编者按：为加强在建L程抵押和预购商品房抵押 管理工作，规范房地产抵押行为，保障当事人的合法 权益，维护房地产市场正常秩序，四川省建设委员 会、中国工商银行四川省分行、中国建设银行四川省 分行、中国农业银行四）间省分行联合发出了《关于加 强城市房地产在建工程抵押和预购商品房抵押管理工 作的通知》，现全文刊登各如下供各地参考。
各市、地。州建委、房地产管理局；工商银行、建设银 行、农业银行各市、地、州分行：
为加强在建工程抵押和预购商品房抵押管理工作，规 范房地产抵押行为，保障当事人的合法权益，维护房地产 市场正常秩序，现就有关问题通知如下：
一、在建工程抵押和预购商品房抵押必须严格按照建 设部第56号部长令《城市房地产抵押管理办法》和中国 人民银行的有关规定执行，各级建设和房地产管理部门要 加强与各级商业银行之间的配合，切实搞好在建工程抵押 和预购商品房抵押的管理工作。
二、在建工程抵押
（一）在建工程抵押必须具备以下条件：
1、已交付拟抵押在建工程全部土地使用权出让金 （国家规定以行政划拨方式供应建设用地的除外），并取得 土地使用权证书;
2、持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和建设项目立项批准文件；
3、投入开发建设的自有资金达到工程建设总投资的30％以上，并已确定施工进度和峻工交付使用日期。
土地使用权已设定抵押权利的。必须先注销土地使用权抵押登记后，方可申请在建工程抵押登记。
（二）取得了《商品房预售许可证》的在建工程，开 发建设单位应将预售商品房购销合同，自签订之日起30 内到房地产管理部门办理登记会备案。申请在建工程抵押时，必须将已经预售了的商品房（包括拆迁补偿安置协议约定作方安置被拆迁入房屋）予以扣除，不得列入抵押范围；在建工程占用范围内的土地面积及价值应按预售建筑面积和抵押建筑面积在工程总建筑面积中的所占比例进行分摊，不得将该在建工程占用范围内的全部土地列入抵押范围。
（三）已设定了抵押权的在建工程。抵拥人在抵探期 间销产商品房屋的、应当通知抵押权人并取得抵押权人的 书面同意。销售房屋时，抵押人应将抵押权利设定情况告 之购房入，在签订《商品房购销合同》时，抵押人应同时修订原抵押合同，书所销售房屋在原抵押标的物和抵押价 值中作相应核减；售房款应存入贷款银行指定帐户，用于 冲减相应的抵押贷款，贷款银行在收到售房款时应在修订 的抵押合同上签字盖章；《商品库购销合同》连同修订的 抵押合同自签订之日起30日内，一并交房地产管理部门 办理登记，并注销已预售房屋的抵押权利。
三、预购商品房抵押
（一）预购商品房抵押必须具备以下条件：
1、商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得 《商品房预售许可证》；
2．抵押人到房地产管理部门办理了《商品房购销合 同》登记备案手续；
3、预付购房款一般应达到房屋总价款的30％以上， 并由开发建设单位出具预付购房款证明和同意抵押的书面 证明。
（二）预购商品房属设定了抵押权利的在建工程抵押 范围内的，预购商品房抵押权人和在建工程抵押权人应当 是同一贷款银行，并由在建工程抵押人和抵押权人修订原 在建工程抵押合同将预购商品房从该在建工程抵押范围中 核销，同时由预购商品房抵押双方当事人签订预购商品房 抵押合同转为办理预购商品房抵押登记。贷款银行原已发 放的在建工程抵押贷款，按预购商品房占在建工程抵押价 值的比例进行分摊，转为该预购商品房抵押贷款的组成部 分。
四、抵押登记管理
在建工程和预购商品房抵押合同自签订之日起3o日 内，抵押当事人应到房地产管理部门办理登记。房地产管 理部门在办理抵押登记时，要依法对抵押物进行审查，经 审查符合抵押登记条件的，应在抵押合同上作抵押权利记 载并加盖公章，经登记的抵押合同由抵押当事人双方各持 一份，房地产管理部门存栏一份。以在建工程抵押的，房 地产管理部门还应将抵押权利的设定情况，在该在建设工 程《商品房预售许可证》上注明，并将设定了抵押权利的 建设项目在房地产市场向社会进行公告。
在建工程抵押期限和预购商品房抵押期限不得低于贷 款期限。依法设定的在建工程抵押和预购商品房抵押，受 国家法律保护。
五、抵押贷款管理
（一）在建工程抵押贷款只能专项用于该工程继续建 造的费用，预购商品房抵押贷款只能用于支付该商品房首期付款展的其余购房款。不得用于从事其它经济活对。经贷款银行审查符合抵押贷款条件的方可申请抵押登记，抵押贷款由贷款银行根据工程进度分期拨付。
贷款银行要加强对抵押贷款使用的监督，发现有挪用 贷款用于其它经济活动的，银行应在即停业继续发放贷 款，；未按价款合同约定追究借款人的经济责任。
（二）抵押当事人需要确定抵押物价值的，应委托具备房地产价格评估资格的机构对抵押物进行估价，抵押价值经抵押权人确认后在抵押合同中载明。
六、房屋权属登记管理 各地房地产管理部门要认真做好工程竣工或有关房屋权属登记的衔接工作。
（一）房屋产权初始登记
开发建设单位应当按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，自工程竣工验收合格之日起三个月内，持有关的证明文件向房地产管理部门办理新建初始登记。
（二）房屋权属分户登记
在建工程抵押范围以外的预售房屋，可在项目竣工新建初始登记后，直接办理分户产权登记；在建工程抵押范围以内的预售房屋，可在项目竣工新建初始登记后，依据开发建设单位和贷款银行修订并经登记的抵押合同办理分 户产权登记；项目竣工后，尚未解除抵押权利的在建工程 部分以及未解除抵押权利的预购商品房，在办理分户产权 登记时应同时转为现房抵押登记，由房地产管理部门向抵 押权人颁发《房屋他项权利证书》。
七、房地产开发企业应当依法经营，凡将已销（预） 售的房屋进行抵押或一房多卖等欺诈消费者，以及无正当 理由拖办房屋权属登记的，建设行政主管部门应停止审批 其新建项目的开发，情节严重的要坚决取消开发资质。抵 押人违反国家房地产抵押管理规定的，由房地产管理部门 依据国家有关规定进行处罚，构成经济犯罪的交由司法部 门依法追究其法律责任。
四川省建设委员会 建设银行四川省分行
工商银行四川省分行 农业银行四川省分行
一九九九年九月十五日