成都市房地产管理局
自 1997年 4月 28、日中国人民银行出台《个人住房贷 款试行办法》以来，银行逐步加大了支持个人住房消费的 力度，但个人住房担保贷款业务的开展并不理想，其中最 重要的原因之一就是担保主体缺位。由于国家规定党政机 关不能成为担保人，而大多数企事业单位经济状况欠佳， 无力也无意为职工购房贷款作担保，因此单位担保难以落 实；它然人担保方式由于符合条件的担保人极其有限，且 未必愿意承担风险，因而也难以实现；以房地产开发商作 担保，则缺乏应有的担保能力。可见，居民个人购房贷款 担保主体缺位是拓展个人住房担保贷款业务的重大阻碍因 素。因此，成立专门的社会性担保机构是解决居民个人购 房贷款担保主体缺位的有效方式。
贷款担保的基本模式： 借款人申请个人住房贷款时，由担保公司为其提供保 证担保，借款人以所购房屋或其它（含自有）产权房屋向 担保公司提供抵押反担保。为保证该模式的正常运作，担 保公司设置了咨询部、评估部、资金部、抵押部等机构， 具体操作步骤如下：
第一，借款人向担保公司咨询部或贷款银行咨询，准 备贷款的相关资料，提出申请，填写《贷款申请呈报表》。
第二，担保公司评估部对拟抵押房屋进行查勘、评 估。由担保公司资金部会同银行（若涉及公积金贷款，还 需会同房改资金管理中心）一起对贷款担保申请进行审 核，出具承诺意见。
第三，担保公司抵押部与抵押人签订（反担保）合 同，并到市公证处办理具有强制执行效力的公证。
第四，由抵押人到市财产保险公司办理抵押房屋财产 保险，并将保险单正本交存担保公司。
第五，抵押人与担保公司抵押部工作人员一起，到市 房地产相关职能部门办理房屋抵押登记事宜。
第六，担保公司资金部与贷款银行签订（借款保证合 同》。
第七，借款人与贷款银行签订《借款合同》。
第八，在签订抵押（反担保）合同，该合同公证、抵 押房屋保险、房地产抵押登记等事宜全部办妥的情况下， 贷款银行凭担保公司资金部书面通知，完善贷款手续后才 发放贷款，从而保证该贷款担保模式的安全运行。
第九，借款人按期偿还完贷款本息后，办理注销抵押 登记手续，领取《房屋所有权证》。
第十，贷款担保失败后的处置方法：
由于市房地局将担保公司作为其下属的市房地产交易 中心的有机组成部分，在担保失败后能得到更合理、更快 捷的处理。其基本步骤为：担保失败后按合同约定直接进 入裁决程序——裁决后由拍卖中，心实施拍卖——借款人搬 出担保贷款所购的房屋——担保公司提供低档房屋出租给 借款人。
担保公司从98年10月底正式运作，截止99年元月 底， 4个月共承办了 156户个人住房置业贷款担保业务， 担保金额达1300万多元，取得了一定的成绩。购房群众 非常感动，纷纷赞许担保公司在推行住房制度改革，切实 解决职工住房困难方面起了积极的促进作用。
为确保贷款担保工作的顺利运行，成都市房地产管理 局专门成立了个人住房置业担保贷款工作领导小组，由局 长任组长，领导习＼组由市房改办、市局下属的房地产交易 中 心、经营管理处、产权监理处等领导组成，一方面对担 保公司的具体业务工作给予指导、支持和监督，另一方面 积极协调同贷款担保业务有关单位（如公证处、法院、保 险公司等）的联系，从而确保该项工作的顺利开展。
1、制定实施细则，确立工作规范。市房地局、市房 改办、市人民银行及工商银行。市建设银行、市农业银 行。市房改办资金管理中心、市担保公司一起研究制定了 （成都市住房置业担保贷款实施细则人在《细则》的基础 上，担保公司同上述几家专业银行及资金管理中心就工作规范及流程达成初步意见，并分别同银行签订了担保贷款 的具体协议。同时，担保公司制定了一系列配套文件，如 与各家银行签订（担保贷款协议书》，拟定（个人住房担 保贷款申请书）、《组合贷款审查表》、《担保方审查表）。 《贷款银行审查表）、（担保贷款须知》、（担保贷款操作规 程》、《担保贷款流程图》等。
2．做好宣传工作，切实转变消费观念。个人住房担 保贷款面向千家万户，广泛宣传是发展业务伪重要途径。 为此，担保公司除通过广播、标语、宣传资料等开展宣传 外，在报纸上搞专版，开办“担保信箱”、“贷款热线”， 将“担保须知”、“担保流程图”、“担保收费一览表”、“担 保实施细则”等—一告知群众。担保公司还在本地最有影 响的电视媒体上开办担保系列讲座，印发不同条件下“贷 款期限、利率及每万元贷款归还额一览表”，供群众参考。
3、简化操作程序，提高贷款担保效率。住房担保贷 款通常手续较多，程序繁琐，从申请到发放贷款往往需要 两个多月时间，针对这一情况，担保公司积极与市交易中 心、市房地产经营管理处、产权处、开发公司、公证处、 保险公司、抵押鉴证单位等协商，采取联合办公的形式， 提供咨询、审查、签约、公证、抵押、保险、审批等一条 龙服务。使办理时间缩减到半个月。
4、加强审查，防范担保风险。为降低风险，严把审 查夫，担保公司要求开发企业具备以下条件：山企业已在 工商部门核准登记，具有独立的法人资格，具有三级以上 房地产开发资质。你所开发商品房已领取《土地使用权 证》；已办理建设用地、规划、建筑工程许可证；计委已 立项下达固定资产计划、房地产管理部门已颁发炳品房 预售许可证》等。间同意与担保公司签订保证合同，负责 将借款人所购房屋的所有权和土地使用权办理抵押登记。 并将蛐项权归在规定的期限内送交担保公司，以明确 担保责任，确保担保的连续性。
5．搞好队伍建设，加大科技投入。组织经办人员定 期学习、培训、强化业务素质，提高服务质量。加快计算 机软件开发，逐步实现贷款担保审查、发放、回收、监控 的计算机化管理。
住房置业担保是一项新事物，在发展过程中还存在许 多难点和风险；一是居民担保贷款的消费观念在待培育。 二是住房担保贷款的法规不完善。三是担保贷款债权回收 风险难以预测。一旦担保贷款失败，强制搬迁难度较大。 此外，还存在利率风险、信誉风险和房价风险。
为此，针对上述难点和风险，要积极采取措施，坚持 政府协调，各方合力，帮助住房担保公司规范运作，发挥 金融助购作用。
1、实施特种行业保护政策。住房担保公司的设立应 从严审批，原则上一个城市设立一家住房担保公司为好， 以避免多家担保公司为抢夺担保业务而导致恶性竞争，有 效发挥为居民贷款购房提供担保的职能。
2、建立住房贷款担保风险储备金。在开展担保业务 时，应酌情收取一定的费用，作为风险储备金。费种、费 率的确定应有一个明确的具体的办法。
3、修建经济适用的廉租周转屋。由政府划拨专门土 地，减免配套等费用，修建廉租屋，若担保贷款一旦失 败，则可利用廉租屋安置借款者，避免其流离失所，保证 社会稳定。
4．完善住房担保贷款的法规体系。政府尽快出台或 完善有关法规、管理办法，建立健全相应的组织机构，使 住房贷款担保有法可依，有章可循。
5、建立房地产资信评估体系。对房地产企业和贷款个人的资信都做出公正、客观、准确的判断，从而降低担 保的风险。