2000年是本世纪最后一年，我们应当清醒地立足现 实，理清思路，谋划未来，加快发展。今年的住宅建设和 房地产管理，要重点把握好三个方面的问题：第一是着眼 于发展，重点研究扩大内需的问题；第二是着手于调控， 把握好宏观调控的方向和力度；第三是着力于改革，加快 制度创新和科技创新。在房地产管理工作中．要在建立五个体系方面下功夫。
当前，进行住宅建设和房地产业的宏观调控，主要是 四个方面的任务：一是总量控制。总量控制的目的就是要 使总供给与总需求的大体平衡，形成一个有限度的买方市 场，使之有合理库存，有充分的流转，又不致造成非正常 的空置。二是优化结构。当前优化结构主要是根据社会消 费水平和市场即期需求，合理确定各种类型、不同档次商 品房之间的供应数量，在重点保障适应广大中低收入者的 经济适用住房供应的同时，兼顾社会多层次的住房需求。 三是规范行为。要依法对市场行为进行规范和管理，研究 制定完善的法律法规体系。四是调节收益。合理的收益分 配调节政策是当前扩大消费的重要措施。也是从总体和长 远上保证政府财税收入、维护企业和消费者合法权益的基 本保证。调节收益还要坚持兼顾公平与效率的原则，处理 好政府与企业和消费者个体的利益关系。
国务院23号文件提出要建立和完善以经济适用住房 为主的住房供应体系，并明确规定：“最低收入家庭租赁 由政府和单位提供的廉租房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他高收入家庭购买、租赁商品房”。这是根据目 前我国绝大多数城市房价收入比相对较高的现状而提出的 政策性措施。但就某一地，某一城市而言，完全可以根据 当地经济发展水平，根据房价收入比以及政府财政状况， 设计和实施符合自己实际的住房供应办法。 建立廉租住房供应制度在我国还是一项新的尝试，国 务院23号文件发布后，在廉租住房建设方面，不少地方 已经取得了一定的成效。各地在实施过程中，要注意以下 几个方面的问题：一是房源要优先考虑收购旧有住房和符 合条件的空置商品房；二是面积和设施标准不能偏高，既 要体现社会保障性质，又要具备基本居住功能；三是租金 标准要相对合理，至少应保证维修费用和管理费用。
房地产市场的结构体系，除了土地使用权的出让、划 拨外，主要包括两大块：一块是增量市场（初次转让）， 一块是存量市场（再转让及租赁等）。在继续促进新建住 宅销售（初次转让）的同时，要重点培育和激活存量住宅 的再转让及租赁。
1、要用整体和系统的观点充分认识盘活存量市场在完善房地产市场体系、促进住房消费中的关键地位和作 用。
2．争取“低门坎”政策，促进存量市场的启动和推 开。为了全面启动和尽快推开住房存量市场，当前应当重 点抓好两项工作：一是继续清理以往存量住房交易政策， 以便及时、有的放矢地调整不利于住房二级市场发育和启 动租赁市场的政策。二是抓紧制定加快培育存量市场的综 合配套政策。从目前有关政策出台情况看，当务之急是租 赁市场的有关配套政策。今年将把租赁政策的调整作为重 点，从市场入手、金融支持、收益调节、行为规范，市场 联动等方面扶持租赁经营的有关政策，以期尽快启动和推开。
3、要切实转变住房消费观念，增强“跨门”意识。 目前，在住房消费观念上要解决好三个误区：一是一步到 位。家庭结构和收入是变化的，住房消费也只能是随之进 退，房型的配置，面积的大小和性能质量的高低，应该是 因时而异，企图一次到位，只能是延迟到位。二是降价预 期。目前在个别大城市中的确存在房价过高的问题，必须 认真调研提出对策，但就大多数城市尤其是中小城市，房 价总体还是适中的。三是靠积蓄购房，总想攒够了钱再买 房，不善于把预期收入用于即期消费。我们要突破小农经 济和自然经济的思维桂桔，改变在短缺经济和温饱型低水 平阶段的消费观念，要创造条件利用信贷消费。
当前，住宅质量不高仍是社会普遍关注的问题。解决 住宅质量问题要从长计议，用系统工程的方法去研究和解 决。
为了解决好这个问题，去年国务院办公厅发出了《国 务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化、 提高住宅质量若干意见的通知》（国办发［1999］72号） 确立了推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标和重点 措施。之后，建设部等四部委（局）又发出了《关于在住 宅建设中淘汰落后产品的通知》（建住房［1999」295 号），而且国家住宅康居示范工程、住宅性能评比等工作 也在稳步推进。今年除抓好上述工作外，还要按国务院办 公厅通知的要求，研究五年要解决住宅质量通病的措施。
总之，实现住宅产业现代化，主要内容是构建五个方 面的框架体系：一是建立住宅技术保障体系，这是前提； 二是建立住宅建筑体系，这是基础；三是建立住宅部品体 系，这是重点；四是建立住宅质量控制体系，这是关键； 五是建立住宅性能认定体系，这是核心。
为逐步建立和完善住宅产业现代化体系，还要采取一 些相应的改革和配套措施，解决载体和途径问题。
1、要建立住宅产业基地。
2、要扶持一批企业集团。这些企业应成为房地产业 的支柱和骨干，为开发新的市场领域超前做好准备。
3、要加大推行品牌的力度。名牌是质量的象征。
4、要实行规模开发、建设和经营。
五、建立优良的市场服务体系
为了服务于中央启动住房市场、刺激住房消费、加快 住房建设、扩大内需的大局，我们亟需加强这些工作。重 点是以下几个方面：
1、金融服务：继续研究如何更好地运用市场机制发 挥金融贷币政策的作用，全面开展金融服务，如多种渠道 发放住房贷款。为了防范贷款风险，消除银行和消费者购 房后的后顾之忧，要通过试点及时建立多种形式的住房抵 押担保服务以及住房保险服务制度。
2、中介服务：青岛在搞活房地产固定市场，正确对 待、管理经纪人的作法，值得借鉴。第一步是把大量的地 下经纪人从“地下”吸引到“地上”；第二步是对这些经 纪人进行培训上岗、规范行为；第三步是发挥他们服务好、信息多的优势，为住房消费提供良好的服务。同时在 对从事中介的人员资格和机构的资质进行严格管理，严厉 打击中介市场中的欺诈行为。
3、物业管理服务：在新建的住宅区，推行物业管理 要强硬；对旧有住宅区，要进行分类指导，积极宣传引导 居民接受并积极配合物业服务。物业公司要做到管理内容 的菜单化、服务的规范化、收费的合理化。
4、行政管理服务。各级建设、房地产部门对涉及住 房建设、住房交易、房屋测绘、产权登记发证等一系列管 理环节程序、要求、收费等内容，要本着简化程序、减少 手续、降低收费和承诺服务的原则，进行一次彻底清理调 整，要果断地取消不符合市场经济原则、不利于市场发育 的各种各样的限制，如在市场、产权管理方面，能不能实 行一体化办公、“一站式”服务。一次性收费等等。要实 行现代化办公和利用信息网络技术，科学管理住房档案。 加快办事效率、降低交易成本、减少人为因素，提高管理 过程的透明度，为培育房地产市场，提供优质服务。
关于房屋面积测量问题，各地要引起高度重视，部里 曾就此两次发文，一是要及时适应当前房改以及促进住房 消费等形势的需要，加快测绘速度；二是提高测绘质量， －7－ 产权私有化后，老百姓对影响产权面积的测绘质量要求越 来越高；三是要改进测绘服务，坚决杜绝故意拖延时间。 收取加急费用的做法。关于前一段时间在商品房面积测绘 管理中，涉及部门职能界定和具体的管理工作出现的不同 意见和分歧，经国务院有关部门协调，有关文件即将下 发，管理职能再次明确后，我们更应该努力工作，不能因 为测绘问题影响促进住房消费的大局，有关房屋测量管理 体制改革的工作，也将抓紧进行。