关于审核

逍遥浪子

                       第三节   关于审核

一、概念：审核是登记机构对受理的登记申请事项进行审查，以做出予以登记或者不予登记决定的行为。
二、工作内容：由房屋登记机构实地查看后保留相关材料，并对申请登记事项进行审核；房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合；发现有《办法》第二十二条情形之一的，或不符合《办法》第二十条所列条件的，房屋登记机构应当不予登记。【《办法》第19、20、22条】
三、审核的范围和内容：
一是申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致；
二是申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料的记载是否一致；申请其他登记（更正、意义登记）的房屋与房屋登记簿的记载是否一致；
三是申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致；
四是申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利是否存在冲突；
五是是否存在登记办法规定的不予登记的情形。【《办法》第20条】
四、不予登记的情形：【《办法》第22条】
一是未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积、层数等内容建造的建筑申请登记的；
二是申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
三是申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
四是申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；【所谓特定，要满足三个条件：基本的界址点要确定、具备固定界限，要有独立利用价值（独立进行使用）。】
五是房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
六是房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
七是法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。【集体土地开发建设的房屋，购买后不能进行登记。】
五、审核的依据：法律依据和书证依据。
法律依据是指国家现行的法律、法规及关于不动产记的专门规定。《物权法》、《民法通则》、《合同法》，《城市房地产管理法》、《村镇规划条例》。（婚姻法、继承法、公证、行政、执行等方面的法律、法规。）
书证依据是指登记申请人的身份证明、申请登记的权属来源证明、测绘调查成果等。
六、三审定案
在登记实践中，把房屋审核归纳为“三审定案”的方法，即初审、复审、终审（审定）。
        1.初审是对申请人提交的证件、证明以及墙界情况、房屋状况等进行核实。并初步确定权利人主张产权的依据是否充分、是否合法，初审工作要到现场调查，并着重对申请事项的真实性负责。2.复审是权属审查中的重要环节，复审人员一般不到现场调查。复审人员应对登记件负责全面审查，着重对登记所使用的法律、法规负责。要依据初审中已确定的事实，按照法律、法规及有关政策规定，并充分利用登记机构现存的各项资料及测绘图件，反复认真核对，以确保权属审查的准确性。
复审主要方法：
一是依据测绘图件及初审人员现场调查所获得资料，核查申请人提交的各项证明是否齐全，是否合法、有效；
二是对除初始登记的登记件外，要核对原有的产籍资料，有不一致的要查明原因，证实变更的合法性；
三是核对各证件、证明和申请表内容是否有逻辑上的问题，表格是否有缺项，应填写的内容是否完整；
四是综合以上情况，对照有关法律、法规的规定，决定可否（确权）登记或退还初审人员补正，对明确不能登记的应驳回登记申请。
3.终审是最后的审查，终审人员应对登记的全过程负责，对有疑难的问题，应及时向有关人员指出，对复杂的问题，也可以采用会审的办法，以确保登记无误。

七、审查要求
1.登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于登记薄：【《办法》第20条】
一是申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致；【主体一致】
在登记实践中，申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人的身份证明、权属证书或登记证明、房屋权利变动的原因文件（合同、继承关系证明、合法建造房屋的证明等）以及其他必要材料，这些材料在主体上应当是一致的。实现本项的要求，登记机构应当完成如下步骤，
第一，首先确认申请人提交的权属证书或登记证明的真实性、有效性。
第二，登记机构工作人员应当比对申请人及其身份证明，判断申请人是否是身份证明上记载的当事人。
第三，登记机构应当比对登记薄、身份证明、权属证书或登记证明、房屋权利变动的原因文件等其他申请材料，确认其记载的申请人姓名、名称是一致的。
二是申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料的记载是否一致；申请其他登记（更正、意义登记）的房屋与房屋登记簿的记载是否一致；【客体一致】
客体一致主要体现在两个方面：
一方面，对于初始登记和预告登记、在建工程抵押登记，鉴于此时申请登记的房屋登记薄尚未建立，故而对房屋的特定化应当依据规划证明材料完成。登记机构无权对规划证明材料的合法性加以审查，但首先应当对规划证明材料加以核查，判断其真实性。其次，登记机构应当比对登记申请书、房屋权利变动的原因文件以及申请人提交的规划证明材料，确认其指向的房屋是同一的。
另一方面，首先核查申请人提交的权属证书的记载是否与房屋登记薄的记载一致，再比对登记申请书、房屋权利变动的原因文件以及登记薄记载的房屋坐落的街道、门牌号或者房屋的名称等，确认其指向的房屋是同一的。
三是申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致；【内容一致】
申请登记内容与房屋权利变动原因证明文件记载的相一致，具体来说：
第一，在因当事人的合同（如买卖、赠与、出资、抵押、设立地役权等）发生房屋权利变动的情况下，登记机构应当审核登记申请书中记载的申请房屋登记的内容是否与合同中房屋权利变动内容一致。登记机构无权审核当事人之间房屋权利变动合同的真实性、有效性，但是其应当对该合同中是否具备房屋权利变动的内容与登记申请书是否一致加以比对。
首先确认合同中当事人要对那一特定房屋进行房屋权利变动；其次，登记机构应当确认当事人在合同中具体表达了何种房屋权利变动的意图，究竟是转移所有权，还是设立抵押权、地役权等。
如果合同中欠缺房屋权利变动的具体内容，也就是说该合同欠缺主要条款，例如抵押合同中当事人并未约定担保的主债权数额，地役权合同中当事人没有约定利用方法，则登记机构应当要求当事人对此提交书面补充协议，对缺失的主要条款予以规定。如果当事人拒绝补充材料，登记机构也应当不予登记。
        第二，因继承或者遗嘱发生房屋权利变动的情况下，登记机构也应当对相关证明材料中记载的内容与登记申请书是否一致加以审核。
需要强调的是，一方面，登记机构不得对公证文书中公证的相关事实的真实性、合法性加以审查。另一方面，登记机构应当核对公证文书记载事实的完整性及其内容是否与登记申请书是否一致。
第三，法院、仲裁机构的法律文书，人民政府的征收决定。对此，登记机构无权审核其效力，但是仍然要对其内容是否与登记申请书是否一致加以核对。如果其涉及的房屋并非申请登记的房屋，或者其描述的房屋权利状况与实际状况不一致，登记机构应当要求申请人补充材料或者不予登记。但是，如果系人民法院协助执行通知书提出登记要求，基于对司法权威的尊重，即便存在不一致或者与登记薄权利冲突的情形，登记机构也应当办理登记，并同时告知登记薄记载的权利人，由其提出执行异议或者通过其他方式解决纠纷。
第四，合法建造房屋的证明。申请人合法建造房屋、申请房屋初始登记时，申请人申请登记的房屋权利状况和自然状况必须与其提交的规划、土地、竣工验收等方面的登记材料所反映的内容一致。
四是申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利是否存在冲突；在实践中，主要审核一下三个方面：
第一，不得在同一房屋上重复进行所有权登记；
第二，登记薄记载预告登记、预查封登记的情况下，不得进行处分登记，但预告登记权利人书面同意的除外；
第三，登记薄记载异议登记、查封登记的情况下，不得进行处分登记。
五是是否存在登记办法规定的不予登记的情形。不予登记的情形：【《办法》第22条】
第一，未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积、层数等内容建造的建筑申请登记的；
第二，申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
第三，申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
第四，申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；【所谓特定，要满足三个条件：基本的界址点要确定、具备固定界限，要有独立利用价值。】
第五，房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
第六，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
第七，法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。【集体土地开发建设的房屋，购买后不能进行登记。】
2.具体收件资料的审核：
（一）申请人身份证明
身份证明包括法人、自然人和其他组织的资格证明。
登记机构仅对申请人的身份是否属实负有合理的审核义务，应当根据当地具体条件以及案件具体情况来判断登记机构的具体审核义务。【形式审查】
登记机构工作人员应当比对申请人及其身份证明，判断申请人是否是身份证明上记载的当事人。如果该身份证明明显系伪造，或已经过期；或身份证明号码与登记薄记载一致身份证明上的记载的信息与登记薄中的记载一致；或申请人形象与身份证明上照片区别较大，登记人员因过失没有发现从而导致错误登记，显然登记机关应当承担赔偿责任。
需要注意的是，《中华人民共和国户口登记条例》第四条第四款的规定“户口登记薄和户口薄登记的事项，具有证明公民身份的效力”，但户口登记薄没有当事人的相片，因此，一般还应有户籍管理部门出具的贴有相片的证明佐证。
（二）申请人填写的登记申请书
登记申请书是申请权属登记时要填写的主要表格，申请表用来说明产权人情况和房屋状况，由申请人填写，也可以请人代写。不管是否亲笔填写，申请人都要在登记处登记时在登记表上签名，以示真实。委托他人代办的，登记表由受托人签字。
（三）建设用地使用权证明
建设用地使用权证明包括国有土地使用权证、集体建设用地使用权证、宅基地使用证、土地管理机构所出具的证明等能够证明土地使用权属于初始登记申请人的其他证明材料。
（四）建设工程符合规划的证明
即城市规划行政主管部门依法确认房屋符合城市规划的凭证。【建设工程规划许可证正本、在建国初期至上个世纪70年代，由地方政府或建设行政管理部门向建房者发建筑执照。
（五）房屋已竣工的证明
即建设工程竣工验收报告或房屋竣工验收合格的证明。在实践中，申请人应提供建设行政主管部门对竣工验收报告及相应文件予以备案的证明。居民自建的住宅可由建设单位出具房屋已竣工的证明。
（六）房屋测绘报告
房屋测绘报告应由具有房产测绘资质的机构提供，按《房产测绘管理办法》的规定，房产测绘的实施单位应取得省级以上人民政府测绘行政主管部门办法的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》，并对其完成的房产测绘成果质量负责。
（七）授权委托书
代理是代理人在代理权限内已被代理人（本人）的名义对第三者为意思表示或受领意思表示，并由被代理人承受其法律效果的行为。代理可分为法定代理、指定代理和委托代理三种。
《房屋登记办法》第15条规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书。在审查授权委托书时需把握如下环节：
一是，授权委托书应包括以下内容：
1、委托人和委托代理人的名称、证件名称及号码、住所、联系电话等。
2、受托人身份、委托事项、权限、期限等。
二是，对授权委托书的真实合法性的鉴定可采取以下方式：
1、委托人和委托代理人到现场签署授权委托书。
2、公证。
3、认证。
4、登记机关认为可信的方式。
委托他人办理处分房地产登记的，委托书必须公证。
三是，委托事项、权限、期限等必须清楚明了，不得使用模棱两可和界定不清的词语。
境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其委托书应当按照国家有关规定进行认证或公证。
司法部、建设部《联合通知》（司公通字【1991】117号）第四条规定：“有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。”       我国外交部规定：“与中国有外交关系的国家出具的、送往中国（内地）使用的公证文书或有关文书，需先经该国外交部或其授权机构认证后，再送往中国驻该国使、领馆认证；与中国无外交关系的国家出具的、送往中国（内地）使用的公证文书或有关文书，需先经该国外交部或其授权机构和与中国有外交关系国家驻该国使、领馆认证后，在办理中国驻该第三国使、领馆的认证。”
（八）施工许可证
《办法》第22条所规定的登记机构不予登记的几种情形中，包括了“未依法取得规划许可、施工许可”这一情形，因此，按《建筑法》、《建设工程施工许可管理办法》第二条规定：“在中国人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的设施，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。”
（九）对房屋权利变动原因证明文件的审查
登记机构无权对房屋权利变动原因证明文件的真实性进行审查，这是因为，一方面，依据《物权法》32条，物权的确认应当通过法院或仲裁机构进行，显然其并未授予登记机构确认物权归属和内容的权力。另一方面，房屋权利变动主要是基于当事人之间的合同。登记机构审查房屋权利变动的原因合法性，也主要是对合同效力的判断。但《合同法》第127条只是授予了“工商行政管理部门和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内，依照法律、行政法规的规定，对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，负责监督处理”的权力。所以，只有在法院或者仲裁机构确认合同无效之后，行政机关方可监督处理，行政机关无权确认合同效力。
（十）权属证书或登记证明
登记机构对权属证书、登记证明的真实性负有审核义务。权属证书、登记证明系登记机构颁发，故而登记机构有能力也有义务确保予以登记的申请人提交的权属证书、登记证明是真实、有效的。
（十一）国家机关依法制作的其他文书、证明文件
这主要包括合法建造房屋的证明，法院、仲裁机构的法律文书，【也就是房屋权利变动原因证明文件】有关机关出具的其他证明等【如：公安机关对房屋坐落的街道、门牌号或者名称加以核准的文书，系政府有关主管部门在法定职权内出具；法院、仲裁机构的法律文书更是对相关民事纠纷的终局判决。】登记机构当然无权对其合法性、合理性加以判断。故而，申请登记的房屋主体、客体、内容与其他登记申请材料一致即可。
（十二）有关机构出具的证明
这主要包括测绘报告、公证文书等。这些证明是有关中介机构依法出具的，对相关事项具有较高的证明力。而且登记机构也没有能力对其证明的真实性进行审查。故而，登记机构只要核对其符合《办法》以及法律、法规的相关要求即可，而无需对其准确性加以审核。
【公告】一般情况下公告不是房屋登记的必经程序。
登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。公告是对可能存在异议的申请，采用电视公告、报纸公告等形式公开征询异议，以便确认产权的行为。【如：初始登记中一些原始依据不充分的、一些年代久远的房屋申请登记的。】
通过公告征询异议有利于登记机构及时发现问题。公告应明确提出异议的时间，征询意义的期限一般不少于一个月。需要说明的是，公告并不是房屋登记的必经程序，是否公告，由登记机构根据情况确定。
公告的主要作用只是便于有利害关系的当事人提出产权异议，减少登记可能出现的差错，以及因登记发生争议时作为某一项当事人“应当知道”的证据。
必须公告方可登记的情形：
一是房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发；
二是在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。【《办法》第27条】；
三是办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。
经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。【《办法》第84条】【公告格式见第四章第五节】

八、登记不符合办法第20条所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。不予登记的书面决定必须包扩不予登记决定的事实理由和法律政策依据，幷告知其救济措施。【《办法》第20条第二款】【不予登记通知书格式见第四章第六节】

鱼龙百变

不可以的，根据不动产登记暂行条例，不动登记，以不动产单元为基础，因此只能以一个不动产单元为基础，进行抵押

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齐鲁自古诞生杰   
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龙行四海

学习

黄为森

■ 版主逍遥浪子关于房屋权属登记的著述选题很好，希望版主阁下能够继续写下去，将阁下关于房屋权属登记的整个工作构思完整的告诉网友们。
■ 为了便于对本话题感兴趣的网友们不漏读阁下的文章，建议阁下对本话题每个帖子的大标题统一编号，并且标注前后相互关联帖子的网址。或者，开通阁下的个人空间，连载本话题的帖子。
■ 如果我没搞错的话，我将阁下已发本话题的四个帖子的标题和网址清理如下，供对本话题感兴趣的网友们阅读时查找：

■ 逍遥浪子著?《关于申请》2008-09-05 17:28 网址：http://www.ccret.org.cn/discuz/showtopic-812.aspx  ；
■ 逍遥浪子著?《受理环节的主要内容》2008-09-09 10:37 网址：http://www.ccret.org.cn/discuz/showtopic-821.aspx  ；
■ 逍遥浪子著?《关于受理（续）》2008-09-15 22:28 网址：http://www.ccret.org.cn/discuz/showtopic-864.aspx  ；
■ 逍遥浪子著?《关于审核》2008-10-27 10:51 网址：http://www.ccret.org.cn/discuz/showtopic-1055.aspx  。

wyslw

太有才了，学习

飞子

楼主辛苦，大家学习！！

万房权登

好好！

万房权登

我们那里领导做终审

心如止水

楼主有才哦，学习

小笨孩

谢谢呀

183

写的不错，学习