初始登记以哪个面积为准？

飞子

当《建设工程规划许可证》面积与房产测绘部门出具的测量报告面积不一致时，应该如何办理初始登记，以哪个为准？
因为《建设工程规划许可证》所载面积是按照《建筑工程建筑面积计算规范》测算的，房产测量报告是执行《房产测量规范》测算的。
1、按规划许可面积登记，就没有必要要测绘部门的测绘报告了。
2、按测绘成果报告登记，如果面积大于（一般都大）规划许可面积，则符合《办法》第二十二条第一项“......未按照规划许可的面积建造的建筑,,,,”不予登记。

icebergguest

这个问题又简单又复杂：
那就是依法依规。。。规划部门没有依法采用《房产测量规范》来计算商品房的面积。但是，规划部门是集体违规，你能追究谁？集体责任=不担责任。
两个规范的目的：
《建筑工程建筑面积计算规范》只适用于工程造价计价，而不适用于商品房建筑面积测量。
《房产测量规范》本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。也适用于商品房建筑面积测量。
实际状况：
《房产测量规范》自从2000年颁布后至今，一直是房产面积计算的标准。但规划单位一直使用《建筑工程建筑面积计算规范》作为规划房产面积计算规则。
从《房产测量规范》2000年颁布后到2005年止，由于《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》1995版的面积计算规则是一致的，所以，房产面积计算与规划面积计算一直是相安无事。但是《建筑工程建筑面积计算规范》2005版出来之后，《建筑工程建筑面积计算规范》的面积计算规则有了改动，与《房产测量规范》的面积计算规则不再一致。
在这种情况下，建设部标准定额研究所主要起草人胡晓丽处长就《建筑工程建筑面积计算规范》2005版有关条款内容作出了解释。胡晓丽处长解释：计算规范制定实施的目的是“为满足工程造价计价工作的需要”，“为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，制定本规范”；商品房建筑面积测量不适用计算规范。显然计算规范中关于“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算”的规定只适用于工程造价计价，而不适用于商品房建筑面积测量。
由此可知：规划部门在规划计算审核商品房面积的时候，不能采用《建筑工程建筑面积计算规范》2005版来计算面积！而应采用《房产测量规范》中的规定来计算面积。

由于规划部门使用的房产面积计算规则与房产部门使用的房产面积计算规则不一致，造成了在规划部门能通过审核，但实测办证时超建面积、与规划不相符的状况，产权办证过程中有很大的压力。很多人意识到这一点，都希望能及时协调，统一按照《房产测量规范》中的规定来计算面积。
但是，实际上规划部门就是不采用，开协调会就说是按照历史援用（根本不管是否依法依规)，领导那里就和稀泥。所谓的法不责众。。。但是，规划部门是集体违规，你能追究谁？集体责任=不担责任。这个也是官员所谓的集体开会通过某些违法违规的地方文件。一出事暴光了，谁都不用承担责任。。。中国特色。

yrxm7sZj

待审核

wyslw

我们现在这里不存在这样的问题了，我们规划和房产统一只测绘一次，由一家测绘公司出测绘成果，而且也避免了申请人重复交纳测绘费用的问题。

中国红

应该用测绘报告的面积，至于测绘报告和规划面积不符的问题，要具体对待。

逍遥浪子

应该用测绘报告的面积。

yecee

1、《建设工程规划许可证》中内容审查应由规划部门进行并出具意见。
2、《建筑工程建筑面积计算规范》只适用于工程预决算，《房产测量规范》适用于房产登记，在规范中有表述。

gsmnh

同意5楼

东海之鱼

我们这里与规划约定有一个误差范围，1-1000平方米为5%，100-5000平方米为3%，……，是累进误差。超过了找规划办手续。

lzfjs

1、初始登记的面积应以规划的面积为准。
2、如果测绘的实际面积超过规划面积的一定范围（比如超过规划面积100平米以上），则应先由规划调整处理，否则应不予登记。
3、如果测绘的实际面积超过规划面积的一定范围（比如超过规划面积100平米以内），则可以以测绘的实际面积办理初始登记。

飞子

原帖由 yecee 于 2008-11-18 23:31:04 发表
1、《建设工程规划许可证》中内容审查应由规划部门进行并出具意见。
2、《建筑工程建筑面积计算规范》只适用于工程预决算，《房产测量规范》适用于房产登记，在规范中有表述。

《房屋登记办法》第二十二条　有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：

　　（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
后面（略）
　　因为两规范不同,算出的面积均有出入，有出入则视为“未按照规划许可面积内容建造”，所以应当不于登记的。

浮萍

我们这里的做法是房产测绘在工程综合验收之前，如果测绘面积大于规划面积，由规划予以处理，经过综合验收的都是合法的，因此工程验收备案表上的面积就是测绘面积，也是登记面积。