编者按：今年1月 12日至15日，全国房改及房 地产工作座谈会在南京召开。这次会议的主要任务 是：贯彻中央经济工作会议和全国建设工作会议精 神，总结1999年的工作，分析住宅与房地产面临的 形势和任务，研究布置 2000年的工作。现将刘志峰、 宋春华两位副部长在会议上的讲话和住宅与房地产业 司谢家理司长在会议上的工作报告以及会议有关交流 材料，摘要分期刊登于后，供各地认真学习，并在。 作中加以贯彻。
刘志峰
去年，按照党中央、国务院关于进一步深化城镇住房 制度改革。加快住房建设和启动居民住房消费、扩大内需 的战略部署，国务院有关部门及各级地方政府在住房分 配、供应。二级市场、住房公积金、住房金融、物业管 理、住宅产业现代化和消化空置商品房等方面出台了一系 列政策措施，使住房制度改革继续稳步推进，住房建设和 销售取得了较大进展，住房新制度的建立和城镇住房建设 的发展进入了关键的转折时期。
从前年下半年开始，住房实物分配在全国范围内已经 逐步停止，绝大多数市、县的住房货币化分配方案已经出 台，货币化分配方案的实施工作开始全面启动。随着住房 分配制度改革的推进，居民日益成为住房市场的消费主 体，全国城镇商品住宅销售中，个人购房比例已达80％ 以上。
通过多年来向城镇居民出售现有公有住房，全国可出 售公房的60％以上已经按国家有关政策出售给个人，城 镇居民住房自有率达到70％左右，基本形成了以居民自 有产权为主、多种产权形式并存的新格局。租金支出占城 镇居民家庭收入的比重平均达到6％左右。
建设部会同国家相关部门重点围绕开放住房二级市 场，制定了职工已购公房和经济适用住房上市出售管理制 度、收益分配制度，以及鼓励居民通过二级市场扩大住房 消费的税收政策，形成了较为完善的开放住房二级市场的 政策体系。目前，约一半的省、自治区、直辖市已经开放 了住房二级市场。
商品住房供应体系得到了进一步规范；经济适用住房 在住房建设中的比重有了较大幅度的提高；部分城市廉租住房制度建设开始启动。特别是经济适用住房的发展，适 应了大多数居民的支付能力和需求特点，逐步成为住房供 应的重点。
重点调整了住房公积金和商业性个人住房抵押贷款政 策，延长了贷款年限、降低了首付款比例和贷款利率，个 人住房贷款比上年有了较大幅度的增长，并首次超过了开 发性贷款，住房金融实现了由开发性贷款向消费性贷款的 转移。去年工商银行和建设银行还配合房改需要，积极拓 展新的贷款领域，推出了个人住房装修贷款、二手房贷款 等新的贷款品种。
1998年住房建设对国民经济增长的贡献大约在2个 百分点，去年预计可以达到1．5个百分点。随着住房建设 的发展，住房市场供需矛盾已经大大缓解，住房短缺问题 初步解决，居民住房需求重点和需求特点逐步向提高居住 质量转变。
中央经济工作会议指出，当前经济运行中的主要矛盾，仍然是社会需求不足，通货紧缩趋势尚未有效遏制， 今年的经济工作坚持实行扩大内需的宏观经济政策，并把 启动住房消费作为实施扩大内需方针的一个重要措施。 住房新制度的建设，今年是关键的一年。当前的主要 任务是：
住房货币分配是新制度的基本特征。今年要下决心落 实住房补贴资金，老职工一次性补贴要排出年度计划，新 职工按月补贴要坚决到位，把住房贷币分配制度确立起 来。关键是要尽快把补贴发出去，形成居民现实的住房支 付能力。今年，随着机关货币化分配方案进入实施阶段， 贷币化分配制度改革的重点要向企事业单位转移。对企事 业单位，要进行分类指导，原则上实行方式多样、方案自 选、民主决策的原则。
市场制度的完善和市场体系的建立是新制度发挥作用 的基础。要从建立、完善住房市场体系出发，着眼于搞活 包括出售、租赁、抵押、典当、赠与等各种不同交易方式 的整个住房市场。当前工作的重点是全面开放、真正搞活 住房交易市场和培育、规范、发展租赁市场。尚未开放二 级市场的地区要在今年内全部开放，同时要采取切实措施 把市场搞活。
今年要特别下功夫搞活住房租赁市场，重点是通过加 强管理、争取减轻税赋和为住房租赁业务提供合适的融资 支持，把住房租赁业务纳入政府管理，同时也使租赁经营 者有利可图，让住房租赁成为吸引居民和机构住房投资的 重要方面。
住房金融制度决定着住房金融体系的效率、影响着政 府住房政策目标的实现。要着眼于建立符合中国实际情况 的住房金融体系，推动住房金融的制度创新。当前的工作 重点，是从降低贷款风险和减轻借款入负担两个方面统筹 考虑，综合设计住房贷款抵押、保险和担保政策，解除贷 款机构的贷款风险；在此基础上要采取有力措施，简化贷 款手续，降低住房贷款的中间费用，减轻借款人的贷款负 担。
各地要认真研究本地区居民的住房需求结构和需求特 点，合理安排不同层次的住房供应比例，明确不同供应体 系的政策。今年的工作重点，仍然是继续大力发展经济适用住房，以经济运用住房建设为主扩大住房投资规模；同 时要落实有关政资。、对经济适用住房的供应对象和购买标 准进行界定。考虑到启动住房消费的要求，目前对供应对 象和购买标准暂可适当放宽。廉租房是社会保障体系的重 要组成部分。目前对有住房的困难职工，如下岗失业职 工、社会救济对象等，有租金减免政策予以保障；对无住 房的生活困难职工，则应通过提供廉租房子以保障，这有 利于促进社会稳定。
政府对住房建设的管理，要从原来的直接管理，转变 为更多地从市场管理、质量监督和建立住房保障制度等方 面阿间接管理，转变为主要依靠财税、金融、土地供应政 策等经济杠杆的间接调控和政策引导；房屋管理机构对房 屋本身的管理，要从原来的以产权所有人角度出发的行政 化管。又转变为企业化、专业化、市场化的物业管理。
今年的重点，是在公房改革和廉租住房建设过程中， 把住房保障机制初步建立起来。但建立我国的住房保障制 度，不仅要从住房供应角度考虑，也就是进行廉租住房建 设，长远看还要从建立低收入居民住房补贴制度、金融制 度、财税制度等方面综合研究、统筹安排。
为实现上述任务，今年要注意抓好五个环节的工作：
一是抓政策落实。如货币分配政策，公房上市管理、 收益分配与财税政策，公积金管理条例及相关的配套政 策，经济适用住房建设的有关政策，住宅产业现代化政 策，廉租住房管理办法，物业管理政策，住房金融政策， 消化空置商品房的有关政策，等等。
二是抓制度完善。如住房货币分配如何向货币工资改革目标过渡问题，住房抵押贷款风险防范机制的设计问题，经济适用住房供应政策问题等；从启动居民住房消费出发，还有许多阻碍住房消费发展的政策，需要进一步清理，如住房开发、租赁环节的税费政策等。
三是抓体制改革。要结合政府机构改革，切实转变政府职能，初步完成住房管理体制和管理方式的转变；要结合事业单位改革，推进政事分开，既提高政府的行政效率、推进依法行政，又形成一种公开、公正、公平的竞争环境；要结合国有企业改革，转变企业经营机制，搞活国有房地产开发、经营及中介服务企业。
四是抓观念转变。要通过加强宣传，进一步增强城镇居民的住房商品化意识，确立自住其力的观念，树立住房 保值增值意识；城市政府要从大局出发，下决心情理影响 住房消费的政策；相关部门在居民住房产权办证、发证。 法律法规服务等环节要确立服务意识；住房开发建设、市 场中介、管理企业，以及金融机构要在住房建设、销售。 交易、物业管理和贷款等环节，适应居民需求，提高服务 水平。
五是抓经验推广。许多地区为启动居民住房消费，创 造性地工作，积累了很多很好的经验。如上海等地为推动 公房出售和租赁市场发育所制定的税收政策；有些则是操 作性的，如南京市为简化贷款手续、提高办事效率，实行 贷款手续“一条龙、两站式”服务；大连、青岛市委托中 介机构代办职工贷款手续，由中心支付服务费用，提高工 作效率等，需要各地结合实际情况，相互借鉴。