编者按：产权产籍委员会秘书处在今年的房地 产产权产籍简报第12期、第18期分别刊登了《已购 公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金 和收益分配管理的若干规定》。建设部住宅与房地产 业司为了更好地贯彻《暂行办法》和《若干规定》， 对两个文件作了详细说明。现将两个文件的说明全文刊登如下，供各地贯彻执行。
最近，针对目前的经济形势，中央对进一步扩大住房 消费作出了部署，特别要求加快开放住房二级市场。 国务院有关部门及各地方人民政府正积极研究制定有 关具体措施。根据部领导意见，今天我就已购公有住 房和经济适用住房上市出售若干问题向大家作一介绍。
加快开放已购公房和经济适用住房的交易市场， 既是深化城镇住房制度改革的需要，也是完善我国社 会主义市场经济体系，培育新的经济增长点的需要。 从部分省、市试点的情况看，开放已购公房和经济适 用住房的交易市场有着十分积极的现实意义。
第一，有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推前住房消费。职为按房改政策购买公有住房时，一般 是根据单位分房倩况，先住后实，没有多少可选择的 余地。随着居民家庭收入和生活水半的不断提由，相 当一部分已购公房居民急于进一步改善居住条件，希 望通过以小换大、一以旧换新，实现住房的爱教换代。 但这部分居民单靠家庭积蓄来购买商品房往往又是不 现实的。开放住房二级市场后，将这部分存量房屋资 产转化为货币资金，加上家庭的存款及政策性和商业 性的贷款支持，就可以大大增强这部分居民的住房购 买力，从而使这部分原来游离于市场之外的住房消费 群体进入市场，更广泛地调动起群众住房消费的积极 性，进而促进增量住房的消化和住宅建设的发展。因 此，在停止住房实物分配后，开放已购公房和经济适 用住房的交易市场将成为拉动住房消费的一个重要方 面。
第二，有利于保持房改政策的连续性，推动住房 制度改革的深入发展。向城铝职工出售公有住房和向 中低收入居民出售经济适用住房是住房制度改革的一 项重要内容。经过十多年的房改实践，越来越多的职 工家庭住房已成为私有财产。而房改的目的是实现住 房的商品化、社会化，已购公有住房和经济适用住房 只有经过市场这一环节，才能最终实现住房的商品属 性。同时，随着人们产权意识、市场意识的增强，职 工在购买住房时，除了考虑其经济承受能力外，也会 更多地考虑其所能获得的权益。如果长期不能解决再 交易的问题，必然会使职工对购买住房特别是经济适 用住房产生后顾之忧。因此，当前稳步开放已购公房 和经济适用住房的交易市场，是住房制度改革发展到 一定阶段的必然要求。
第三，有利于促进存量住房资源的合理使用，满 足不同层次居民的住房需求。由于城镇居民家庭收入 水平、住房消费能力等差异较大，开放住房二级市场 后，就等于把住房市场中最大的一块资产盘活了。由 于住房二级市场星大面广，在价格、区位、户型等方 面选择余地大，有利于满足不同层次居民的住房即期 消费需求。如，刚步入社会的青年家庭需要的是小户 型住房；住房困难家庭需要的就是面积大一些的住 房；而有些家庭住房虽然不困难，但因位置不合适， 希望调整住房；等等。开放住房二级市场后，通过市 场机制的作用，将在相当程度上促进存量住房的有效配置，满足不同层次的住房需求。
第四，有利于相关产业的延伸和发展。将加快房 地产中介服务、装饰装修、物业管理、房屋租赁等的 发展，增加更多的就业岗位。如上海市开放住房二级 市场后，住房置换、住房置业担保等新兴业务应运而 生，房地产经纪活动也异常活跃。仅房屋置换公司就 吸纳了800名下岗纺织女工担当“房嫂”，为买卖双 方牵线搭桥，带来了良好的社会效果。
从部分省市的试点情况看，广大居民对开放已购 公房和经济适用住房交易市场是积极支持的，这一举 措对促进市场流通、刺激住房消费的作用也是十分明 显的。如，上海市共有20069户（其中仅今年上半年 就达8963户）职工家庭将已购公有住房上市出售， 其中有约90％家庭又重新购房，平均每个家庭通过 换购增加住房建筑面积43平方米，增加投入15．91 万元，仅此一项就增加住房消费量近83万平方米， 新增个人直接住房投资22．54亿元。江苏省南通、 常熟、江阴三个城市自去年4季度开展已购公房上市 试点以来，已有4360户居民出售已购公有住房，其 中3850户（色总数的88％）以旧换新、以小换大，平均每户增加住房面积40多平方米，新增的购房支 出总计6亿元，带动的装修、家具等间接消费总计 5．67亿元。青岛市自今年3月开放二级市场以来， 房地产交易中心受理的已购公房上市出售登记已达 1．3万户，96万平方米。（注：上述数据统计截止时 间均为今年6月底）
为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房 制度改革，促进住宅建设发展的通知》（国发［1998」 23号文件）关于“培育和规范住房交易市场”、“稳 步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场”的 精神，在总结部分省市试点经验的基础上、建设部经 会签国土资源部，于今年四月发布了《已购公有住房 和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部第 69号令），该办法主要规定了开放二级市场的基本条 件和上市交易程序，明确了上市准入制度。最近，经 国务院原则同意，财政部、国土资源部、建设部又联 合下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土 地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字 [1999]113号），进一步明确了已购公有住房和经济适用住房上市出售中所涉及的土地出让金缴纳和收益 分配的有关政策。这两个文件的发布，是促进和规范 住房二级市场开放的指导性文件。鉴于北京市的特殊 地位，国务院有关部门还参与制定了北京市的相关政 策（即将由北京市人民政府公布），这是三部文件在 北京市的具体化。
产权明晰是已购公有住房和经济适用住房上市出 售的基本条件，也是群众最关心的问题。三部文件及 我部69号令明确规定：职工个人购买的经济适用住 房和按成本价购买的公有住房，房屋产权职工个人所 有；已取得合法产权证书，即房屋所有权证、土地使 用权证或房地产权证，可依法进入二级市场交易。同 时规定，对《已购公有住房和经济适用住房上市出售 管理暂行办法》实施前，个入已领取房屋所有权证， 但尚未领取土地使用权证书，在2000年底以前需要 上市出售的，产权人可以凭房屋所有权证书上市出 售Z土地使用权证书的办理两步合并为一步，即在该 住房出售后，由购买人凭变更登记后的房屋所有权证 —— 直接办理土地使用权变更登记手续。
对因各种原因，尚未取得房屋产权证书的，当事 人可向房屋所在地房屋权属登记发证机关申请办理。 公有住房出售单位应当及时履行有关房改审批等手 续，并提供相关资料，积极协助买房个人办理房屋产 权登记工作。房屋权属登记发证机关应按照规定的产 权登记发证时限要求抓紧办理。任何单位和个人都不 得以任何理由阻止或妨碍个人住房产权登记发证工 作，也不得扣压个人住房产权证书。对此，建设部曾 专门下发《关于进一步转变工作作风，切实加强和改 善房屋权属登记发证工作的通知》（建住房[1999] 119号），进行了部署。
为了保护二级市场权益人的利益，防止在实物分 配体制下形成的住房分配不公现象通过二级市场合法 化，《已购公有住房和经济运用住房上市出售管理暂 行办法》规定了八种不得上市的情形。即：1．以低 于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价 款的；2．住房面积超过各省、自治区、直辖市人民 政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款高标准 装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及 装修费用的；3．处于户籍冻结地区并已列入拆迁公 告范围的；4．产权共有的房屋，其他共有人不同意 出售的；5．已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； 6．上市出售后形成新的住房困难的；7．擅自改变房 屋使用性质；8．其它按照法律、法规及县以上人民 政府规定不宜出售的。
1．由产权人向房屋所在地县级以上人民政府房 地产行政主管部］1提出申请，并提交相关材料。房地 产行政主管部门按照有关规定对其申请进行审核后， 十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。
2．经审核，符合上市出售条件，准予上市出售 的，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门 申请办理交易过户手续，缴纳有关税费。
3．买卖当事人在办理完成交易过户手续之日起 三十日内，向房地产行政主管部门申请房屋所有权转 移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土 地管理部门申请土地使用权变更登记手续。
已购公有住房和经济适用住房上市出售，原则上 应当尽可能简化程序，降低收费，以方便群众，减轻 负担。建设部在《关于进一步转变工作作风，切实加 强和改善房屋权属登记发证工作的通知》对有关问题 已提出了相应要求。
已购公有住房和经济适用住房上市出售成交价 格，按照政府宏观指导下的市场原则，由交易双方协 商议定。（根据三部文件规定，土地出让金或相当于 土地出让金的价款需由购买人交纳。）按照《城市房 地产管理法》的规定，应向房地产交易管理部门如实 申报成交价格。房地产交易管理部门要对所申报的成 交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和 评估，并以核实的价格作为计征有关税费和收益分配 的依据。
由于房改成本价及经济适用住房价格中均不含土 地使用权价款，因此根据现行法律制度，三部文件明 确：已购公有住房和经济适用住房上市出售时，均需 由购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。
对于经济适用住房，由于其土地使用权是以划拨 方式取得的，个人购买时价格中不含土地出让金，因 此已购经济适用住房上市出售时，应当按照《城市房 地产管理法》的规定，由购买入向国家补交土地出让 金。
对于已购公有住房，则有两种情况。一种是其原 土地使用权以划拨方式取得的，应当按规定由购买入 向国家补交土地出让金。另一种是原土地使用权以出 让方式取得的，如原单位购买了商品住房（价格中包 含了开发商已向国家缴纳的土地出让金）再根据房改 政策按房改成本价出售给职工，按现行的法律规定， 其上市出售时，不需要再向国家补交土地出让金。但 因为应由新的购买人缴纳相当于土地出让金的价款， 所不同的是这部分价款应当根据原投资渠道分别上交财政或返还原产权单位。
土地出让金和相当于土地出让金的价款在缴纳标 准上是不一致的，即均为不低于该住房座落位置的标 定地价的10％，具体比例由各地确定。考虑到目前 多数地方尚没有标定地价资料，而二级市场的开放又 是当务之急，实际操作中各地可根据具体情况确定征 收方式。如北京市经研究论证，并经国务院房改五人 小组原则同意，拟技房屋成交价的3％（相当于标定 地价的10％）作为应缴纳土地出让金或相当于土地 出让金的价款，以便操作执行。
购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价 款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
经济适用住房出售价格是按保本微利原则确定的 政府指导价，因此，三部文件明确：居民购买的经济 适用住房上市出售时，除按规定交纳有关税费外，出 售收益全部归出售人所有。这一点与已购公有住房上 市出售收益分配在政策上是有所区别的。
由于职工按房改成本价购买公有住房时享受了各 种不同程度政策，已购公有住房上市出售带来的经济 利益关系较为复杂。这些住房客观上存在着地段、标 准等方面的差异，在个人按房改政策购买时，价格上 基本上没有考虑或很少考虑这些因素。但再按市场价上市出售时，这些因素必然会显化。因此，为了解决 已购公有住房上市出售时，因成交价格差异过大带来 的收入不公平问题，三部文件对已购公有住房上市出 售收益分配作了相应规定。‘按照这一规定，职工个人 上市出售已购公有住房取得的价款中，除按规定交纳 有关税费外，出售人实际应得收益主要包括两部分： 一部分是出售人应得的基本收益，另一部分则是净收 益分成。
1．基本收益。是相当于其住房面积标准部分的 经济适用住房价款，即该家庭中职务较高一方应享受 的住房面积标准与上市出售对当地经济适用住房基准 价格之乘积。这一基本思路的确定，主要是考虑保持 新、老房改方案之间的衔接和新、老职工利益的平 衡。经济适用住房基准价格是住房货币化方案中老职 工计发一次性补贴的基础，也是新参加工作职工按月 计发住房补贴的依据。因此，已购公有住房上市出售 时，把住房面积标准以内的经济适用住房价款确定为 出售人应得收益基数，相对而言比较合理的。
2．净收益分成。若因上市出售价格高于经济适 用住房基准价格等原因，出售收入高于出售人应得基 本收益的，三部文件规定：净收益部分应该超额累进 比例或一定比例缴纳所得收益，剩余部分归出售人。 所得收益由房地产交易些理部门代收后，按规定上交 财政或返还原产权单位。净收益分成的两种处理办法 具体采用哪一种，由地方确定，但原则上房屋成交价 格差异较大的应当采用超额累进方式，房屋成交价格 差异相对较小的一般适用于按一定比例缴纳。北京市 采取了按超额累进比例缴纳的方式，即：成交价在 4000～ 5000元／平方米的部分，20％缴纳所得收益， 80％归出售人；成交价在5000元／平方米以上的部 分，50％缴纳所得收益， 50O归出售人。
净收益实际上相当于原产权单位购建该住房时实 际支付的配套费等土地收益，理论上应当全部返还原 产权单位或财政（原由中央财政或地方财政投资的行 政机关、事业单位住房）。但考虑到已购公有住房上 市出售后，该户家庭按规定不得再按照成本价或标准 价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房，而只 能按市场价购买商品房，因此，为了保证其必要的购 房能力，调动其购房积极性，将部分净收益密结出售 人是必要的，总的精神是这部分收益越高，单位分成的比例也越高。
超过面积标准的住房必须于上市出售前按规定进 行相应处理后，方可上市出售。上市出售时，除个人 已支付的房价款归出售人外，超标部分的净收益全额 缴纳所得收益，出售人不得参与分成。
已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋 维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关 规定执行。个人缴交的住房共用部分、共用设施设备 维修基金的结余部分，经双方结算后随房屋产权同时 过户。
为了进一步搞活住房交易市场，鼓励和支持住房 建设、消费和流通，国家将于近期出台相应的税收优 惠政策，具体办法由财政部、国家税务总局另行规 定。
根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管 理暂行办法》，违反规定将不准上市出售的已购公有 住房和经济适用住房上市出售的，没收违法所得，并 处以10000元以上30000元以下罚款。违反规定，将 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，又以非法 手段接成本价购买公有住房或政府提供优惠政策建设 的住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房 屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上 30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房 价款，并处以 10000元以上30000元以下罚款。