”政策刺激住房消费。去年以来，对1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住宅销售时免征营业税和交易契税；对个人购买自用普通住宅减半征收契税；个人自建自用住房销售时免征营业税等。最近，我们研究将把交易契税再由1.5%减到0.75%；1999年以前建成的商品住宅视为空置商品房，初始登记免征契税；集资建房按房改政策一次性优惠，免征契税；交易手续费由3%减到1.5%；已购公有住房上市交易收缴0.5%手续费，免征营业税，让老百姓在住房交易中得到实惠。
三是开放，即拓展市场需求主体，放开交易客体。首先开放市场买卖的主体，打破了过去买内销商品住宅必须有城市户口的限制，现在外地人到牡丹江办企业、做生意及农村人等都到我市买商品住房，并准予本人和直系亲属到城市落户，在市区购买面积80平方米的，允许落户3人，每增加20平方米可增加1人，扩大商品住房销售对象。其次放开交易客体，已购公有住房、经济适用房、有争议的公有住房、弃漏管公有住房、公有住房使用权等各类房屋都可上市交易。为了促进住房二级市场的发展，拉动增量住房消费，市房产局成立了房屋置换中心，从市住房资金中借500万元作为住房收购的专项基金，对急于变现旧房购买新房的由置换中心先于变现。置换中心成立以来，积极开展房屋收购置换等业务，顺应了老百姓“以旧换新、以小换大、以远换近、以次换好”的住房消费要求。
四是引导，即引导老百姓买经济适用住房。我市大力发展经济适用住房，近两年年均竣工面积达70万平方米，并加强管理，在价格上，只有七项成本因素，凡是不合理的因素都要去掉，使中低收入家庭能够买得起。在质量上，实行住房使用说明书和质量保证书制度，保证消费者合法权益。在物业管理上，向居民公开服务内容和收费标准，提供质量相符的售后维修等服务。通过平抑房价，保证质量和良好的售后服务，引导中低收入家庭买经济使用住房。
五是帮助，即发展住房金融，提高居民购房能力。首先是多渠道地发放贷款，即公积金、商业银行以及两者组合贷款。其次搞好多种形式的住房贷款，包括抵押、按揭等。其三是发展多种对象的住房贷款，主要有商品房、经济适用房、现有公房售房、再上市二手房及参加集资建房等。老百姓通过抵押贷款借一块、旧房变现得一块、降低税费贴一块，手中积蓄有一块，购买自己需要的住房。
由于政策的推进，活跃了房地产市场，促进了房地产流通，交易量不断上升，今年1-6月份发生各类房屋交易11852户，面积188.8万平方米，交易额11.2亿元，分别比去年同期提高38.8%、53.7%、54.4%。
二、开动脑筋，在优质服务上做文章
优质服务是开放和激活市场的保障。进年来，我们抓住建设部把我处确定为全国中小城市文明窗口示范点的机遇，不断推出优质服务的新举措，主要开展了十项系列化优质服务。一是一条龙服务，用户来处办理房屋交易登记，经一个窗口受理后，其余审判、缮证手续全部运用微机传递、内部运行，简化了程序，用户来处二次便可取走房照，有的一次便可办结。二是一体化服务，实行了“三个联合办公”，即直管公房出售与房改办和房产经营公司联合办公；个人购房抵押贷款与银行和抵押担保公司联合办公；已购公有住房上市交易与房屋置换中心联合办公，最大限度地方便了群众。三是现场服务，对单位自管公有住房出售，由领队带队，实行定见、丈测、审判、发证到现场。今年以来，现场办公七次，受到各单位的好评，牡丹江电视台作了专题报道。四是优先服务，大厅设专门窗口，对建国前老干部、正高职知识分子、市级以上劳动模范、离退休军人、军烈属实行“五优先”，今年以来共提供优先服务207户，得到了用户的称赞。五是上门服务，对鳏寡老人、残疾人提供上门服务，只要收到电话、信件及口头捎信等形式的通知，我们立即派工作人员服务到家。今年以来，共提供上门服务62次。有一次，我们的工作人员把一本房照送到一位盲人手中时，这位盲人激动得流下了眼泪，并马上告知左邻右舌，把我们的工作人员送出好远，场面十分动人。六是加急服务，对特殊情况需要加急服务的用户，经领导审批后，当天受理、当天发照。今年以来，共提供加急服务83次。今年7月25日，残疾军人郝相春的儿子来我处办理房产抵押贷款做生意，如当天办不完，用户要受到很大经济损失，抵押科安排耿滨办理此事，小耿跑到医院找郝相春在病床上签了字，又帮他办理了其它手续，当天发了《房屋他项权证》。七是代办服务，广厦房地产中介公司开展了全方位的代办服务，今年以来共为用户代办房屋交易手续1876件，极大地方便了广大用户。八是政策、法规、信息咨询服务，大厅配置6平方米彩色电子屏幕和两台多媒体电脑触摸屏，共收集和展示信息一万多条，为用户选购住房提供了方便。同时交易大厅还设置了咨询服务台，发送《服务指南》，负责导办并解答群众咨询的问题。九是集市服务，我们每年都举办一至两次房地产交易大集，共办理房屋交易776户，总交易额2880万元，公有住房出售1148户，回收资金296.7万元，个人住房抵押贷款62笔，共241.8万元，活跃了房地产市场，促进了房地产流通。十承诺服务，推出了《社会服务承诺制》。通过电台、电视台、报刊等宣传媒体及举办新闻发布会、印发宣传单等形式，把服务内容、承诺时间、处罚规定、投诉程序向社会公布，广泛接受社会监督，及时改进我们的工作。由于我们开展了系列化优质服务，方便了群众，受到了社会各界的好评，去年12月被评牡丹江市优质服务标兵单位，今年春天省电视台给予宣传，最近中央二台又来我处做专题采访。
三、投入力量，在现代化管理上花气力
现代化管理是开放搞活住宅市场基础。近年来，我们在加强规范管理的前提下，实行现代化管理，提高了办事效率和质量，保证了市场的健康运行。
一是加强规范化管理。我们牡丹江市产权市场实行一体化管理，为了保证为房地产市场交易提供准确的基础资料，为现代化管理奠定基础，首先加强了产权产籍的规范化管理。第一，开展了房地产基础测绘，投资352万元购置了先进的设备，成立了以10名具有多年实践经验的测绘高级工程师、工程师为骨干的测绘队伍，在市区开展了房地产基础测绘，形成了符合《房产测绘规范》精度要求的945幅房产图，并实行了分幅图、分丘图、分层分户图图种系列化，为市场交易和产权登记提供了具有法律效力的工作用图。第二，开展了房屋产权复查登记换证工作。成立了有20人组成的复查换证队，配备了专车，按照《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》，依据新测的房产图，在全市逐片、逐栋、逐户进行房屋产权复查，核发全国统一的房屋权属证书，解决了面积不符、产权人名义不符、产权不清、未登记发证、结构不符、用途不符等八个方面的问题，并同时清理了房屋产权挡案，提高了产权产籍的规范化管理水平。
二是现代化管理。在规范化管理的基础上，我们开发了《牡丹江市房地产图文网络信息管理系统》。该系统在市场管理方面主要借鉴了西安思维软件的长处，在产权产籍管理方面汲取了建设部产权产籍管理系统的优点，图形开发综合了一些兄弟城市的先进技术，努力达到国内领先水平。该系统有两个显著的特点；第一是适用于房地产产权市场一体化管理模式。系统面向办公管理自动化，根据个科职能和业务程序设计相应的数据库结构及功能，产权市场全部业务流程在计算机网络上实现。第二是房产图与产权档案数据统一管理，达到图文并茂、图表合一，实现图文数据任意查询，对房产图的输入、管理具有独到之处。 《房地产图文网络信息管理系统》主要有六大功能，即完整的登记功能、规范的房产图管理功能、快速的查询功能、精确的统计功能、安全的数据保护功能和整齐的权证打印功能。今年4月29日，该系统通过了牡丹江市科技成果鉴定，并荣获了牡丹江市科技进步奖，省建委先后两次在我市召开现场会，推广我们的软件。
《房地产图文网络信息管理系统》自1998年运行以来，保证了房地产市场的健康发展。产权产籍管理工作的规范化，确保了房地产市场行为的合法有效，特别是随着住宅市场的开放和人们消费观念的转变，市场交易日益频繁，每天到市场查询信息的有上百人，每月办理交易过户手续几千件，是1993年的10倍。该系统投入运行后，提高了工作的效率和质量，商品房登记由过去的30天缩短到10天；房屋买卖过户由过去的30天缩短15天：房产抵押、房屋租赁登记由过去的7天减少到3天，登记发证准确率达到了100%。同时，运用微机对产权市场业务流程全程监控，处领导可以运用系统的监督管理功能随时检查工作人员的工作质量和兑现承诺情况，约束了员工的职业行为，杜绝了吃拿卡要问题的发生，加强了廉政建设。
我市开放和激活住房市场虽然取得了一定的成绩，但仍然存在一些问题，如商品房积压、中介服务不规范、金融支持还不到位，舆论宣传和到向还缺乏力度等等。我们决心借这次会议，虚心学习兄弟城市的先进经验，开创住宅市场培育和发展的新局面。