编者按：前段，郑吉荣理事长应海南省建设厅邀 请，参加了有关处五海南积压商品房问题中产权登记 确认的专题讨论，写了一篇题为“海南经济特区权属 未定商品房确权问题的思考”。现摘要刊登如下，供 各地确权中参考。
郑吉荣
海南的房地产市场历经了起步、整顿。恢复。超常规 发展、回落与调整几个阶段，为海南经济的迅速发展作出 了巨大的贡献。但是，由于前几年“房地产热”的时期， 房地产的无序、过热导致了房地产严重积压，资金大量沉 淀，严重制约海南房地产业乃至海南经济的发展。
在诸多问题中，产权不清，产籍不明是严重阻碍处置 这些房地产的首要问题。
1．海南的积压房地产包括了三种类型：一种是已建 成的成品商品房屋；一种是尚未完工的停、缓建商品房， 即未完成的开发项日；一种是用于房地产开发的闲置土 地。后两种类型由于是不成形的“房产”，不具备产权申 报，确权发证的条件，应由土地管理等部门提出处理办 法。因此不在本文讨论的范围内。但是本文的一些思路与 意见亦可作为解决后两类问题的借鉴。
2．建成的成品空置房屋中不能申请产权登记，审查 确权有如下几种主要情况：
(1)开发商（第一开发商）以土地（或项目）私下转 让他人（第二开发商），但名义上实行合作开发，没有按 照规定到管理部门登记获准。这样，第一开发商拥有属名 于自己的土地使用权证、建筑许可证等证明材料，第二开 发商则投入资金（包括一次性买断项目）开发建设，并以 自己的名义与购房者签订购房合同。其法律依据仅仅是一 纸“全权承包开发经营”委托书。因为与购房者签订合同 的不是该房地产开发项目的合法权利人，造成购房者无法 办理产权登记过户手续。
(2)开发商（包括第二开发商与炒房者）因经营不 善，资不抵债而去向不明，其房产从未办理产权登记， （或将产权资料带走）致使购房者也无法办理产权登记领 证手续，合法权益得不到保障。
（3）开发商将房产（或开发项百，或土地）抵押后， 又将房屋预售，或者再抵押给银行，造成银行与购房者相 互争夺产权；
（4）法院查封的房产久不解封。据海口市不完全统 计，全国各地法院在该市查封房产未解封的有616宗，约15万平方米。本省法院查封未解封的房产有623宗，约 16万平方米。查封年限最长的是90年，查封三年以上的 超过半数。查封期间当然谈不到产权问题。另外，未经产 权登记的房产，因其产权资料不足或一无所有，无法辨别 房屋兴建是否合法，符合产权管理法规，法院无法判决， 或判决后无法执行。
以上情况大都介于我国现行法律法规难以函盖的“真 空地带”。是制约产权登记确认，盘活海南房地产的重要 症结。
1．海南房屋权属问题是特定历史条件下的特殊问题。 应当从宏观全局出发，面对现实，特事特办，化解历史遗 留问题；依照法规政策实事求是处理产权归属问题；总体 部署，先易后难，阶段推进。具体作法是“开展海南经济 特区权属不定房屋产权总登记”；并在总登记的基础上审 查确认产权，处理有关确权未尽事宜。
进行总登记的好处在于，一是政府变被动为主动。是 政府用行政强制手段限令开发商在规定时限内进行登记， 而不是央求开发商，登记不登记拿他没办法；二是涉及权 ”益问题，开发商不会不来登记，登记的数据能够更准确。完整；三是各类产权情况问题暴得更充分，有利对症下 药，研究制订政策措施；四是可以借此机会进一步清理整 顿产权管理秩序，加强产权管理，等等。
2．总登记的具体作法是，由海南省人民政府在规定 总登记开始之日前三十日发布公告。公告应当包括的内 容：
（1）登记的范围，即海南全省；登记的对象，即所有 权属未定的房屋。
（2）申请期限，以1（或者2）月为宜。
（3）当事人即权利申请人应当提交的有关证件。包括 证明自然人、法人的身份证件；证明房屋来源的证明材 料，如新建房屋应当提交用地证明文件或者土地使用证。 建设规划用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可 证、房屋竣工验收资料以及其它的有关证明文件；房屋买 卖、交换，……等应当提交买卖、交换…合同及相关的证明文 件。（参见《城市房屋权属登记管理办法》。
（4）受理申请的地点，各城市的房产产权部门应设专 点办理此项总登记。
（5）其他应当公告事项。
鉴于海南房地产涉及全国，甚至海外，公告务必要在 省内外，以至国外新闻媒体广为刊载，务使相关人都知 道。
三、总登记后的产权审查和处理
1．产权审查确认的原则是，以事实为依据，以法律 为准绳，凡产权来源清楚，符合法律法规，证件齐全，手 续完备，没有纠纷的予以确权，颁发产权证书。
鉴于海南房屋产权的特殊性，可按以下原则，先易后 难，分别处理。
——凡符合上述确权发证原则的，审查后立即办理确 权发证手续；
——凡产权来源清楚，符合法律法规，没有纠纷，但 证件不全，手续不完全的，责令其补齐证件，完善手续后 即办理确权发证手续。
——凡产权来源清楚，证件齐全，手续完备，没有纠 纷，但有违法违规行为的，则应依法处分后，酌情确认产 权发证。
——凡产权来源不清，有产权纠纷的，应由当事人， 即权利主张人自行协商解决，或者诉请法院裁决。由协商 确定认方，或者法院胜诉方，按照上述要求办理产权登记 领证。
2.登记期届满无人进行登记主张产权，或者虽有人 主张产权但又因种种原因不能够确权的房屋，按照（房屋 权属登记管理办法）的规定“由房地产行政主管部门直接 代为登记”。并交由政府指定的房地产经营或物业公司代 管。代管期为3（或者5）年，在此期间为代管房地产作 财产保全，原产权申请人可以提出申请，经审查符合确权 发证的，可以办理产权发还手续。代管公司按照正常经营 途径销售。出租商品房，应当为代管房产建立专门帐号， 单独结算，并从收益中扣交政府的税费。代管公司收取产 价5％的管理费。
3.代管期满，无人主张产权，或者虽有人主张产权， 但没有充分的事实、法律依据的，由代为登记的产权机关 和代管理的经营公司诉请法院宣布该项房产收归国家所 有，按照有关国有房的法规政策处理。
1．国务院或者海南省人大应制定解决积压商品房的 阶段性法规，宣布实施总登记，制定有关，总登记的办法， 实施细则和各种规范性的表格、簿册。
2．制定审查确认产权的若干规定，在总的不违反现 行法规的原则下确定一些符合当前情况，有针对性，可捞 作的处置条款。
——如消费者已交付清了购房款，所购房屋已经入 住，或已达到入住条件的，由于开发商的原因未能办理房 产证的，登记部门在查明事实的基础上直接给购房者办 证。
——拖欠政府税、赛的权利申请人可以向当地政府提 供与所欠金额价值相当的房屋（或双方商定的方式）作为 补偿。偿还税、费后，确权发证。
——多手转让，手续不全或有一般违法违规的房产， 最后一手的权利人愿意主张产权并承当相应的法律责任， 在无产权异议，或者异议不成立时，可由其具结担保后， 确认其产权。
——经多手交易的房屋，房产、税收部门在办理转移 变更登记时，不追究交易的中间环节。
——适当减免有关税费等等。
3．没有任何手续，或只有某某领导的一张纸条的违 法建筑，完全不具备登记确权条件，但房屋又极其正规， 价值量巨大，如某省会城市的国际会议中心，应专案审批。不应因其没有手续而不办理产权登记，长期作为遗留问题放置不管。
4．法院查封久未解封的房产，应参照深圳市的作法， 通过人大立法限定法院查封房地产的期限最长为半年，期 满后如需继续查封的，则以裁定的方式继续查封，否则逾 期则视为自动解封。
法院处理未经产权登记发证的房产纠纷案件的判决执 行问题，应由有关部门协商制定相应的法规来解决。