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建立我国不动产登记官制度的设想

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发表于 2009-1-8 16:58:00 | 显示全部楼层

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学习,理想中目标!
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发表于 2009-1-8 19:04:00 | 显示全部楼层

回复:建立我国不动产登记官制度的设想

设想的圆满,希望楼主的陈述能引起有关方面的思考!愿我国尽快建立登记官制度!!实现登记人员的梦想!!!顶上
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 楼主| 发表于 2009-1-8 10:48:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
近年来,我国在不动产登记队伍建设方面做了大量的工作,并取得了一定的成效。《城市房屋权属登记管理办法》第二十九条规定:“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训,持证上岗”;《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准;国家土地管理局1996年公布的《关于实施土地登记持证上岗制度的通知》,规定只有参加土地登记上岗资格考试合格,并取得《土地登记上岗资格证》的人员方可从事土地登记工作。人事部、国土资源部联合下发《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》,推行全国土地登记代理人职业资格制度。不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度,其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的,目前我国的还未建立不动产登记官制度,不动产登记人员的现状还不足以胜任不动产登记重任——登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练,登记人员录用门槛偏低,登记机构临时工作人员偏多,登记机构工作人员待遇不稳定,缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和责任追究机制。登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此,构建我国不动产登记官制度,建立一支专业化、职业化的高素质工作人员队伍,辅之以严格的任用晋级机制、责任追究机制,是摆在我们面前的一个迫切需要解决的问题。笔者认为,构建我国不动产登记官制度,应该综合考虑各种因素,有效整合现有资源,充分借鉴国内外成功经验,建议从以下几个方便构建我国不动产登记官制度:


一、改革传统的登记业务处理模式
(一)改革登记审核模式。现行的登记业务处理基本上属于单流水线操作,这种流水线主要体现为“内设部门(科室)与内设部门(科室)之间的流水处理”,各部门之间的工作主要是纵向划分,部门之间上下衔接,一个业务流程由不同的部门相互配合、流水处理,单个部门不能独立处理整个流程。单流水线的最大缺点是各科之间责任分担不明确,登记错误难以分清责任。建议借鉴法院的案件处理模式,按照业务性质或类别建立多流水线、业务平行处理模式,即业务部门与业务部门之间可以相对独立地处理整个业务流程,流水线主要体现为“部门内部业务流程的处理”。换言之,房产登记由受理窗口受理后,按照登记类别不同,进入某个部门后,指定一名登记官全程负责登记事宜并承担相应的责任。
(二)赋予登记官权足够的权限。登记件受理后,审核环节中的一审、复审、三审三道的环节合为一个环节,集中由不动产登记官一人完成审核环节,建立登记官“一人经办、一人处理,一人签字,一人负责”的操作模式。以往由数人相互牵制,共同完成不动产登记的模式改革为登记官一人全面履行不动产登记的审核权,当然,登记官对登记件公正和效率负责。登记官依法独立处理登记案件,不受非法干涉,非因法定事由、非经法定程序,不被免职、降职、辞退或者处分。
(三)设立登记官助手制度。在目前登记体制下,从机构职能来说,登记机构除了履行不动产登记职责外,还需要承担不动产的行政管理职能,登记和管理还没有分离;从登记工作人员的日常事务来看,诸多行政事务、政治任务、社会活动、宣传工作等常常分摊到登记工作人员名下,并被视为职责范围内的当然要求,部分登记人员承担的登记工作以外的工作量并不少于他们所承担的登记事务的工作量。建立不动产登记官制度以后,对于那些经过多年专业培训、具有专业技能的登记人员应充分发挥其不动产登记领域内的作用,至于其他的社会性事务可由专门设立的不动产登记官助手去完成。通过设立登记官助手制度,一方面可以促使登记官全身心投入登记工作,提高工作效率,另一方面可以缩减登记人员人数,建立精英化登记官队伍相结合起来,对于不符合登记官授予条件的登记工作人员,可以单列为登记官助手,从而为将来的高薪养廉制度提供保障。不动产登记官助手的主要职责是:(一)收集整理登记件有关材料,完成对登记件进行初步审查,提供意见和建议供登记官参考;(二)完成登记官交付的登记辅助性事务;(三)完成登记官应承担的社会性事务。


二、建立不动产登记官资格制度
(一)担任不动产登记官应具有相应的条件。为从根本上达到不动产登记制度的目的,适应《物权法》的要求,必须严格登记人员资格管理,实行职业准入制度,推进登记规范化管理的水平,树立登记机关高效服务形象,提高登记人员业务水平。参照《法官法》、《检察官法》的相关规定,担任不动产登记官应具有积极条件和消极条件。积极条件是:(一)具有中华人民共和国国籍;(二)年满二十三岁;(三)拥护中华人民共和国宪法;(四)有良好的政治、业务素质和良好的品行;(五)身体健康;(六)高等院校本科毕业从事不动产登记工作满二年;获得硕士学位、博士学位从事不动产登记工作满一年。经国家建设行政主管部门审核确定,在一定期限内,可以将担任不动产登记官的学历条件放宽为高等院校专科毕业;(七)取得不动产登记官资格。消极条件是:(一)曾因犯罪受过刑事处罚的;(二)曾被开除公职的。符合上述条件并且取得不动产登记官资格的,经过国家不动产登记官管理部门任命,可以担任不动产登记官。
(二)不动产登记官资格的授予。授予不动产登记官资格应充分考虑到目前登记机构的实际用人情况,防止过大震动,对于已经进入登记机构并长期从事登记工作的“老人”与新近或尚未进入登记机构的“新人”要区别对待。对于“新人”的录用,必须借助于具有较高知名度、认可度和公信度的资格考试。因此,符合下列条件的,可授予不动产登记官资格:(一)办法颁布前已在不动产登记机构任职并从事不动产登记工作满一定年限(比如8年或10年),通过国家建设主管部门组织的考核;(二)通过国家组织的不动产登记官资格考试。
(三)建立不动产登记官资格考试制度。不动产登记工作的特点决定了不动产登记人员要熟悉相关法律法规,又要熟悉不动产产权产籍管理、房产测绘等相关知识,既要有理论修养,又要有实践操作能力。因此,不动产登记官资格考试应包括两个部分:法律水平考试和不动产登记知识考核。目前,法律职业从业者(法官、检察官、律师、公证员等)的资格考试是国家统一司法考试,难度较高,通过率较低,公信力、美誉度和社会影响力日渐增大,建议不动产登记官法律水平考试可直接借用成熟的国家统一司法考试制度,不再另行组织考试。凡通过国家统一司法考试的,自动通过不动产登记官法律水平考试。考虑到国家统一司法考试的难度,经国家建设行政主管部门审核确定,在一定期限和一定地域范围内,不动产登记官法律水平考试的合格分数线可以在当年国家统一司法考试合格分数线的基础上适当降低。不动产登记知识的考核由国家建设行政主管部门统一组织实施。


三、建立不动产登记官级别制度
在设计登记官级别的时候,可以借鉴《法官法》、《检察官法》以及工商管理部门正在推行的企业注册官制度,但不能过于强调和关注等级差异。和法官类似,登记官作为一种特殊职业,比较强调独立、平等和尊严。我国《法官法》将法官等级设计为四等十二级,划分过于细致和繁琐,导致法官职业生涯中等级变化过于频繁,可能使法官产生严重的级别意识。如果过分强调登记官级别,同样会带来类似的弊端——高等级的登记官比低等级登记官掌握更多的资源,更多的话语权,低等级登记官会自觉不自觉受到高等级登记的影响,级别差异越大这种差别就越大,其独立意识越会受到伤害。个人建议,将登记职级分为实习登记官、初级登记官、中级登记官、高级登记官四个等级。不同等级的登记官差异主要体现为待遇的差异,当然,权限上也稍微存在一定的差异,实习登记官不能独立办案,只能辅助其他正式登记官办案。登记官向更高级别晋升主要以工作年限为依据——凡取得不动产登记官资格并且被登记机构选任为登记官的,直接成为实习登记官;担任实习登记官以后经过2年的登记工作,经考核和考察合格后升为初级登记官;担任初级登记官以后经过4年的登记工作,经考核和考察合格后升为中级登记官;担任中级登记官以后经过8年的登记工作,经考核和考察合格后升为高级登记官。登记官在登记工作中出现的登记错误,视其错误程度及次数,予以降级、辞退或决定延迟晋升级别。如此,算上担任登记官需要的工作年限,一名高等院校本科毕业生毕业后从事不动产登记工作到晋升为高级登记官至少需要16年时间,硕士、博士则需要至少15年时间。从事15年以上的不动产登记工作以后,经验和阅历已经相当丰富,足够可以处理任何复杂的不动产登记件。


四、建立登记官职业保障制度
(一)身份保障。为了解除登记官的后顾之忧,使其安心工作,免受外部干扰,须对登记官的身份加以保障——保障登记官具有较高的社会地位,保障履行职责所具备的职权和工作条件;可以相对独立的处理登记件,不受他人非法干涉;非因法定事由、法定程序,不被免职、降职、辞退或处分。
(二)经济保障。登记官按规定获得劳动报酬,享受保险、福利待遇。不可否认,目前大部分登记机构工作人员的收入普遍高于其他行业,但这种收入并没有保障也不稳定,受很多因素影响,比如房地产景气程度、《物权法》对不动产登记机构收费的限制、登记机构体制的改革等等。现有条件下,登记人员数量太多,精英太少,保障其稳定的福利待遇确实很难,精兵简政势在必行——不动产登记官制度是一个现实可行的精兵简政途径。在对不动产任职资格提出高要求的同时,也应建立一套登记官福利待遇保障制度,这能够有效地提高登记官的社会地位,树立登记官的职业荣誉感,确保登记机构能够聚集一批高素质、高学历的专业人才。登记官经济保障包括:(一)适当提高登记官工资;(二)登记官工资由财政负担,不因房地产景气程度等因素影响;(三)退休后的待遇保障。
(三)其他保障。不动产登记官的人身、财产和住所安全受法律保护;有辞职、提出申诉或控告、参加培训等权利。


五、建立登记官行为规范(责任追究)制度
在赋予不动产登记官应有的职权之后,为了约束登记官依法履行职责,做到“权力”与“责任”相对等,必须建立登记官行为规范制度。登记官行为的一种禁止性规范,一般包括两类:一类是与登记官特殊身份有关的禁止性行为,如不得散布有损国家声誉的言论,不得参与旨在反对国家的集会、游行、示威等活动,不得参加罢工,不得从事营利性的经营活动等;另一类是与登记行为有关的禁止性行为,如不得错误登记、遗漏登记、遗失登记资料、无故迟延登记等。登记官违反行为规范的,应该承担相应的责任。登记官违反第一类行为规范的,由于一般不会直接造成当事人损失,登记官承担的主要是行政责任,包括:警告、罚款、降薪、记过、记大过、降级、开除等;登记官违反第二类行为规范的,给当事人造成损失的,登记官除承担行政责任外,还应承担相应的个人责任(登记机构先行赔偿再向登记官个人行使追偿权)。登记官个人责任成立要件是:主观上存在故意或过失,客观上有违反程序法或实体法的行为,登记行为给当事人造成损失。行使追偿权时应注意,若登记官主观上确已尽最大注意义务,但受登记资料获取、证据采信的客观条件限制而形成的登记错误,登记官不应承担个人责任。


总之,构建我国不动产登记官制度,应该尊重我国不动产登记工作人员的实际状况,有效整合利用现有资源,充分借鉴国内外成功经验,从登记机关人员任职资格、晋升、行为规范等环节方面入手,全面提高不动产登记从业人员素质,促进效率与公正作为登记价值目标的实现。笔者建议应配合《物权法》的规定,尽快制定统一的《不动产登记法》,设专章或专节从赋予登记官权权限、担任不动产登记官应具有相应的条件、授予不动产登记官资格、建立不动产登记官资格考试制度、建立不动产登记官级别制度、强化登记官福利待遇保障制度、建立登记官行为规范(责任追究)制度等方面构建我国不动产登记官制度。在设计和构建我国不动产登记制度的过程中,应该尊重我国不动产登记工作人员的实际状况,充分借鉴国内外成功经验,有效整合利用本土资源。



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认真学习下~~
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 楼主| 发表于 2009-1-9 11:36:00 | 显示全部楼层

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这篇文章我去年发于金老师主编的《房地产权产籍》,一家之言,存有谬误,多多批评啊
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发表于 2009-1-10 11:37:00 | 显示全部楼层

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严重顶!!!!!
欢迎大家来到房地产产权论坛!相互学习,共同进步!!
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发表于 2009-2-4 20:51:00 | 显示全部楼层

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