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谈“大不动产证”与《物权法》的冲突

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发表于 2017-11-29 10:32:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
谈“大不动产证”与《物权法》的冲突
【发布日期】2017-11-27 【作者】朱晓光 【来源】《房地产产权产籍》双月刊2017年第4期

  •   目前少数地方对开发商首次(过去称初始)登记时,对开发商的多个登记单元的房屋之物权只发一个单一的“大不动产证”(过去称为大或总房产证),用以证明开发商对一个楼内甚至一个小区内的多个房屋之物权。这种用“一《证》证多屋”的作法看似方便,但却没有任何法律、法规和国家规章作为合法支撑。笔者认为:“一《证》证多屋”的做法,与《物权法》冲突。
      一、“大不动产证”与《物权法》第十七条的冲突
      《物权法》第十七条说:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。这表明:一是《不动产权属证书》(以下简称《不动产证》)证明的客体;二是《不动产证》的发放对象。
      1.《不动产证》证明的客体。《不动产证》所证明的客体是专指“该不动产”,是该物,是一个客体。而不是该些物,多个客体。即通常意义的“该”,都是“专指这一个”,“该不动产物权”也是如此。《物权法》第十七条的“该”字,所指向的是一个特定客体,既“一个特定”之物的单一“照片”,而不是“一些物”的“集体合照”——大不动产证。因为《物权法》第十七条的“该”字是专指,是专指这一个物,而且是专指这一个“特定”之物。所以《不动产证》必然是一《证》证一屋;而不是一《证》证多屋。向权利人颁发《不动产证》是具体行政行为,这种具体行政行为是羁束性的行政行为,登记机构应按照“法无授权不可为”和“有法必依,执法必严”的原则,严格按《物权法》“该”字的专指方向:《不动产证》是“该”一个特定房屋客体的证明。无权用一个“大证”证明多个房屋客体。
      即使多个不动产物权都归属同一个权利人,并且都在一个“综合”或“集合”的大楼之内,但只要这综合或集合大楼已经按不同的层、间等登记单元登记,那这个楼就不是一个物,而是多个物,就不能一《证》证明多屋,而只能一《证》证明一屋。否则就违反了《物权法》第十七条“该”字的规定,并违反《物权法》第二条“特定”原则。
      2.《不动产证书》的发放对象。按《物权法》第十七条上述规定,权属证明是发给不动产权利人的。但一个区分所有权的大楼中有两个以上的权利人,比如有物业用房等业主公共房屋的会所。因会所由开发商建设,开发商对会所内的部分房屋也拥有物权。在一个会所内已有两个以上权利人和各自房屋的情况下,却出现了一个包括开发商的房屋和业主共有房屋等全部面积的“大证”的矛盾现象。
      如果“大证”发给开发商,必然成为开发商扩大其物权界限的证明,并可能出现侵犯业主的物权的情形。业主对公共用房的物权属于法定物权,法定物权在一般情况下优先于开发商的物权。但是如果把这个包括了开发商的房屋和业主公共用房面积的“大证”发给业主,则又明显违反物业用房等房屋不发“证”的规定,并扩大了业主的权利、侵犯了开发商的物权。因此对具有两个以上权利人的可区分物权的房屋也颁发一个“大证”,更是错误,不但违反了《物权法》关于《证》是“该”特定之物证明的规定,而且侵犯了这幢房屋内其他权利人的物权,违反《物权法》第二条第三款所规定的:物权权力人直接支配的排他的权利。
      二、“大不动产证”与《物权法》特定原则的冲突。
    《物权法》第二条第三款的规定:本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
      凡能设立物权的“物”包括空间,都是特定之物,非特定物,无物权,当然也不能登记,这就是《物权法》第二条第三款的“特定原则”,故只有设定在具体特定之物上的物权,才可能是确定的真实的物权。
      什么是“特定物”?特定之物就是:具有独立特征或由权利人指定的不能以其他物代替的物。具体说有两点:第一是独一无二之物(屋),比如规划设计部门按法定权力,专门设计的独特的房屋;第二是依照权利人指定或挑选的权利,在“种类物”中指定或挑选而特定化的物(屋)。上述两种,都是在被特定化后,不能以其他物(屋)所代替的特定物。
      “特定原则”的作用,一是为了确定物权所有人支配的范围,确保其行使权力不出界。比如对房屋的支配,就得按其特定的用途、面积、使用年限等内在特定界限,及门牌号码地址、层间套等外在特定界限来行使其物权。如果这些特定的内、外界限不明确,那所支配的房屋就不明确具体,会出现权利人不能实现其支配权或超越其支配权的范围的情况。二是为了公示的需要,确保世人不越界。物权要公示(登记),就得把这种支配权力的效力和边界、时间、空间、位置等明确地告诉世人,使世人明白这一特定房屋的界限,不去干涉或侵犯所有权人的权利。如果没有“特定原则”,就不能实现物权公示,更不能实现物权的排他效力,并导致世人干涉或侵犯物权所有权人的合法权利。
      特定也是区别。特定房屋,就是专指这一个屋。既此屋不是彼屋。该屋不是该些屋。以不动产登记来说,比如一个办公楼,共十层,每层有10间办公室。那按规定,可以按间登记成100个物(单元),也可以按层登记成10个物(单元),也可以按幢只登记成一个物(单元)……,但无论怎么分合,每一个物(单元),都在空间、方位、编号、面积等方面有自己特定的内容,每个同类物也都有自己的特点,这些不同特点都会体现在各自相关登记单元的特定内容里,都是一个登记单元是一个特定物。所以,按特定原则,都应当是一个单元有一个专门指向该特定房屋的《不动产权证》。不能用一个“大证”来证明两个物、多个物,更不能把他人之屋写进开发商的“大证”之中。
      虽然一个权利人可以有多个房屋之多个物权。但这并不是多物一权,而是多个物权被一个权利人所占有。多个特定之物,与其相对应的多个物权也是一物一权。因此,按《物权法》的特定原则,也必然是:一屋发一《证》,一《证》证一屋。
      从房屋的存在形式看,如果只用一个“大证”来证明权利人的多个房屋物权,必然会弥消各个不同房屋特有的面积、用途等特定内容。房屋不同于动产。动产除了移动外,在存在形式上,都是独立的个体。既便对多辆相同的汽车只发一个“大证”,但因各辆车是移动、独立的个体,善意人不可能产生错觉,把多辆车看成一辆车,从而弥消、混合多辆车不同的特定内容。而房屋没有动产这个特点。房屋具有不动和结构上的整体性,善意人很可能通过这种“一《证》证多屋”的形式产生错觉,把结构相联的多屋误认为是一屋,甚至把已区分所有权的多屋误认为是一屋,并归属一个权利人。
      从单一的《不动产证》版式看,如果对会所或配套大楼内已登簿的各类房屋,只发一个“大证”,也肯定会弥消各类房屋的特定内容。因为在《不动产证》内,有关特定内容的记载只有一个栏目,不可能把所有不同房屋的特定内容全填写在一个栏目之中。但囿于要颁发一个“大证”,在各特定栏目填写上,就有可能出现空白或不规范的填写,有的甚至按“楼内大部分基本单元的规划用途”来填写,其它少数房屋的用途、面积等特定内容就无法体现。这不但使“少数”房屋的特定内容在这个“大证”上弥消,而且“多数”房屋的特定内容也被改变了,与其登记簿的记载不符。
      综上,不但出现了《不动产证》与不动产登记簿记载相悖的问题,也违反了《物权法》关于定纷止争、物尽其用的立法目的,更是易导致利用《不动产证》能主动灵活向世人公示的特点进行欺骗活动情况的发生,比如,无良商人利用“大证”中“用途”栏目内将会所内的各类房屋全部记载成“办公用途”的错误,主动向世人公示这种错误的“大证”,把多屋说成一屋,甚至将业主之屋说成自己之屋,并按“单独所有”将会所按“办公房”出售,使小区失去配套,损害业主权利,引发社会争纷。
      但物权归一人所有的综合楼等,按幢作为一个登记单元登记,并且用途为“综合”或“配套”的例外。因为这是按照规划.把幢内的多屋综合(或集合)起来,作为一个特定物来登记,其特定内容,没有违反《物权法》第二条的特定原则。
      对上述“大证”的议论,有人会不以为然,说:按《物权法》第十七条规定飞不动产证》记载与登记簿不一致的,以登记簿为准。所以《不动产证》就是一张“纸”,错了不要紧。
      对此需指出:
      第一,  《物权法》第十七条已经明确规定权属证书是物权证明,因此不动产权证是所有权人对该物权的证明。从不动产证的效力看,无论其记载内容是对、是错,都会对社会带来或正或负的证明效力,即便是假证,也会扰乱秩序。所以,对证、错证、甚至假证,都不是一张纸。
      第二,从《不动产证》的形式看,权属证书是印有国徽、名称为“中华人民共和国不动产证”。按《国徽法》第三条规定,《不动产证》具有了国家的标志和象征,具有了国家的尊严。《不动产证》内页中还有政府部门印章。从《不动产证》这些外在形式看,是以国家和政府的尊严和公信力来证明权利人的物权的。公示公信原则.不仅适用于公民及法人,更适用于国家和政府。所以《不动产证》在法律和社会现实中具有很强的证明效力。虽然登记簿是物权的归属,但按照公示公信原则,世人仍有充分理由相信政府颁发的《不动产证》的证明力。何况错证不是假证,因为错证仍然是真证。假证要依法没收,并给予以行政或刑事处罚;而对错证,要按违法必纠、有错必纠的原则,给予撤销或收回并公告,尽快终结其对公众的误导,以维护政府和国家的公信力及尊严。
      第三、《不动产证》与登记簿相比,还具有主动性和灵活性的特点。权利人可以主动、灵活向世人证明其物权。特别是当前,“房产证”已被民众广泛认可、深人人心。虽然登记簿是物权的归属,但公众对“房产证”的了解仍远远高于对登记簿的了解,所以,《不动产证》的对错,给社会带来的影响不可小觑。
      第四,“大证”的错误,不仅是与登记簿记载不一致,而主要是“大证”与有关登记单元“对应不一致”。实质是“证”与“物”对应错误,该《证》没有对应和证明“该”一个特定物。并且,“大证”与其错误对应的多个不动产登记单元的记载全都不一致。
      第五,最根本的是,这种用一《证》证多屋的“大证”,本身没有任何法律、法规和国家规章作为合法支撑,是一个违反《物权法》明确规定的产物。
      最后特别说明两个问题:
      一是本文只对单一的“大(总)不动产证”做上述议论。对农村使用的“集成版”《不动产证》,或其他文本形式的“不动产证明”等,本文不作议论。二是本文说的物(屋)是主物,不是从物。因主物与从物之间的依附关系,车库(位)、储藏室作为从物载人《不动产证》附记中栏后,所公示的仍然是从主关系。三是本文说的物权是指所有权。对使用权等他物权,本文也不议论。
      (作者工作单位:山东省住房和城乡建设厅房地产市场监管处)



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发表于 2017-11-29 16:47:20 | 显示全部楼层
菩提本无树,明镜亦非台,本来无一物,何处惹尘埃。
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