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关于不动产整合后,住建部导则实施的个人看法

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发表于 2015-12-24 08:56:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
关于不动产整合后,住建部导则实施的个人看法

鱼龙百变

      住建部导则的出台,房产管理(登记)部门的很多工作人员对文件的理解有失偏颇,本人结合自己的理解,加上其他几位专家讲授后的观点整理如下。
由于历史原因导致,房管部门的编制和单位性质千差万别,有全额拨款的、有差额也有自收自支的,还有属于公务员编制的,另外单位级别也是千姿百态,和国土的上下级直接隶属不同,这也是这次机构整合中,吃亏的很大因素。笔者就自己所假设的地市部门,进行分析,由于是假设,大家不要简单理解为某地市。
    一、导则的制定是完全符合法律规定的
     有些同行说导则的出台是开倒车,将交易监管和登记拆分是不可行的,实际交易监管和登记合一是完全依法进行的。这和导则中内容完全一样,都是依法进行的,因为这是对业内人士的,也不需要避讳,如果有些内容感觉不合适,只能是法律的滞后,房地产管理法都出台二十年了,在修法之前,这些行为都是合法的,依规进行的。
      里面要厘清,交易监管是行政行为不需要申请即可启动,登记是依申请而启动。所以不存在交易监管是登记的前置的说法,根本就是两个概念。
       关于确认书的问题,房管部门包括不动产登记部门都在说不认可,确认书是山东住建厅在住建部的导则出台后,第一个省级层面进行推动交易监管工作的产物,两部委90号文件中(一)确保业务衔接顺畅。房产管理部门要对新建商品房、二手房,以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管,实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构,不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记。可以看出,房产部门有责任和义务将自己监管的结果传送给不动产登记机构,在导则中称为告知单,山东省厅明确为确认书并无不妥。这是房管部门进行交易监管完成的证明,相当于税票之类的是税务部门监管完成的产物,至于不动产登记部门说的不认可,不动产登记部门也无过错,这本不是登记的必要收件,但有这个确认书,证明已经经过了监管部门的审核,责任由审核部门承担,无确认书责任则由登记部门承担。确认书是电子和纸质同步,纸质相当于给购房人的凭证,电子版直接上传至中间数据库供不动产部门使用。
     举个简单例子法定的业主共有部分,如物业服务(管理)用房,就不能进行交易,这些权属的认定仍然要在住建部门,还有政策性房屋是否可以上市等等。
     二、房地产交易监管部门的主要职能职责。
     两部委90号文件(一)加强房屋交易管理。房屋交易管理是房地产市场监管的基础和核心。各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作,特别是要做好商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表的建立、购房资格审核、房源验核、存量房与政策性住房上市交易管理,以及房屋抵押政策制定及监督执行等交易监管具体工作,实现关联业务有序衔接。“房产管理部门要对新建商品房、二手房,以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管,”
      两部委的文件很明确的规定了房管部门的职能职责:(1)楼盘表管理;(2)新建商品房销售管理,包含商品房预售许可、商品房项目现售备案、购房资格审核与房源信息核验、商品房买卖合同网签备案、商品房预售资金监管等;(3)存量房转让管理,包含购房资格审核与房源信息核验、存量房转让合同网签、存量房交易资金监管等;(4)房屋抵押管理;(5)房屋租赁管理;(6)房屋面积管理;(7)房屋交易与产权档案管理;(8)房屋交易与产权管理信息平台建设;(9)房屋交易与产权服务窗口建设;(10)政策性住房产权与上市交易管理;(11)其他房屋交易与产权管理工作。
      里面最重要的就是面积管理,很多人都有思虑的就是以后不动产初始登记时候,需要不需要我们进行面积测绘,这个也是不需要担心的。目前现行的法律法规授予了住建部门对房屋面积的审核权限,下面我分析之。
《测绘法》第四条:国务院测绘行政主管部门负责全国测绘工作的统一监督管理。国务院其他有关部门按照国务院规定的职责分工,负责本部门有关的测绘工作。第二十条:城市建设领域的工程测量活动,与房屋产权、产籍相关的房屋面积的测量,应当执行由国务院建设行政主管部门、国务院测绘行政主管部门负责组织编制的测量技术规范。住房城乡建设部“三定方案”(五)制定房屋权属管理、房屋面积管理的规章制度并监督执行。房产测绘管理办法(建设部、国家测绘局令第83号)第十八条 用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。商品房销售管理办法(建设部令88号)第三十四条,房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。可以看出,对房产面积的测绘管理是住建部门的法定职责,登记业务移交后,面积管理必须加强,这也是为何两部委文件重申要加强管理的由来,导则对面积管理进一步细化,要求房地产管理部门用楼盘表的形式管理合理合法。
     还有需要做好的重点就是存量房网上交易与资金监管工作。这个平台的建设前景是远大的,很多人一张桌子一个电话一部电脑一年就赚我们几十年的收入,社会上很多中介卷款潜逃事件层出不穷,实际本身就是作为政府部门的我们作为不够啊,如果我积极搭建平台,利用我们自身优势,审核交易的可靠性,打造信息平台,老百姓何尝不想利用我们的平台,只是我们不建设,或者建设了只是为了我们自己管理需要,未能换位从百姓需要的角度出发。另外这个平台也是对房地产经纪行业管理的重要手段,《房地产经纪管理办法》规定经备案的房地产经纪机构可以取得网签资格,如果我们利用好这个平台,经纪机构管理也就方便很多。
     还有就是租赁平台建设,现在很多人都认为租赁手续费取消了,租赁是鸡肋。实际租赁管理也是大有可为的,因为我们留下的很多人员还是自收自支,在登记费划走后,转让手续费不断降低的大气候下,我们需要开源节流。下一步户籍制度和公积金支取都需要住房租赁备案,同时税务部门对房屋租赁的税收受制于人员数量,管理也不够紧凑,如果我们主动协调税务部门,代为收取,争取划拨部分经费也是合理的,另外就是租赁优先权的保护职能也是法定授予住建部门的,我们也需要作为。
     还有就是房产档案是否需要移交也是很多人困惑的地方。90号文,对房屋交易与不动产登记的职责和衔接作了明确规定:1、房管部门的职责是房屋交易和产权管理,国土部门的职责是不动产登记。2、房管部门对房屋交易活动进行监管,实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构;不动产登记机构依据相关交易信息进行登记,实时将各类登记信息提供给房管部门。3、房屋登记簿等房屋登记资料由不动产登记机构管理,房产交易资料由房屋交易管理部门管理;建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度,保证房屋登记和交易管理正常运行。可以看出,房产交易资料仍有房产部门进行管理,由于目前房管部门采取登记和交易管理一体的模式,形成的房产资料是登记与交易管理资料同卷存放的,对资料的拆分既浪费时间又消耗资金,不建议拆分移交,但房管部门要保证不动产部门的优先理由,有扫描件的部门可以移交扫描件给不动产登记部门。房管部门移交数据后并未整理数据的义务。
    三、交易监管的工作流程和收件依据
     1.3房屋交易与产权管理是指对房屋转让、抵押、租赁等交易活动以及房屋面积、产权档案等的管理。可以看出我们监管的范畴并不包含初始登记,大家在前文中看到了,我们房管部门是房产测绘面积的行业主管部门,具有法定审核权限,即使导则这条未明确有初始(不动产叫首次登记)管理,我们也得设置不动产首次登记面积审核的职能岗位。
     从便民服务角度来说,咨询台(引导台、总服务台)的设置是必须的,尤其是下一步极有可能和不动产登记部门互设窗口,我们必须设置咨询台,让客户第一时间知道应该去哪办理,并且咨询台的设置必须经过一定的业务培训,能够区分所有业务类型,便于引导购房人第一时间到达需要的窗口。
    面积管理岗位。如果测绘部门未改制的,可以具体细分为面积测量(计算)岗,面积审核岗。具体保护:面积测量、面积计算、面积审核(长远看可以对其他有资质测绘机构面积审核)、楼盘表搭建、面积数据入库。由于以后我们管理的核心是楼盘表,个人感觉楼盘表的构成要分两部分,一部分是面积数据的建设。即房屋物理状态信息,包括地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图等。
    商品房预售管理岗。负责商品房预售管理和商品房合同备案以及预售资金监管,可以合并设置,也可以分开设置。
    存量房交易管理岗。负责存量房网签和存量房资金监管工作,也是可以合并或者分设。
    交易监管收件岗。 负责房屋转让、抵押等交易活动的资格审核,并将交易确认书的内容录入,对住宅专项维修资金是否缴纳进行把关。
    交易监管审核岗。(可与楼盘表管理岗合并或分设)楼盘表管理岗。对交易与权利状况信息和其他信息记载审核。交易与权利状况信息,包括土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等;其他应记载的信息,包括业务数据、统计数据以及发布数据等。
    房屋租赁备案岗。负责房屋租赁备案管理。
    信息中心。负责系统维护和设备维护,以及于不动产登记部门的数据共享
  档案管理科。负责交易档案的管理和对外信息利用。
   收费制表岗。负责收取相关费用,并打印确认书,可分设。
   物业管理岗。负责物业服务企业管理和住宅专项维修资金管理使用。
   其他后勤科室,不在本次列举范畴。由于各房管部门职能职责不尽相同,有些岗位不在房管部门管辖,无需设置。



    注意事项:
    1、新建商品房实行预售的,应在办理商品房预售许可前完成楼盘表建立;新建商品房实行现售的,应在办理商品房销售备案前完成楼盘表建立;
   2、存量房未建立楼盘表的,应补建楼盘表。

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发表于 2015-12-24 23:29:00 | 显示全部楼层

回复:关于不动产整合后,住建部导则实施的个人看法

回复:不动产权属登记和行政许可
关于转移登记,只字未提交易确认通知单,还要求提供合同等各种原件,房管口交易管理环节的成果莫非已不是不动产登记的前置条件?房管口先收了申请人的各种原件,不动产登记口还要再收一次?看老百姓不骂死你。。看样子,四川住建和国土开打了,看能不能打出山东的结果。


什么叫不动产登记再收一次?前面房屋管理是管理职能,他收什么呀?手不要申得太长了!没有要求房管部门去做不动产登记的事情,管好商品房预售、网签合同备案就够了!难道网签备案后当事人不申请登记房管部门还要扣押别人资料不成?
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真是用心良苦哇,很敬业呀,钦佩!!!钦佩!!!
1)住建部的导则、山东的办法符合法律规定,赞同!!!依据合法,两个文件中都有表述,程序合法,按照发文规定,住建部导则发文前,虚报国务院办公厅、国务院法制办备案,并抄送相关部委(如国土资源部、农业部、国家林业局、国家海洋局等);山东省的办法发文,须报山东省政府办公厅、山东省法制办备案、并抄送相关厅局(如山东国土资源厅、农业厅、省林业局、省海洋局等),到目前看各级政府、国土资源等部门没有公开异议表态,表示发文程序依法履行了。
2)确认书不是登记申请要件、交易监管不是必经程序,赞同!!!不展开论述了。

3)“最重要的是面积管理”,赞同!!!面积管理将来可能成为房产部门的看家职能啦。
4)“租赁”协助地税、公安把关不赞同!!!不现实,地税、公安委托社区(居委会)更接地气,更准确,地税公安不会委托租赁把关,还有政策障碍。公积金委托租赁管理协助,有些可能性。
5)档案移交的阐述,赞同!!!两份文件中档案概念,都为区分物理档案还是电子档案,实际国土部门就是要职能(职责)、要数据。要数据,就是电子档案。
6)交易监管流程和岗位设置,赞同!!!,交易监管流程还需细化,岗位设置符合县(市)级,地级也上城市需细化。
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发表于 2015-12-24 10:25:00 | 显示全部楼层

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学习了
经验交流,共同提高。
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发表于 2015-12-24 14:47:00 | 显示全部楼层

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学习了。总之,现在的岗位设置越来越细,流程越优化越复杂。部门岗位之间推诿扯皮的事件将不时发生,登记从业人员看了都头晕,最终苦的还是老百姓。
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发表于 2015-12-24 15:38:00 | 显示全部楼层

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学习了
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发表于 2015-12-25 09:20:00 | 显示全部楼层

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顶起!!
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发表于 2015-12-25 10:27:00 | 显示全部楼层

回复: 关于不动产整合后,住建部导则实施的个人看法

"交易监管是行政行为不需要申请即可启动,登记是依申请而启动。所以不存在交易监管是登记的前置的说法,根本就是两个概念。"?首先声明咱也是房管口的人,22年产权管理工作经验,对房屋登记工作感情深厚。。大家探讨,不对请指正。。。我个人理解,交易监管与以前的 交易鉴证的概念是有很大区别的,仅从楼主说的我们房屋交易窗口的工作是交易监管行为,那我们很多交易机构却大多是自收自支,收的是手续费而不是行政规费??交易监管是个很大的概念范畴,不能简单把对交易资料的审核当成监管的主要工作。1、比较赞同楼主关于测绘管理的观点,也是对我自己的一个观点纠正。不动产登记整合后,各种原属部门管理的测绘业务都还需要继续做,土地、林权等的权调及测绘究竟都统归住建部门来一起管理,还是各管各??我们这是把测绘局成立在住建局了。登记人老师说得面积管理将来可能成为房产部门的看家职能是很有道理的。2,房屋交易与其它土地,林权等交易行而房屋交易行为为不一样,土地、林权等的交易不仅仅是个人两个当事人之间的合同行为,还得有相应管理机关的批准意见,即涉及行政管理行为,没有管理机关的同意,其交易行为是无效的,不被认可的,因此其登记是是有相关前置条件的。而房屋交易行为,是民事合同行为,自真实意思表达签定即产生合同债权效力(政策性住房除外),并不因为你去不去交易窗口(即楼主说的交易管理)领那张交易确认通知单或去登记部门领证而发生改变,只是为了得到产权的有效保护和交易安全,让自己的物权得以落地,交易鉴证行为不能代表主管部门或相关组织的核准行为。即赞同登记人老师“确认书不是登记申请要件、交易监管不是必经程序”的观点,但具体到工作中,这话一说,交易口与登记口的工作更加难以协调,呵呵。3、关于协税。既然确认书不是登记申请要件、交易监管不是必经程序,交易口工作的必要性得看地方政府领导的决定来明确,略显被动。未来的不动产暂行条例实施细则极大可能会把税票作为登记要件,这就给我们交易口工作带来助力。假设在我们出具交易确认通知单后,交易双方当事人凭通知单去完税,再拿通知单和税票去登记岂不是很有说服力。又假设我们不出通知单(或者说不需要我们的通知单),交易双方自己凭合同去缴税,拿税票和交易资料去办登记,不现实嘛,交了税,结果资料不过关办不了登记,矛盾就大了。所以,交易审核还是必要的,有协税的理由更充分。3。房屋档案原始资料的分家,个人认为极大不妥,不动产信息发布和使用,主要由不动产登记口进行具体工作,从以往我们房管系统来看,房屋产权转移多,变更快,附属权力变化大,原始资料作为依据,重要性很大,最早房管系统内,交易和产权登记也是分开的,但档案一定是最后合在一起归档的。便于查清产权历史、分清办证责任是非常有效的。既然现在强制要把交易和登记分家,从具体措施上是能解决的,考虑到登记口的不动产信息发布和使用职能,以及登记口还承担首次登记、变更登记、查封登记、预告登记、异议登记等以及土地、林地等其它登记工作,不动产登记的档案越大越全才有效,那么是否可以考虑,房屋交易审核环节就做前置扫描,纸质原件由当事人提供给登记口,房屋交易档案可以以电子档案存档或打印、复印存档,为了工作,友好协商是可以实现的。4、就交易和登记分家这事来说,不带感情色彩来看,不管不动产登记归哪家负责,不分是最完美的,但现在既然分了,为了我们都喜爱的这项工作,还是以无私的心态去支持,努力把上面决策上的不完美去消化掉,保持便民服务的宗旨不变。当然为了我们房管口生存的必要性,也能理解。从人才培养支撑和信息系统完备支撑层面,我们几十年的经验确实领先国土系统太多太多,大家都舍不得,也觉得不公平,目前推进这么慢,国土确实各种基础太弱,推动不了,要是住建来负责,绝对不是这个结果。但是我还是相信,既然是不合理的,就一定会得到纠正的,迟早还是合一起,不回我们住建房管口,也会单列出去的。5、至于气吞万里如虎兄弟说的“前面房屋管理是管理职能,他收什么呀?手不要申得太长了!没有要求房管部门去做不动产登记的事情,管好商品房预售、网签合同备案就够了!难道网签备案后当事人不申请登记房管部门还要扣押别人资料不成?”,不动产暂行条例也是赋予了登记口的受理、审核的职能的,换位思考,他们如何履职,会不会引起重复收件或重复审核,便民与否,老百姓能不能理解,还得商量着来,他们也难。房屋管理是个很大的概念,以前很多诸如维修基金管理,白蚁防治、预售资金管监管、物业管理,公积金管理,预售许可管理、政策性住房上市管理、公房管理等等都离不开原有的房屋交易登记部门的协调配合,甚至可以说是依托。住建房管口还是担心以后配合协调上出现问题,得不到支撑,我认为这在于地方政府领导的能力问题了,跟本身两个部门的关系已经不大了。。
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轻松一下,补充一点,大家都思考,我反正到现在也没完全想通,住建部出工作导则到底是为什么??。为了基层房管部门存在的必要性?还是担心将来房地产管理等不到有效配合??还是。。。。(阴谋论)开玩笑哈,故意添乱,你干不下来,让我来。。。。还是就是不服那口气,我养了几十年的白富美儿子,说抱走就抱走了,你家那么穷,养得起吗。。?
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