请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
设为首页收藏本站

中国房地产产权论坛

 找回密码
 注册论坛

QQ登录

只需一步,快速开始

扫一扫,访问微社区

搜索
查看: 5764|回复: 15

不动产登记乱象亟需《房地产交易管理条例》来规范

[复制链接]

17

主题

72

帖子

182

积分

管理员

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

积分
182
发表于 2016-8-26 09:35:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
人民日报近日刊登新闻:从国土资源部获悉,截至目前,全国335个市(地、州、盟)、2789个县(市、区、旗)完成不动产登记职责机构整合,占比分别达到100%和98%。
  据悉,2016年要重点抓好不动产统一登记制度在基层落地,力争年底前所有市县颁发新证、停发旧证,2017年实现登记机构、登记簿证、登记依据和信息平台“四统一”,加快推进农村房地一体的宅基地和集体建设用地确权登记,适时启动自然资源资产统一确权登记试点工作。
  但是,在新闻一片大好形势的表象下,各地方具体实践过程中也发生了一些不好的现象和趋势。比如,在很多县市只是出台了一个整合的文件,实质性的进展近乎为零。还例如,近日有报道汉中市不动产登记局拒不接受住建部门的交易告知单以及相关材料,导致当地老百姓无法正常办理不动产权证书。南华早报也有报道广西岑溪市的莫先生与哥哥曾继承了父母的一块宅基地,后来兄弟二人在土地上建设了房屋,哥哥如今把土地和房屋赠与莫先生。近一个月来,他奔波于岑溪市房地产管理局和不动产登记局之间,为他的不动产办理登记证,遗憾的是至今无果。以上类似的情况其实在各地多有发生,甚至还有地方成立不动产登记机构以后,又将登记的行政权转委托给住建部门,而对于类似情况的发生,其还包含着更深层次的原因。
  一、乱象的缘由
  (一)准备工作不足,仓促上马。
  一些地方为了完成整合任务和避免国土部督查,仅仅完成了机构整合文件的下达,以及不动产登记局的挂牌工作,人财物等软硬件的准备都没有完成,实质上无法承担登记工作。
  (二)与住建部门的沟通不足。
  根据国土部住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》中所述:“根据中央要求,房屋登记等不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构,房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担。不动产统一登记与房屋交易管理关联性强,做好相关工作衔接,有利于保障房屋交易安全,维护房地产权利人合法权益;有利于稳定住房消费,促进房地产市场平稳健康发展;有利于方便群众办事,提升政府治理效率和水平。”为此,住建部又于2015年9月下发《房屋交易与产权管理工作导则》对此作出了具体的规定。但是,一些地方不动产登记部门好像还没搞清楚应该怎么区分不动产登记与交易管理,且各方如何配合等问题,均未很深入的研究和考量。长此以往,会有可能导致整个不动产登记体制出现混乱。
  (三)过渡期内如何完成不动产登记工作没有细致的考量。
  根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》不动产登记机构启用新的不动产登记簿证后,才能停止使用原有的各类不动产登记簿、权属证书和登记证明样式。原发放的各种证书、证明继续有效。不动产登记机构应当按照“不变不换” 的原则,权利不变动,簿证不更换,在依法办理变更登记、转移登记等登记时,逐步更换为新的不动产登记簿证。而过渡期内,该如何践行,却没有细致的准备。
  (四)没有深刻理会相关规范的含义。
  《不动产登记暂行条例》二十三条、二十四条,需要深入学习体会。国土部《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》明确要求“对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享,实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享”。“各地要按照2015年下半年信息平台上线试运行,2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库,2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署,上下联动,协调配合,加快推进信息平台建设。要充分运用云计算技术,把信息平台搭建在国土资源部统一建设的“国土资源云”上。”这些该如何具体理解和应用,还需假以时日。此外,国家要求是一方面,实践起来又是另外一方面,个中阻力和困难不言而喻。
  以上种种的问题,其实最核心的还是在于不动产登记与交易管理分离以后,相互之间的关系问题,以及该如何衔接的问题。因为登记与交易一体化,是住建部一直以来在推动的,2000年还专门下发了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》。文件中明确要求各市、县房地产管理部门均应设立统一对外的办事窗口,实行一个窗口收件,一个窗口发证,“一条龙”办公,统一收费,规范服务。涉及房地产交易与房屋权属登记的,当事人只填写一份申请书,申办资料提交齐全后,管理机构内部传递有关资料,不再重复收件。并且还在2002年分别印发了《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》和《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》,用以加强和促进一体化的进程。然而,在不动产登记工作由国土部们承接以后,就发生了很尴尬的情况,经过十多年的努力,原来房屋登记与交易管理人员和工作内容均已经混同,因此在不动产登记工作与房产交易管理工作又面临分离的情况下,如何做好工作,如何区分具体的工作人员,都是现实的困难。
  二、可能导致的后果:
  (一)可能导致不动产登记结果与交易管理信息不一致。
  假如不动产登记机构不认可《房屋交易与产权管理工作导则》确立的《交易告知单》,则有可能造成,交易管理部门备案的当事人与登记部门受理业务的当事人不一致,造成交易乱象。
  (二)有可能延长不动产登记时间,甚至导致无法办理。
  这样最终受影响的是老百姓的权益以及社会的经济环境。假设一个企业急需抵押登记以后将贷款用于正常经营,而登记无法完成,则对企业的经营是影响非常之大的。
  (三)对当事人的损失赔偿主体和责任分配无法确定。
  对于不动产登记和交易管理的混乱情况如果导致了当事人的损失,是由登记机构来承担,还是由房地产交易管理机构来承担?目前没有明确的法律规定,双方的责任承担界限怎么确认和区分?现在也不明确。这都有可能导致老百姓维权的困难。
  三、解决问题,还需从立法着手:
  对于前文所述的乱象和可能导致的后果,笔者认为其解决之根本应该从立法上来处理。就目前的立法情况,不动产登记的立法远远超过房地产交易管理的立法进程。
  从不动产登记来说,从2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》到2016年1月1日起实施的《不动产登记暂行条例实施细则》,已经将不动产登记的法律体系建立了大半了。而反观住建部这方,虽然在《房地产管理法》第二条中明确将房地产转让、抵押、租赁列为交易内容,且国土部住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》中明确房地产交易管理仍然由住建部门来负责,但是对如何管理和衔接不动产登记并没有具体的规定。
  按照我们国家的立法模式,一般正常的情况是一种上粗下细的立法进程,即按照法的效力层级从法律到国务院条例、部门规章,最终再出更为具体的规范性文件,用以指导具体的行政行为。住建部虽然在2015年9月下发了《房屋交易与产权管理工作导则》中明确了一些交易管理工作的具体细则,但是从法律效力上来说,该导则只是部门规范性文件,缺乏国务院条例、部门规章作为上位法支撑,法律效力有待商榷。
  再则,《不动产登记暂行条例实施细则》第38条之规定了依法需要备案的,应提供需备案的合同。此条款中的依法指的是至少为部门规章以上的法律规范,不包含《房屋交易与产权管理工作导则》这种规范性文件。目前有法律依据的备案只有《商品房预售管理办法》中明确的预售商品房的合同需要备案,对于现售商品房、存量房、抵押等合同的备案都没有上位法依据,这也是导致了实践中不动产登记部门不认可住建部门依据《房屋交易与产权管理工作导则》出具的交易告知单的情形。因此,住建部应当尽快促进《房地产交易管理条例》以及《房地产交易管理条例实施细则》等法规的尽快出台,对房地产交易管理的内容、形式、程序、要件以及与不动产登记的衔接等予以明确,方能从根本上解决不动产登记与交易管理的冲突问题。
  综上,无论是国家推动不动产登记整合、还是房地产交易管理,其核心都是要为了更好的维护老百姓的权益以及规范房地产交易市场,因此,国土部与住建部应该加强协商,理清相互职责,加快地方整合与职权划分,而住建部也应当加快推动《房地产交易管理条例》的立法进程,对交易管理行为予以规范。否则,如果出现行政诉讼,按照《行政诉讼法》的规定,法院可以对《房屋交易与产权管理工作导则》进行合法性审查。如果该导则被认为违法,那时候各地的交易管理工作就将面临真正的无法可依的地步。
  律师简介
  李炜,福建省武夷山市房地产交易管理所所长,土木工程管理专业,长期担任武夷山市人民法院人民陪审员、武夷山市消费者协会专家顾问、福建省房协市场委副秘书长,并从事房屋登记研究工作。获得“无锡杯”全国《房地产登记技术规程》知识竞赛个人二等奖。
  多次受邀在福建、江西、河北等地房产登记部门讲授房屋登记业务,2015年6月受邀赴北京长安公证处做《房屋登记与公证》专题讲座、2015年11月受邀参与第二届中国继承法论坛作《房屋登记中的继承证明》专题演讲。
  在《中国房地产杂志》、《房地产产权产籍杂志》、《八闽房地》、《山东房地产》等杂志上发表多篇学术论文。学术代表作:《简述房屋登记中的生效法律文书》、《房屋登记中的抵押金额应谨慎记载》、《转让有抵押房屋应当如何登记》、《放弃所有权应当办理转移登记》《无产权登记房屋协助执行问题》、《权利人不同意更正不是房屋异议登记的要件》、《关于开发商阶段性担保的一点看法》、《浅谈合同备案制度以及预告登记制度及其注销》等。
  主要研究方向:房地产、物权法和婚姻家事领域。

回复

使用道具 举报

8

主题

187

帖子

659

积分

高级会员

Rank: 4

积分
659
发表于 2016-8-26 16:54:35 | 显示全部楼层
可惜领导看不见啊~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

11

主题

70

帖子

140

积分

注册会员

Rank: 2

积分
140
QQ
发表于 2016-10-9 16:18:12 | 显示全部楼层
      李所长分析细致而全面。在房地分家、交易部门和登记部门分属不同单位的情况下,在大多数城市都存在目前这种尴尬局面。从法律、法规上来讲职能已经非常清楚,《物权法》第十条:不动产登记,由不动产.....,第十二条:登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供 的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请......等不一一例举。
      交易与登记部门立属住建部门时期,两家单位也时常在职能上互争不止,早期登记部门一直是通过登记的环节,要求转移登记申请必需提交交易转让单来帮助交易部门完成交易费收费,随着房地产市场的发展,管理重要性突显,交易部门始终一厢情愿的想把登记统入自已的管理范围,尤其在2000年住建部下发了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》,更是加快了这一进程。在其他城市还出现了住建部门要求所有的抵押必须备案后,申请人凭备案去登记不部门只接登记打证的情况。
       职责很清,部门都站在各自利益争权,最终受影响的还是老姓,交易与登记存有密切联系的关系,房地产管理应从管理权向社会服务看齐,管从市场建设规范化、登记的信息入手何尝不好,不能干预正常登记,一昧强调管理的重要性,事实从全国来看没有把这个市场管理的有多完善,单个全国房价就是个笑话,管不了、管不好,还要天天喊着管,管着还要跨界。
回复 支持 反对

使用道具 举报

2

主题

54

帖子

87

积分

注册会员

Rank: 2

积分
87
发表于 2016-8-30 20:08:16 | 显示全部楼层
建设部出台《房地产交易条例》就那么容易吗?太小看国土了!国土部门在会签条例的初稿时,肯定会进行干扰的。不信走着看。
    我看目前还是乱得不够,目前这点小小的乱象还达不到引起国家和社会公众重视的程度。如果能够引起国家层面的重视,或引发社会公众的气愤了,这个乱象就会得到治理了。但目前还没有达到这个程度。所以还得再继续乱下去。就像得了疮,如果化了脓,脓流出来之后,很快就会好了。目前这“疮”还没有化脓,正处在生成期,所以不要着急。
回复 支持 反对

使用道具 举报

7

主题

20

帖子

26

积分

新手上路

Rank: 1

积分
26
发表于 2016-8-29 17:09:13 | 显示全部楼层
什么衔接不衔接的,土管强势的很,才不管这些了。交易啥的,你们怎么管和发证没有一点关系。就像过去在房管部门发证一样,只是换了个发证的地方而已。
回复 支持 反对

使用道具 举报

29

主题

193

帖子

296

积分

中级会员

Rank: 3Rank: 3

积分
296
发表于 2016-8-31 09:29:25 | 显示全部楼层
住建部的官员们,你们在干啥啊?
回复 支持 反对

使用道具 举报

0

主题

1

帖子

4

积分

新手上路

Rank: 1

积分
4
发表于 2016-9-2 09:07:29 | 显示全部楼层
我还以为就我这乱,原来全国都一样啊
回复 支持 反对

使用道具 举报

0

主题

1

帖子

6

积分

新手上路

Rank: 1

积分
6
发表于 2016-9-26 10:38:05 | 显示全部楼层
乱的还不够,再乱些才能引起国家上层重视,看看江苏常州为什么这么顺就明白了制度设计的缺陷,登记、交易本不可分,现硬将其拆开,档案、测绘不让交,说白了就是建设口为了留下那点可怜的权利,在整合中处处设置障碍才产生这种乱象,受伤害的永远是老百姓。留下来的职责收费项目降低,甚至取消,将来面临吃饭问题,又会引起社会的不稳定……静观其变
回复 支持 反对

使用道具 举报

0

主题

3

帖子

45

积分

新手上路

Rank: 1

积分
45
发表于 2016-9-28 10:13:37 | 显示全部楼层
什么叫建设口为了留下那点可怜的权利,在整合中处处设置障碍。你这种说法有些偏激,如果法律不授予你这个权利,你也留不下。据我们这国土部门的负责人说,照成这一乱象的原因是国土上层不调查和自以为是,更为不可思议的是国土部指定的几个全国不动产试点城市居然都是假的。
回复 支持 反对

使用道具 举报

8

主题

187

帖子

659

积分

高级会员

Rank: 4

积分
659
发表于 2016-9-29 08:57:32 | 显示全部楼层
张贵成 发表于 2016-9-26 10:38
乱的还不够,再乱些才能引起国家上层重视,看看江苏常州为什么这么顺就明白了制度设计的缺陷,登记、交易本 ...

交易 现在 除了登记费 交易费  一年能收几毛钱?就算没有 这些收费 还能不发工资么?你这么说 一看就不懂行市,现在交易中心基本都是全额拨款 公益1类 事业单位,不存在吃饭问题,常州顺么?主要是 领导有魄力
回复 支持 反对

使用道具 举报

0

主题

1

帖子

4

积分

新手上路

Rank: 1

积分
4
发表于 2016-9-29 16:26:50 | 显示全部楼层
"地要按照2015年下半年信息平台上线试运行,2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库,2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署,“这个信息平台还是各个地区自己花钱做,不懂这方面的技术,各个地方花钱做信息平台,感觉将来数据整合是个问题。我们这连个平台还没有呢,政府开个会,为了响应号召直接让我们换发不动产证,领导现研究不动产证登记薄,流程一系列的,弄个搓手不急。国家为什么不研发一个平台再实施政策呢,搞不懂。
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册论坛

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋|中国房地产产权论坛 ( 京ICP备08005070号   

GMT+8, 2018-12-17 12:54 , Processed in 0.281250 second(s), 34 queries .

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表